高端资产化 低端产业化

经济观察报：加大中小户型住宅供应或者增加商业地产的比例，是不是房地产企业可以考虑的应对调控的有效方式？

李国平：国家大力推进的政策性住房恰恰是跟中小户型的房子对接的，如果大家都转向做小户型，这恰恰是死路一条。

我在给地方政府做投资运营的过程中了解到，很多城市都有政府主导的地方投资平台或者开发机构做的高楼，这恰恰可能还要给大家一个警示，因为4万亿投资在很多政府主导的地方融资平台或者一些国有企业为政策所营造的房地产物业建设都体现到了商业地产，这种商业地产跟开发商做住宅又不一样，它孕育着更大的商业地产市场风险。

陈功：就目前的环境来看，无非就是高端的走资产化的路子，低端走专业化的路子。美国的洛克菲洛中心也是一组楼盘，经过很多大的华尔街金融风暴，最后还能存在下去给业主带来增值。所以慢慢地开发商还会转化为资本运作的方向。这是一个高端的方面。

低端就走向专业化，这个数字的裂变就很大了，你做好某一方面或者某一类型的物业、房地产开发都是很常见的。商业还分很多种，中小型的、零售型的、批发型的。奥特莱斯的诞生本身也是开发商灵机一动的产物。综合体万达做得很好，而且给出了一个基本的业内定义。其实酒店、公寓、商场这是最简单的，因为商业综合体是一个城市广场的立体化，这只是满足人们人际沟通，而产生商业效益的一个根本性的东西。它会慢慢形成非常专业化的开发，我们仔细看它这种技术性的特征，就会发现它的裂变是存在的。

(张雅楠整理)