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融资收紧,房企寻找安全边际 土拍市场降温

陈博2018-08-17 09:21

(图片提供:全景视觉)

经济观察报 记者 陈博 “今年企业拿地都更为谨慎。”一家大型房企广深区域的“投资拓展”负责人向经济观察报表示。

谨慎的表现,直接投射到土地市场中。8月13日,广州一次性出让五宗挂牌了一个月的土地。其中一宗在历经四次挂牌后终于以底价成交,两宗的竞拍楼面价均只比起拍价高出60-65元/平方米。

这只是全国土拍市场变化的一个缩影。

“房企拿地更加谨慎了”

位于广州花都区的凤凰路地块二期已经是第四次挂牌,去年11月及今年1月的两次挂牌都因故中止出让。

今年5月,凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块第三次挂牌,出让条 件 包 括 在 商 业 商 务 用 地(HX-HD1420-2地块)不得建设及销售住宅或商业公寓,但一个多月后遭遇流拍,广州市花都区人民政府随即发布公告称,企业普遍反映商服用地开发难度较大。

7月12日的第四次挂牌,出让条件再次简化,无需再打包商服用地出让,但增加了在用地范围内提供1.2万平方米住房由政府指定单位按3500元/平方米价格回购的条件。最终,8月13日,华润置地以约25.95亿元的挂牌起始价将该地块收入囊中,折合楼面价约1.59万元/平方米,低于前两次的挂牌价。

与去年10月份凤凰路地块一期多达15家企业报价的热闹场面形成鲜明对比,广州土拍市场发出低温警报——房企的参与积极性不高,地块溢价空间正在收窄。

距离广州1800多公里,8月10日,山西太原八宗原被认为有望拍出“地王”的土地全部流拍。同一天,杭州临安区的三宗住宅用地,均以底价成交,地价对应的保本房价与周边新房价格基本持平。半个多月之前,上海挂牌一宗位于杨浦区内环内的宅地,因无一家房企报名,成为今年上海首宗市中心流拍土地。

中信建投证券发布的一份报告数据显示,今年前7个月,300城总流拍宗数达到258宗,流拍率约6%,其中一线城市的流拍率甚至在二季度创下17%的最高值。而上一轮土拍周期最为低迷的2014年,平均流拍率也仅是4%。

一家大型房企广深区域的投拓负责人告诉经济观察报,四大一线城市中,深圳的土地流拍较少。原因主要在于这几年房企纷纷进军深圳,深圳的商业用地和住宅用地本身供应量就不多,一旦在公开市场挂牌,还未在深圳布局项目的房企大多会去报名。

融资收紧限制住企业

中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5亿平方米,同比增长30.4%。一二线城市的宅地推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市则同比增长32.9%。

这与2014年土地流拍潮的爆发截然不同。中信建投证券的报告指出,2014年土地流拍率高主要有两个原因,一是土地供应力度减少,二是销售市场低迷。但今年3月以来,新推出的宅地同比持续增长, 销售市场稳定。

在上述大型房企广深区域的投拓负责人看来,房企拿地趋于谨慎,首要原因在于融资环境的收紧。

2014-2016年间,采取与金融机构联手的方式,“曲线”解决拿地的资金问题,这是大部分中小房企的做法。比如,2016年,龙光地产以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区的一块“地王”,其背后的合作伙伴包括浙商银行和平安大华基金。此前龙光地产也曾在深圳分别拿下白石龙和红山“地王”,均是与平安大华基金合作。

不过,从去年开始,房企的融资渠道正在全面收紧。一方面,银行对房企信贷申请的门槛和监管进一步收紧,限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。

按照中信建投证券提供的数据,今年前6个月,房企开发资金来源同比增长4.6%,其中国内贷款占比同比下降7.9%,以销售回款为主的其他资金项占比同比增长6.1%。

另一方面,伴随着不得将信托资金违规投向房地产领域的规定,以委托贷款、信托为代表的房地产非标融资正在减少。

与此同时,很多城市的土地进场门槛也愈来愈高。以深圳为例,近期出让的土地大部分要从签订《成交确认书》之日起5个工作日内一次性付清土地款。部分可以选择分期付款的,也要自合同生效之日起15个工作日内付清不低于成交总价50%的价款,余款1年内不计利息付清。

