经济观察报 记者 胡芳洁 贾华杰 程志云 万科降价？

对于上半年约卖出355亿元的万科地产（000002.SZ），“降价”是一个敏感词汇。经历了2008年王石（万科董事长）“拐点论”的轩然大波后，万科一直慎言降价。

北京，5月31日晚，前门23号的布鲁宫法式餐厅，房地产业最大的民间沟通平台中城联盟成员冯仑、任志强、胡葆森等12人，在这里参加欢迎王石登顶珠峰归来的晚宴。任志强最关心的问题是万科何时降价，即便是内部沟通，王石仍然对这个问题保持审慎，转言万科将在保障房上投注较大力量。

深圳，6月4日，深万科连夜“摸黑”推出了中等户型的“清林径”，最低价仅9000多元/平方米，最终该楼盘被一扫而光，此前“清林径”大户型售价维持在2万每平方米。“万科降价说”不胫而走。

上海，6月16日，万科第五园开盘，均价3.2万元/平方米，而预报价为3.7万元/平方米。

对于万科降价风声，向王石劝说降价的任志强（华远集团总裁）似乎颇为得意，他在微博中写道：“苦口婆心终有所表现了。”

寻找价格

北京万科并未传出深圳、上海的“降价”风声，但是曾在4月份获得北京销售状元的昌平区金隅万科却发生了变化。根据相关情况推算，该项目价格已出现约15%下跌。

这个楼盘位于北京昌平城区中心地段，房源标价多在2万元/平方米左右。金隅万科城销售人员称，一些标价2万元/平方米的房源，可以在约17000元/平方米成交。这些房子，在5月份还是按原价在出售。

在调控政策出台之前的4月份，刚刚开盘的金隅万科城的战绩是493套。但从5月、6月两个月时间里，只销售了66套。目前，其未签约房源还有353套。

对于近期万科新开盘全面降价20%的说法，万科集团副总裁毛大庆并不认可。“在北京万科新开盘项目，只是低于预期，而非降价。”毛大庆说。这个说法与此前万科董秘对于价格调整的说辞保持了一致。

在6月27日北京举办的欧美同学会上，毛大庆对本报称，目前很多人在误解万科，希望通过“降价”一词来进行概念炒作，现在万科的整体策略是适应市场，寻找价格。

寻找价格并不轻松，特别在当前的环境下。比如万科的同行首创置业副总经理胡卫民坦言：现在的市场，他们也看不懂。这轮地产调控的周期并不确定。2010年经济变数很多，调控是否松动，取决于经济指标，而看到这些指标，要等到第四季度或明年初。

一个即将上市的楼盘，北京万科工作人员已进行了100多天的与客户直接询价，以期得到合理定价范围。

知情人士透露，北京万科问询流程相当严密。销售人员会向目标客户了解，这一区间价格可以接受吗？如果接受，客服就不会再多说话；如果客户不认同，销售人员会进一步了解原因：首付压力、其他开发商项目竞争、推迟置业计划抑或其他。

万科售楼处的销售人员会对来访客户分级，包括A、B、C、D等，而A级和B级的客户会成为重点回访对象。

北京万科极为重视客户的体验，由北京万科副总级别的管理层直接负责，客户满意度最高为5分，4分就是不及格。