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重回规模赛道 世茂随时准备“抄底”

谢敏敏2018-08-31 10:45

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 谢敏敏 在8月29日举办的2018年中期业绩投资者会议上,世茂房地产控股有限公司(以下简称“世茂”,00813.HK)少帅许世坛对经济观察报表示:“销售(目标)已经完成很多了,还有很多钱去抄底。”

作为曾经的闽系房企老大哥,世茂在诸多闽系房企规模飞速跃升的几年经历了规模掉队,自2015年开始跌出房企销售额排行前十名。世茂董事会主席许荣茂曾称,这是主动调整的结果,变革的关键词是利润、回款和质量,规模退居其次。

调整后的2017年,世茂终于达到千亿规模,今年全年的目标则是1400亿元人民币。

许世坛表示,今年肯定会超额完成目标,而且会超过很多。虽然2017年以来,世茂的销售额排名一直在上升,但迄今为止还未回归前十阵营。

许世坛制定了更长远的目标:2020年,城市公司增至30个,单个城市公司销售业绩达到100亿-150亿元,最高销售规模可以到4500亿元。但他也强调,这不是硬性指标,“主要看市场,市场好也许会更高。”

世茂为规模突围准备了较为充裕的货值。截至2018年6月30日,世茂总土地储备5162万平方米,对应总货值8800亿元。许世坛说:“我们的增速应该会超越前二十(房企)的平均速,前几年我们是有所拖累,所以从第8名降到18,还好这几年开始超了,去年涨了2名,今年上半年涨了2名,相信还会涨。”

“前两年整顿,现在是重回赛道,开始在跑了,更高的速度是可以期待的。但是这不是我们追求的理想,我们把稳健放在第一位,增速是放在第二考虑的。”许荣茂说。

加速

世茂2018年上半年完成签约销售额 723.2亿元,同比上升60.3%,签约销售面积450.9万平方米,同比上升66.5%。

许世坛表示,7月、8月公司销售增速均超过100%,截至8月底,销售额其实已经有1000亿元。世茂全年可售货值2600亿元,其中有1900亿元集中在下半年推出。

重新加速的结果不仅体现在规模增长上,也体现在财务数据上。世茂去年豪掷240亿元拿下了深圳龙岗的一幅商业地块,预计将建深圳第一高楼,这笔支出也直接导致今年上半年世茂的净资产负债率上升3.8个百分点至62.7%。

许世坛表示,世茂曾连续5年将净资产负债率控制在60%以内,但今年下半年还会略微增长,预计全年净负债率能控制在70%以内,这也将是未来两三年的控制目标。

在核心利润指标上,上半年世茂的营业额为425.7亿元,同比增长18.8%;毛利率由去年同期的29.6%上升至31%;股东应占核心利润同比上升至20.2%,44亿元。

申万宏源的研报表示,剔除投资物业重估收益9.9亿元和汇兑损失3.6亿元的影响,计算归属股东的核心净利润增长12%至41亿元,低于预期的20%增长。该研报认为,此次世茂的核心利润略低于预期。

为了充分调动团队积极性以加速规模发展,世茂进行了管理架构的调整。目前形成了南京、华南、苏沪、浙江、华中、福建、西部、华北及山东9个区域公司,区域公司再分管城市公司。目前福建区域公司规模最大,上半年销售额超250亿元。

集团对区域公司和城市公司的管理策略是充分授权,但也设置了严格的考核制度,用资产信息表、盈利预测表、运营现金流表、供货跟踪表四张表格,对地区公司的经营状况进行动态跟踪、分析及考核,考核指标包括销售额、利润、品质等。

由于淘汰机制的存在,内部竞争显然比以往任何时刻都激烈。许世坛对经济观察报表示,今年销售额超过100亿元的城市公司负责人可立即升职,“我们今年大概要升6、7个人。(规模)没什么增速的就会被淘汰,或者被合并。明年给城市公司负责人定的升职门槛是150亿元。”

抄底

重回赛道的另外一个表现在土地市场上,变化也始于2017年。

去年世茂花费679亿元新增694万平方米土储,今年上半年,世茂新增权益后土地296亿元。按照年初规划,世茂预计今年权益后的买地金额为700亿元,与去年持平。

但许世坛表示,即便金额持平,今年公司全年的购地数量和面积将会比去年超过一倍以上,原因就在于调控下土地变得便宜了,“今年没像去年那样拿很贵的战略性用地,更多是底价和合作拿地。”

他还透露,今年7、8月份把握了一二线城市地价下跌的机会,低价拿下10余幅地块,已经操作了一次“小抄底”。“抄底”一词,是许世坛在投资者会议上频频提及的两个字。截至目前,世茂完成了全年目标的70%,但购地款才使用了一半,“我们判断年底会有更大的买便宜地的机会,四季度到明年春节前会有一些小开发商更缺钱。我们这几个月就是努力做销售回款,有了钱再去看机会。”“比如杭州,我们最近拿了三块地,有一块地在滨江,调控前35000元/平方米,我们25000元/平方米拿到,余杭一块地,以前起码25000元/平方米,我们17000元/平方米拿下,都是打了7折。当然如果市场还是很不好,我们就买少一点地。”

世茂目前的销售策略是快速去化。其中,在一二线加快供货,“一二线会相对放松。因为去年被限制得很严重,北京上海很多预售证都没批,最近销售证全都批了。希望把握相对放松的机会多卖点,可能就不会那么较劲了,以前可能(预售证)批个7折我不会卖,但8.5折我们也会卖了。”

在三四线,世茂的策略是加快周转。许世坛甚至认为,大约80%的三四线城市可能存在后续风险,“三四线长远压力比较大,去库存后可能(政策)会有偏紧,包括棚改调整货币化安置的影响,所以对销售会有影响。”

一体两翼

世茂是较早涉及多元化业务发展的房企,按照规划,未来3-5年内,世茂商业和酒店业务要分拆出来单独上市。许荣茂表示,世茂是一体两翼的架构,目前世茂房地产主业在默默负担着两翼的发展,但“当两翼都发力的时候,是不得了的”。

从目前来看,这部分业务由于体量的原因还未在世茂的业绩占比中贡献太大力量。半年报显示,上半年公司酒店、租金、物业及其他收入同比仅上升14.7%至19亿元。但世茂方面在财报中表示,受上海国际广场装修歇业影响,国际广场租金收入及相邻的上海世茂皇家艾美酒店收入同比有所减少,若剔除该等影响,此块收入同比上升20.7%。

许世坛表示,今年全年酒店和商业可能还是在20%以内的收入增速,但预计从2019年开始增速超过30%,“上海世茂国际广场之前租金收入1亿元,改造后预计到3亿元,前海最高楼明年年底开始出租,预计有两三亿的收入,南京、深圳等地的办公都会陆续在3-5年内开业。今年会有3家酒店开业,上海深坑酒店预测一年会有3亿元的收入。最大的酒店在香港,可能在2019年开业,会有6个亿租金。”“如果规模不是很高、利润不是很高,分拆也分拆不了什么好价格。”他进一步表示,酒店部分如果有40亿-50亿元的规模就能分拆上市,大概还有三年时间,而商业部分则要晚一点。

经济观察报华东记者
关注地产,常驻上海