“大家清楚，2019年，无论是房地产政策，还是整个经济形势都不乐观，我们业绩同比能够递增15%左右，纯利增长也有双位数不容易。”3月23日，雅居乐集团控股有限公司（HK.03383，以下简称“雅居乐”）交出过去一年的成绩单，在当天举行的线上业绩会中，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林做出了以上表述。

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从销售指标来观察，2019年，雅居乐连同其合营公司及联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目预售金额合计1179.7亿元，对应的销售建面为891.1万平方米，同比分别增长14.9%、11.7%。

上述这个1179.7亿元的销售额来自70多个城市，如果按照区域分布来看，华南地区的业绩贡献占比达32.9%；华东地区的业绩贡献为27.2%；而最近几年雅居乐一直重仓的旅游地产板块海南及云南，贡献率同比下降4个百分点至11.7%。

以上数据说明，今天雅居乐地产主业的营收布局已趋向均衡，但另一方面，由于海南项目在2019年确认收入占比的下降，也使雅居乐的毛利及毛利率均出现不同程度下跌。年报显示，报告期内，雅居乐的毛利为183.58亿元，整体毛利率为30.5%，同比下跌13.4%。

事实上，放眼整个房地产行业，30.5%的毛利率水平并不低。龙头房企中领先已经公布业绩的万科，去年毛利率为27.2%。但对于一贯以高毛利率为标的雅居乐而言，这是一组颇大的变动幅度。

海南项目的入账减少源于2018年开启的全域限购政策，按照海南省统计局的数据，2019年前三季度，全省房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。

雅居乐在海南打造的旅游地产项目雅居乐清水湾，自2009年3月首期正式开售以来，销售毛利率接近60%，过往数年间一直提供了高毛利收入。2018年，这一项目的确认收入为113亿元，但2019年不到40亿元。

然而，在陈卓林眼中，海南市场依然被视作是“金蛋”。“大约还有1000亿货值，可以贡献超过20%的利润率，超过50%的毛利率。所以可以说，（这些货值）为雅居乐未来几年准备了相应好的毛利。”陈卓林称。

陈卓林说“海南为雅居乐未来几年准备好了高毛利”意有所指。事实上，从今年开始，随着2018年海南限购政策中关于两年社保资格限制的到期，这些毛利高达近60%的项目所产生的确认收入与2019年相比就将出现大幅提升。换句话说，从2020年开始，海南限购政策对雅居乐造成的影响将被逐渐化解。因此，在2019年业绩发布会上，雅居乐很有底气的表态，今年公司的毛利率将至少维持30%以上。

“海南为雅居乐未来几年准备好了高毛利”还有另一层含义，雅居乐地产集团总裁王海洋给出了更具体的解释。2019年，海南很多政策正在慢慢进行一些调整——去年10月份，海南完全取消落户限制；海南也正逐步放开人才新政，符合条件的人才基本上只要出示一年社保或个税证明便可购房；从去年起，海南正大批量引进企业总部，鼓励企业总部员工在当地买房。

“从顶层角度来看，今年第二季度，关于海南自贸港的相关政策和具体落地规划也将逐步呈现”，王海洋说，尤其是目前海南商住房的整体供应越来越少，这对未来海南市场的支撑会越来越强大。其实从去年开始，海南项目的售价已经呈现出了稳步提升的态势。

另一方面，雅居乐也正在尝试通过均衡布局和降低土储成本，来抵抗单一市场的潜在波动。2019年，雅居乐通过多种方式新购入42幅土地，新增总建面达1090万平方米，总可售货值1762亿元。其中，39.4%是以产业小镇方式获取，26.1%则通过合作及并购，仅34.5%是通过招拍挂拿到。

凭借产业小镇和合作及并购两种方式获地的能力明显提升，其所带来的最大优势是，获地土本大大降低。以产业小镇为例，截至2019年底，雅居乐通过这一模式累计获取逾510万平方米土地，平均土地成本仅约1530元/平方米。

当前，雅居乐拥有土地储备4985万平方米，平均土地成本3509元/平方米，如果对比2019年的平均售价，地价房价比例大概22%左右。因此，陈卓林表示，即使不考虑海南，雅居乐的整体可售资源也还是存在着相当的利润空间。

雅居乐的底气另一方面来自于非地产板块这几年的高速增长。2017-2019年，雅居乐非地产业务板块的营收复合增长率高达61%；经营利润2019年为14.31亿元，三年复合增长率更高达92%。多元业务在整个集团营收的占比也从2017年的5%稳步提升到了2019年的10.1%。其中，以物业管理为主的雅生活2019年毛利达36.1%；环保板块中以危废填埋及垃圾发电为主的业务毛利率一般可达40%-50%及35%-45%, 随着2020年多元业务占比进一步扩大, 雅居乐整体毛利率也有望提升。

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在雅居乐2019年报中，值得关注的另外一组财务数据是，截至2019年12月31日，雅居乐的总借贷达966.70亿元，同比增长9%。其中，一年内到期借贷422.9亿元，占比43.8%。业绩会当天，雅居乐副总裁潘智勇透露，实际上截至3月23日，雅居乐已经偿还了接近60亿元的短期债务。

有息负债增长9%，说明雅居乐2019年又多借了一些钱。但综合分析可以发现，在有息负债个位数增长的同时，雅居乐的销售增速和净利润指标均实现了双位数递增，分别为14.9%和10.5%，同时资产负债率仍保持在76.1%，与2018年持平，继续低于行业平均水平。

同时，面对房地产市场的整体融资政策仍处于收紧状态，雅居乐已经做好充分准备进行应对——新一期海外发债指标已经获批，额度超过9亿美元；再融资方面，雅居乐正与一些银团、商业贷款洽谈；此前，雅居乐在金融界的授信额度是1600亿，其中还有超过800亿尚未动用。

“到时候如果市场利率成本太高的话，我们不排除通过自有资金、分红方式或者其他资金池方式去偿还境外债务。”潘智勇说，在融资安排上，哪里便宜就往哪借，哪里合理就去哪里融多一点，不仅仅局限于国内或者香港。

手中有粮，才能心中不慌。去年，与现金流密切相关的销售回款率雅居乐呈明显上升态势。数据显示，2019年，雅居乐的销售回款率提升约12个百分点至82%；如果按照行业内惯常采取的将历年销售回款均计算在内的口径，销售回款率达93%，同比增幅也达到了12个百分点。

目前，一场突如其来的新冠疫情打乱了整个行业年初制定的各项指标，接下来，如何灵活调整营销计划及发展策略，将成为每个房企在2020年是否能够继续致胜的关键。