万科企业股份有限公司副总裁毛大庆先生发表年度演讲

 

 

这个会叫做前瞻与转型，我试图跟这个事能够扣题，公司也准备了一些PPT，我估计到这会儿再讲PPT好象没啥意思了，所以我就讲第一张PPT，再讲最后一张PPT，然后我们再讲讲别的事。第一张PPT很重要，向生命致敬，这个是万科事实上比生命来的很重要的一句口号也是最近董事长王石先生经常提的一句话，这句话事实上有很多的含义，我想生命，我讲个故事，王石有过一个对生命的故事，他曾经在04、05年买过一台日本的照相机，买了之后这个照相机用了一段时间就坏了，他就托我们一个同事到日本给它修，这个人修了一个月回来了，跟王石说修这个照相机大概跟原来买这个的时候价钱就差那么一点，王石就说那我修它干吗，你扔了吧，再给我去买一个，这个人又回去了，又过一个月又回来了，王石说照相机呢？他说没买，说你修了吗？没修。说这个照相机的师傅让我跟你传个话，说这个照相机不能就这么扔了，说照相机是一个生命，你花点钱也得给它修了，不能这么扔了。后来王石这件事给他很大的刺激，因为他觉得实际上日本人对一个产品的看法远远超出了我们对一个产品的看法。他们认为这东西要修，因为它是个生命，不能随便把它扔掉。所以对于生命万科有很多看法，我们觉得生命不仅仅是个体，不仅仅是客户，其实也是行业的生命，绿色可持续的生命，我想更是国家和社会发展的生命。

这些东西事实上在过去的这些年里面或多或少都跟房子，跟房地产跟这个行业产生了相当多的关系，我说我们这个行业真的是一个非常非常牵动各方神经的行业，我在新加坡演讲，我很荣幸也很恍惚怎么干了这么一个行业，似乎跟什么人都有关系，似乎现在又感觉很没有尊严，但是事实上有太多的人在议论。真的是一个要命的行业，所以我们为什么讨论生命，它是个要命的行业，很难做，特别难平衡。要不然就伤及了广大老百姓的命，比如说高房价，要不然就要了行业的命，比方说高耗能、高污染，这些也许都会要了行业国家的命。比如说土地财政弄不好会要了国家的命。所以因此我想不管谁的命，坚持盖好房子，坚持盖给主流人群，盖普通人住的好房子，让普通人总是能够在房子里头享受他的生活的意义和获得生活的这种好的感受。我想这个是万科对建筑生命这样一个根本的理解。我想不管如何前瞻，不管怎样转型，中国的住宅这一条不用转，也没有什么好前瞻的，必须要走下去。所以这是万科一个非常坚定的理念。

中间我就不讲了，因为事实上前瞻就谈到行业的变化，最近郁亮总裁在很多场合讲，说我们把它形容成从今年往后是行业的下半场，但是下半场并不是拐点，下半场是新的行业模式发展方式跟行业理念，以及从业人员心理的一个新的发展和变化。但是它并不是拐点。另外游戏规则在悄悄地发展着变化，我想整个行业的游戏规则都在发展着变化。所以我想不用多讲这些东西了。

我直接翻到最后一页，我想调控的目标我们大家现在都很关心调控，更关心十八大以后会怎么调控，实际上调控会成了一个非常热门的话题。但是我们总的认为大家必须跳出这个调控来看待这个行业，我想调控总的目标应该还是在实现房地产行业长期健康地发展，企业的目标我想应该是在调整的洗礼中实现自身的强健，去粗取精。所以前面的PPT里讲到万科如何在冬天里强身健体，去粗取精的很多具体细节。我想用郁亮的一句话讲是最合适的，他说长期趋势来看我们并没有出现什么拐点，行业仍然是个往上走的趋势，为什么呢？我想刚才龙湖的王总已经替我解释了，为什么它是个往上走的趋势。所以房地产行业没有拐点的问题，下半场十年到十五年中国这个行业的黄金岁月应该是仍然存在的，只不过过去那些扭曲的不正常的，虚的和不实的状态应该不存在，做该做的事情，踏踏实实做好为行业应该履行的责任，这个企业仍然是有机会的。所以我想万科我们上半场口号是坚持为普通人盖好房子，下半场我们加了一句，我们不光为普通人盖好房子，我们还要盖有人住的房子。

