编者按:2011年,中央将建设各类保障房1000万套,是“十二五”期间重要的民生计划之一。如此大规模的保障房建设,如何落实是十分关键的问题。本网资深地产评论员宋尧特推出多篇系列评论,涉及保障房资金问题、土地问题和分配问题等。此文为系列评论第四篇,敬请持续关注后续评论。
经济观察网 宋尧/文 各类社会资金的投入,始终要着眼于回报,底线则是不亏本。用万科总裁郁亮的话说,只要给1块钱的利润就够了。
因此,实质上,社会资金的投入,只是保障房建设过程中的一个杠杆,最终这笔投资,都需通过政府回购,或者保障房的出租或出售收益来收回。兜底的重担,最终还是要压在地方政府,尤其是县市一级政府的身上。
问题是地方政府真能担起这份重担吗?简单地从投资的账单上来看,这笔资金的缺口似乎非常大,但在中国特色的体制下,地方政府解决问题依旧有颇多办法。
在总计1.3-1.4万亿的保障房建设投资中,由中央政府投资的,约有1030亿的规模,而棚户区改造由企业和职工自筹的规模,约有3400亿。剩余的约9000亿,理论上全部由地方政府自己筹集。经济适用房及限价房的建设投资约5000亿,可以在短期内(1-3年)通过出售收回。真正落在各级地方政府头上的纯砸钱投入,从账面上看,不过4000亿左右。
此外,省级及县市级政府的资金投入上还有一次分配。省级财政的投入今年有所增加。以河南郑州为例,当地廉租房中央财政补贴每平米400元,省级财政补贴每平米200元。考虑到在全国范围内,中央财政1030亿的支出绝大部分是针对廉租房而投入,而省级财政的投入比重也大体与郑州市相仿。例如安徽省省级财政对保障房的支出就大约在60-80亿间。可预估的全国省级财政投入数额,应该也在500-1000亿的规模,真正由县市一级政府负担的,大约在3000亿的水平。
这笔钱看起来已经比预期的要少了很多,不过地方政府能拿出多少钱来呢?几乎众口一词的说法是,除了少数城市,大多数地方只能从土地出让金中去打主意。这笔钱能有多少?答案是按现有规定,不过才1000个亿左右。
2010年底,国土资源部副部长贠小苏曾告诉记者,看似高昂的土地出让金中其实很大部分都属于成本,日益高涨的拆迁补助也在推高土地成本。“从全国普遍情况来看,成本占土地出让金总数的比例约在三分之二左右。”
假如以这一比例计算,2010年高达2.9万亿的土地出让金总额中,其纯收益部分大约只有万亿的规模,而按现行规定进行百分之十提取之后,用于支持保障房建设的资金也就1000亿元左右。
地方政府的资金缺口尚有2000多个亿。自然,政府可以发债做些过渡,公积金贷款等多种方式也能替他们暂时缓解下支付压力,社会资金的投入也是很好的杠杆。而支付则可以后延,用未来几年的政府投入慢慢填补这个缺口。
但另一个尚未考虑的因素则是保障房建设的土地成本,1.3万亿的账单里根本没有考虑这一块的投入,而需要地方政府免费划拨,但显然不可能真有免费的午餐。2010年,保障房用地划拨高达2.47万公顷,即便以50万元每亩的标准低价征收,所需费用也逼近2000亿。
综合下来尚有4000亿的资金缺口,更为关键的,则是这些免费划拨的地块对土地市场的侵占,最终或许会影响政府的土地出让金收益,而成为压垮地方政府的沉重负担。
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