上述大型房企广深区域的投拓负责人透露,现在拿地基本都是自有资金为主,资金的难题限制了很多房企。

“地价决定了项目的安全边际”

除了资金难题之外,利润率通常是房企拿地时,全盘谋划后最为看重的一个因素。

“地价决定了项目的安全边际,这是拿地时一般会考虑的第一关。”一家以开发中式豪宅闻名的房企投资发展部人士说,每次获取招拍挂信息之后,他所在的部门都会先完成地块简报,并针对地块进行勘测,公司营销部相关人员同步完成市调报告。根据调查的信息制作出一份地块初步筛选表格,判断是否启动,如若启动,该地块会立项。“拿地之前,我们都要进行一番测算,预判未来地块上需要开发什么产品、定什么价位、收益率大概多少。”他说。

一名曾在一线房企从事过投资、市场研究工作的专业人士给出了更详细的测算方式,房企一般采用假设开发法对地块进行利润推算。所谓假设开发法,就是按照地块周边房价倒算回地价,成本测算中通常会考虑土地价格、建安成本和税费等几个大指标。

按照中国的预售制度,开发商一般会将一年后的房价涨幅提前纳入测算模型中,比如将周边房价加上10%涨幅,再倒算回地价,观察地价大概处于哪个水平较为合理。

据了解,当前,房企选择一宗土地,后期利润率的预判通常要达到12%以上,才算是比较合适的标的。

而中信建投证券指出,因2015、2016年地价大幅上行,很多地块的后期盈利正在大幅收缩。2015年所获地块地价占售价比重达29%,相比2012-2014三年间项目平均水平上升了11%,而2016年,这一比值进一步提升到38%,房企所获地块的利润正在缩水。2017年,地价占售价比还保持在38%,2017年的利润空间有所改善,但当年的土地成本并未下降,“说明开发商去年的拿地策略已充分考虑政策持续性。”中信建投证券判断,土地市场降温的另一个原因,是销售利润率正在筑底。

拿地动作分化

土地流拍率上升的背后,是开发商在土地市场表现的分化。

一部分房企明显放缓拿地节奏,并将城市更新作为土地储备的重要补充成分。比如时代中国,前两年在华南区域斩获不少高价地块,今年3月份的业绩会上,时代中国董事会主席岑钊雄曾给出2018年时代中国的买地预算——超过200亿的钱,但截至今年6月底,时代中国买地总金额为61.15亿元,不到200亿元的一半。岑钊雄解释,时代中国还有一堆城市更新项目作为补充,可贡献的潜在土地储备约1950万平方米,预计下半年将有3-4个项目完成转化。

佳兆业是以巨量城市更新项目作为土地储备优势的典型房企。截至2017年年底,佳兆业在粤港澳大湾区7城的土地储备总建筑面积为1292万平方米,旧改项目的占地面积高达2395万平方米,差不多是土储的2倍。2018年8月,仅有4个项目完成转化。

上述大型房企广深区域的投拓负责人称,旧改的开发进度很慢,一般会影响企业短期内的新盘供应,这些房企通常没有稳步发展的业绩。

另一部分房企正在选择“逆流而上”,这里面的突出者包括提倡“逆周期”拿地的旭辉控股和龙光地产。在8月15日的中期业绩会上,旭辉集团总裁林峰以厦门为例,解释如何评判逆周期拿地的时机,当地价比高峰期下降30%,窗口期就出来了,如果城市经济基本面没有太大变化,这个窗口期就比较安全了。

7月底,旭辉以总价37.06亿元,溢价率0.54%拿下浙江杭州萧山区一块宅地。

在龙光地产业绩发布会上,龙光地产董事会主席兼执行董事纪海鹏表示,行业高点的时候,顺周期卖楼,行业低点的时候,逆周期拿地。

2018年上半年,龙光通过公开市场形式新获取项目24个,增加土地储备总建面约645万平方米。

按照上述曾在一线房企从事投资、市场研究工作人士的观点,这两年“限价令”的实施,致使房企在进行地价倒推时,很难得出较高的地价。

这也意味着,房企若想持续保持较强的盈利能力,只能选择在政策限价范围内仍可以保持较好利润的土地。

陈博 经济观察报 地产部记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业