我想这个是所谓的前瞻也罢，转型也好，在第一页和最后一页讲完之后，我讲四件事情。第一件事情所谓万科到底要如何应对行业的变化，除了我们盖更好的房子让人家住等等，我想更多地解释一下什么叫要盖普通人住的，有人住的好房子。现在其实从老百姓来说因为限购，因为房地产调控，事实上我们可以有理由相信事实上在这个行业里会长期存在的调控动作和声音，而且这个调控事实上我想越来越会发展成为一种常态，包括它会更多的事实上的是在分配环节里面，房地产分配，资源分配向着更加公平的角度去发展，这样一个政府动机是没有错的。在这样一个变化下，住宅这样一个商品事实上更加向着居住的属性贴近，这个本身是一个大势所趋。既然说到了前瞻，万科如何配合好这样形势的发展？如何作为一个好房子我们有更多的思考，这里头远远已经不仅仅是质量、户型和设计，种几棵大树，物业管理做的比现在更好。更多的观点带入，实际上社区最通俗的老百姓服务配套，这个问题似乎听起来很简单，但是做起来是很大的一个事情。这里面不展开，谈两个理念，一个是大家经常在说万科的商业地产，我也想告诉大家事实上我们在未来几年一定会加大商业地产发展，但是它不是大家所经常讲的好象是转型了，万科去做商业了，我想万科的商业更加要注重质量和居住品质的提升。我们在商业地产有几个思考，一个是加大社区的配套力度，在社区商业里头万科一直在研究海外的先进经验，比如说香港的领会，新加坡的。万科已经有40到50万户入住我们的小区，未来有10万户入住我们的房子，我们会在新建的小区社区配套里会持有一部分，另外会加入我们自己对社区功能的配套，还有办食堂，现在办菜市场，未来还会拓展诊所。

我听到微博反应政府不做这个，政府不做那个。但是我们现在换一个思考，为什么不主动做一些东西。所以我们现在在社区里提供老百姓最需要的最简单的食品也就是食堂的概念，大饼油条包括豆浆用最安全绿色的方式提供给用户。最近在做菜市场，有机市场让老百姓不出小区就能买到。这个真真正正是在落实好房子的概念。第二是大型商业的综合体，事实上大家认为这个是通俗意义上的纯粹的商业地产，我们更多的是把它落实在我们大型社区之内，或者周边，这个概念事实上在新加坡、在香港有着非常非常多的成功的案例，所以我想万科的转型我们不会脱离住宅，而且更多地促进住宅，但是住宅的外延已经发生了众多的变化。这是第一个问题。

第二个问题我想说说调控，大家认为调控这件事情好象是一个非常变的事情，事实上放在商品经济规律来看，一个商品要调控，一定有它稀有或者比较少见的一些价值或者素质，它才会被需要调控。房地产这个行业到底在过去的十年，在未来的阶段内它具有什么样特殊少有的价值，我想我们只有分清楚这个问题，才知道为什么要研究调控。我想就两点，非常简单，第一个其实长期以来的供需关系的不平衡，使得我们的住房基本需求，老百姓的住房基本需求，包括基本改善需求并没有很大地得到落实和改善。这个我想是一个不争的事实。我们虽然有很多人的数据显示好象中国人是全世界家庭拥有私人住房率最高的国家，但是事实上他们忘记了一个根本的问题，你在四川有一套房子，但是你常年在北京工作，那你能说那套房子对你的居住有任何的作用吗。所以我们在一个经济高速发展期里面的城市化人口移动的因素加进去我们的供需关系是非常不平衡的。那么我们首先看到的就是人口，虽然这些年的人口统计我们的出生率增长率的幅度在下降，但是不要忘记一个13亿人口基数的一个国家，但凡只要有增长，就是不得了的需求。所以这个问题我想在世界上任何国家的公式来套中国是没用的，所以这块中国的住宅市场还在向上的方向在运行。

