龙湖地产有限公司战略部副总经理王亚军先生发表年度演讲

 

 

尊敬的各位领导、同行，媒体朋友们下午好！非常感谢经济观察报给我们提供这样一个平台，也感谢蓝筹地产的举办方对龙湖的认可。我今天主要是想分享两个内容，一个是我们对宏观环境的看法，更为长期一点，五年十年这样的时间。另外一点解决龙湖在战略上怎么把宏观的环境考虑进来，然后在执行的时候，战略在设计执行的时候能够体现出这种一致性。题目是远看风浪小，俯视海波平，因为不管是看宏观环境也好，还是地产行业的一些政策经济方面的问题也好，不确定性是非常之大，以至于有的时候我们不知道明天该怎么办，或者下个月该怎么办。但是我们如果视野再长一些，从龙湖的角度认为这个行业是非常有前途的行业，是可以持续发展的行业。下面我就是想跟大家分享一些数据，这个数据也是不同的专业机构来做的，我觉得这些数据非常有代表性，非常有指导意义。

第一个是世行今年的一个研究，以中国2030这个名字的报告，提到未来中国经济发展的速度，大家看未来发展速度实际上是一个逐步下降的速度。这是一个好消息，逐步下降是从一个相对高点下降，过去15年GDP增速逐渐下降，未来在7到9之间，在未来的十到二十年之间可能会到五到六之间，是低了，但是和很多发达国家相比，甚至我相信和一些或者过去几年相对来讲增长比较高速的国家相比未来还是比较快的速度。

第二组数据是联合国的一个预测，中国城市化率未来可以到了一个什么样的水平？我们现在城市化率差不多是47%左右，不到50%。甚至还有另外一个数据是刚刚超过50%，但如果未来到2050年的话这个数字有可能会变成70%，比美国和日本低一些，因为确实考虑到我们国家自身的人口结构问题。所以这个空间还是非常地大，而且也有的经济学家从另外一个角度认为，实际上我们现在看到的47%或者将近50%的城市化率是有些高估的。中国的城市化意味着什么？中国的城市化和很多的发达国家相比，城市化模式是有区别的，我们看一些分析里提到了中国的城市化意味着什么？未来二十年中国将要增加3.5亿的城镇人口，这个相当于今天美国全国人口，未来将有两百个超过百万人口的城市，而且这两百个城市里可能会有二十到三十个超大城市，未来也会出现五万幢摩天大楼，相当于十个纽约，会建170个轨道交通系统。第四组数据是什么呢？是城市化水平和人均消费的这么一个关系，这个数据是基于中国现在不同城市的这么一个分析，我们看到的是什么？是城市化水平的提高会带来人均消费零售额。随着我们城市化的发展，房地产开发这个业务增速没有那么快，但是消费这块会高一些，对我们的商业地产是一个利好的消息。这是整个的比较长远的宏观环境。

如果我们来看政策这个角度，我们现在政府从这个调控上，思路是逐渐地清晰，如果我们看前几年和现在比起来，现在很清楚，基本上清楚方向是什么样，具体的细则我们是逐渐在摸索和试点。但是方向从三个层面，市场分层是比较精细的，低端的就是希望廉租房和保障房来解决居住问题，中低端还是进一步推动贷款这方面还是要做的，这个不仅对政府和银行有好处，对买房的人都有好处。对高端，可能大家买的时候考虑投资因素对税控的角度，这个相对来说是一个比较明显的趋势。

在这样的情况下，龙湖做了什么？过去几年的战略是多业态，区域聚焦，然后发展商业，商业相对来讲更多的是在一个比较小的区域之内，主要在重庆的商业地产。但是在未来我们这个战略进行了微调，一个是商品上，我们更聚焦商品，更标准的商品。第二点在区域上也需要加大区域纵深，不仅是在已经有的区域里面聚焦，也需要在新的区域以及已经有的区域加深。第三个是增持商业。在产品上面我们还是一个多产品覆盖的这么一个公司，我们有一些刚需的产品，在高溢价低业态的产品，有一些别墅项目，有一些是类别墅项目，第三个业态是更高层一个高溢价的产品，同时在商业地产方面我们也有三条线，一个是天街，星悦荟。在区域上面我们过去奉行的还是一个区域聚焦，最早是在重庆，然后逐步下一步是到北京环渤海区域，然后再到上海这个区域，现在我们新的动作就是进入了华南，我们在厦门和晋江都有涉足。另外在已经进入的这些城市里面也进一步扩大影响。在商业这边我们有一个目标相对比较远，但是我们相信可以做到。15年后商业的利润占集团利润比例能达到30%。未来的几年从今年开始未来三年每年都会有一个大型商业投入运行，在建的还有很多其他商业项目。

另外在策略上，在策略这个层面我们也通过高周转来应对现在市场调控带来的一些不确定性。比如从拿地到开盘的时间，9到12个月，经营性现金流平衡24个月。要做到这一点。举个例子在上扬、北京，无锡，东北、华北华东这三个项目都做到了拿地到开盘时间达到了5到6个月，这些环节通过策略上高周转，长期来讲坚信中国房地产市场未来还是有很大得空间。另外从消费来讲通过商业地产的投入把公司发展得更好一些。谢谢大家！