大龙地产：未解的资金迷局(2)

就其在资本市场的表现来看，其连续五年未分红，已经被取消了公开增发的资格，尤其是2008年在业绩不错的情况下也未进行分红。大龙地产2007年非公开发行的8.8亿元资金用于裕龙花园三期项目建设，已经全部投放完毕，而2009年8月北京市国资委批复的7000万股非公开方案即将于今年2月份到期，尚未正式发行，而且其募集的资金中有6.5亿要用于其王府井西部会馆项目的建设，其余用于补充流动性。

分析人士称，直接向银行获得贷款或通过发债筹资，可能能筹集一部分，但很难完全解决资金缺口，一方面是目前针对房地产业的开发贷款和债券审批紧缩，另一方面对大龙地产本身而言此举也会大幅增加财务成本。另有消息称，大龙近期从各地项目抽调资金支付地价款，包括其作为控股股东的顺义别墅项目御墅。不过这部分资金对于50亿元地价款而言同样只是杯水车薪。由此，如果大龙真的不打算放弃这个项目，更有可能的方式是寻找企业合作（可能的合作对象包括土地一级开发商英才地产）拓宽资金来源，降低风险；后期则通过适当调整规划来摊薄土地成本。

拿地动机

针对大龙地产的顺义区属企业特殊身份，一位投资公司房地产分析师对其拿地动机提出了质疑，“大龙地产在低价拿地方面有先天优势，顺义的很多项目都是由其进行土地一级开发，其中包括丽宫等高端别墅项目。大龙的报表里提到，公司目前的土地储备164万平方米，平均楼面地价为2229元/平方米，即使王府井、宣武区两块地理位置绝佳的地块，也是通过受让其他企业的协议出让用地得来的，拿地成本较低，有数据称开发商拿地成本仅占预期售价18%，毛利可以达到50%以上。再加上顺义新城的建设中后续还有不少待开发项目，像大龙这样的区属国有企业明显有拿地的优越性，他为什么还要花那么高的代价去拿这样一块显然会对公司资金状况造成极大影响的地块？这点很让人不解。”

这位分析师表示，按照北京市的相关规定，土地出让金交给市财政后，“城八区”土地出让收入将有一半返还给区里，其余郊县区则全部返还给区里。按照这一规定，该宗地块取得的50亿元土地出让金将悉数收入顺义区政府囊中。

2009年，顺义区土地出让收入为87.5亿元，仅次于朝阳和房山，顺义区GDP总值超过宣武、崇文，经济增长速度则超过海淀、西城位列第二，成为今年的一大黑马。

这位分析师还表示，即使大龙地产损失2亿元保证金，对上市公司而言似乎损失很大，但对他的控股股东顺义区政府而言则无所谓。