第二就是城镇化，我们刚才龙湖讲的城镇化率虽然已经有了50%，但是刚才他讲的观点我非常同意，其实这个城镇化率不要说并不高，就50%的素质和质量是很低的，跟国际先进的城镇化率的一流质量是有很大的差距。更不要说我们每年有1300万人口在涌向城市，三年产生一个英国人口的城镇化，在这样一个大趋势下，这两点都会促使供需关系的不平衡，这个问题我想不可回避。还有这个到底有什么特性？我们中国改革开放财富积累的过程中，老百姓的消费出路是不够的，在这个过程之中，事实上它带来的就是房子这件事情加上中国人的传统文化的影响使得房子成为一个传习永远不倒的神话般的投资点，我想这个事情恐怕谁也否认不了。所以不采取调控也是有问题。能一直强干预强行政这么调控下去吗？我觉得也很难。那么怎么办？我们经常说用市场化，用经济规律这些话都没有错，但是如何市场化，如何按照经济规律办事，如何让调控向着一个更为健康、长期和稳定，和更加促进行业良性发展的角度。第一个方向必须不断地加大有效供应，我想这个仍然是没什么好谈的。第二，强力的国家应该发展实体经济，特别像创新性国家创新性社会的发展已经到了必须发展的阶段，中国如果找到一条创新性国家发展良性之路的话，我相信老百姓的眼睛投资机会不会仅仅盯在房子身上。由此关于到第三点就是要有效地引导民间的投资。我们现在2011年看到了全中国个人银行储蓄已经是35万亿，相比2007年的14万亿几乎翻了三倍，这个数字相当于中国七年八年的GDP的增长，我们说这么庞大的一个个人储蓄存款，如果哪怕说拿出20%进行有效引导去投资向一些新兴产业的话，都相当于08年国家救市拿的力度还要大的力量，那大概是七八万亿所以不得了。所以如果是这样一个力度，如果能够扶持一批新兴的产业起来，能够有效地引导居民的存款向有效的方向去投资的话，我想大家也不会把眼睛老盯在房子上。

最后一条保障性住房，我个人认为还是很有必要，但是保障性住房到底结构里面是什么，而且经过了过去一年多的建设，国家也应该好好地思考保障性住房到底有些什么问题，有些是可以保障，有些人群是国家根本不可能保障得了的。比如能保障的肯定是能保障的那些人是最低收入的那些人群。但是对于夹心层是巨大，我们有那么多公务员、教师这些人是够不上商品房又够不上保障房。这批人是非常大的群体，国家应该如何通过土地出让，包括开发建设引导等等，用市场化的原则去解决这个问题。这是我想谈的第三个问题。

最后一个问题就是大家都在热议的房产税，房产税我想这个事情本身没什么好神奇的，中国人谈到房产税，我想现在谈得更多的是一种物业税的形式，它的动机我想应该是跟房地产前期调控的动机是一致的，应该是在消费和分配环节促进公平、公正的分配，我想这个本身没有错。其实我们说到那么多发达国家的做法，无外乎也通过税收在调节分配和资产的配置问题。但是我们现在在搞的房产税事实上有几点问题要好好思考，一个就是税收税负的增减平衡问题，如果收了房产税就要考虑在其他环节减负，因为这样才真正为老百姓的消费起到正向和健康的作用，否则就变成增加老百姓的生活负担。这个问题国家正在考虑。第二个就是税负的人群一定要非常清晰地界定，最后不要搞成该交税的人没交够，不该交的人在那儿让人家交。我想这个会引起更多的社会不公平问题，所以我想这个问题也很关键。

第三个问题关注的房产税对城市房屋租金带来的影响，我想这个反弹恐怕也是值得关注的。当然最后一个就是在土地出让环节土地的收费，土地出让金收费环节问题上应该如何跟房产税取得一个更好的平衡，我想这四个问题是在房产税之前要想清楚，想清楚这个事就没有什么大不了的。我想就不多讲了，因为不能浪费大家太多的时间，但是我想我对得起经济观察报，我想更多的讲点实话。过多地介绍万科的发展我想没有太多的意义，因为我想行业总会要发展，房地产总会有人需要。未来的十年一定要转型，完全依靠土地，依靠房地产的形势一定会过去。但是这十年里房地产很重要，我想几个字可以说明，房地产未来的时间里我想起到经济的转成的作用应该是很明显，安居的作用依然是很明显，另外就是它促进城市的建设作用仍然很明显，在这几点上坚定不移地去做踏踏实实的工作，做你该做的事情，仍然是有机会。谢谢大家！