不主动转型就会被动转行

卓越置业集团有限公司执行总裁张远

非常感谢给我这么一个机会，按照时间表上，好象时间已经到了。女士们、先生们，下午好！我今天要想的题目是不主动转型，就会被动转行。现在地产行业发展到了这么一个阶段，为了讲这个我可能又用了一个俗套，今天就讲三个方面的观点，就是昨天、今天和明天。我讲就是过去这十几年的发展，房地产也有发展，一步小心成为了国民经济的支撑产业，我不敢说支柱产业，怕有争论，就叫支撑。做起来很美，但是被说的很难听。第二个就是讲今天的事，房地产发展和调控的基调逐步已经达成社会共识，房子是用来住的，不是用来投资的。这是对今天的这么一个看法。第三点就是房地产应该要告别暴利，告别野蛮生长，企业不主动转型，就会被动转行。其实中文转行就是转变你的行为方式，转变你的观念。

为了讲讲过去，我也有三个观点，改革开放释放了社会对住房需求的巨大能量，通过房地产在都市化进程和人口红利乘体制改革和观念更新的东风创造了人类历史上最大规模的造城运动，这是我们十几年来干的事。在造城运动中实际上我个人认为是四大块，第一个利益集团应该是政府，第二个是开发商，第三个是银行，第四个是购房者，应该这四个利益集团大家一起参与了造城运动，也就是说推动了中国房地产快速地增长。
我们看看四方的介入，但是逐渐有演化，各自代表了不同的利益。简单地讲，从政府这个角度来讲，分成了地方政府和中央政府，中央政府实际上从改革开放到了上世纪八十年代末，深圳开始对商品房和土地制度摸索，一直是徘徊，到了98年、2000年的时候中央政府才下定决心在全国推行商品房，所以真正商品房的发展应该是从上世纪九十年代末开始发展的。应该说从推进来讲是中央政府发的号令，在这个过程当中地方政府实际上是享受了这个成果，慢慢的从土地财政得到了好处。从发展上来讲分化为规模比较大的企业，也有很多的小型企业，单项的企业，地方性企业也是越来越多。作为购房者来讲也慢慢分化为刚需和改善型，还有投资投机的。真正把这三块能够融合到一块去，应该是银行的功能。如果没记错，上世纪九十年代末真正银行开始金融创新，所谓创新也就是在国外有了很久的按揭，如果没有按揭的政策，中国的房地产商品房市场应该是发展的不是很快。现在这四方都慢慢各自找到了自己的定位，中央政府是严购，地方政府还在继续享受它的成果，在新的城市经济的理念下，应该说对于中国房地产造城论的推动我觉得还是意犹未尽的，还在大规模地真正在推动城市的建设。

作为大型的企业来讲，从规模化经济，规模经济上得到了好处，但是总的来讲是利润是下降的。小企业是竞争，成本在上升，竞争很激烈等等。在这里面实际上最大的最有权威的是中央政府，最能发声的应该是多数群体，就是买房的，买不起房的这批人。所以这两个的组合应该来说是构成了现在中国人对房地产业评价的一个主调，从其他的利益方应该说都还是在自己干的比较爽快的。所以说就是做起来很美，但是被说的很难听。
第一个大题的第二个观点就是房地产业爆炸性增长，一方面支撑了我们国家的国民经济近十年二十年的总量两位数的增长，但是另一方面导致我国经济结构越来越畸形，这一次经济下滑我认为更大程度来自于经济结构性矛盾，是我们结构出了问题，而不是周期问题，更不应归咎于国际经济的不振。从上世纪81年改革开放刚开始，就调整整顿改革提高，81年、92年，96年，04年我们每年都在调这个结构，因为我们从计划经济向市场经济转型的过程当中，我们的经济结构靠资源增长隐含的粗放式增长模式是出了问题，一直在调，到现在为止还没调好。还是在要素位置上没有思考，所以这个结构问题上一直没有解决好。

第三点就是我个人认为这十几二十年应该说商品房的开发和建设从总体上是解决了中上以上收入人群的住房问题，回想起2000年以来，建国五十多年以来实际没有解决住房问题，所以说住房都很紧张。那个时候我记得很清楚，如果一个人在中央机关混个四五年，有一个房子就不错了。首钢的工人至少是65年60年进厂的工人到九几年的时候还没有房子住。所以说从这个意义上讲应该说开发商这十几年通过商品房的发展，通过市场配置资源是解决了许多人的住房问题，这一点是功不可没的，是不应该挨骂的。但是它又确确实实突出了收入不均，权利腐败导致的社会矛盾，这个不一定是开发商导致的，但是更加突出了这个矛盾。不幸成为了老百姓垢病的焦点，所以房地产企业捱打捱骂越来越常态化，进入房地产这个行业的资金和人才确实越来越多。所以总的三大方面总结起来还是做起来很美，但是被人说的很难听。是对过去的一个简单的看法。

第二个就是谈今天，我个人认为房地产发展和调整的基调逐步成为社会的共识，这是调控的主要理论机制，房子是用来住的，不是用来投资的。一个就是房地产业从发展初期的资本属性正在转变为民生属性，房地产沉寂了三十几年经济体制改革的财富成果，这是我们每家企业包括各个地方政府在说到了三十年改革，经济财富成果的时候，实际上都离不开房地产。家里面是离不开的，我有多少套房子，我的房子增了多少值，我们家应该说富起来了。任何一个企业，任何一个大的央企国企看到了资产负债表，我估计还是以他现拥有的一些大楼房子作为资产上的主要常态。如果国家有一个资产负债表的话，我估计投入了大量的资金，基础设施建设、资信、道路会带动一片房产的增长。所以从表面意义上来讲房地产应该是承接了三十多年来经济改革的财富增长。但是从另一方面这个经济实现了推进了核心，也就是说我们国家从产业结构上来讲我们竞争力并不强，为什么？因为这十几年我们还时不时地靠房地产来把国民经济支撑着，不是靠高新技术，不是靠服务业。我91年的时候到美国去，我看美国当时的创汇产业一看都感到奇怪，在中国做研究搞惯了，它唯一的传统行业是化工，其他的一个是文化，一个是银行，一个航空航天，还有一个是电子。当时我们在研究中国的时候，服装、农产品等等，我们的产业结构比人家差了几级，这几年我觉得我们的创汇行业我们优先的先导产业我觉得改动不会太大，因为我现在没搞研究了，不太清楚。但是我觉得没有太大的变化，这个我觉得是一个非常痛心的事情，要靠房地产产业来支撑国民经济总量的发展，所以我觉得应该要发展好，哪怕是把我们的军工搞上去，用军工来增加投资的需求，让我们的军舰到钓鱼岛去也行，我们要搞房地产。

第二个就是由政府主导的保障房大规模建设以及投入使用，再一次从根本上保证了土地和房地产资源配置民生属性。因为大部分们有房子住，低收入人群有房子住，商品房市场的限购限贷调控政策更加突出了中央政府的严正立场，房子是用来住的，不是用来投资的。所以从中央政府这个层面上来讲对房地产基本定位就是这样。

第三个我想讲的问题就是共识的达成，并不一定保证预期目标的实现。稳增长的误读和操作失误有可能给房地产再一次泡沫式发展模式，刚才任总讲了有可能明年三月份，时间点没有任总说得那么准，如果做得不好，房地产再一次得到一个机会。我是在这个行业里，真的是大起大落。
在稳增长这种情况下，有可能再一次出现房价的爆破性增长。第一个观点应该说尽管有许多争论，但是推动中国房地产业发展的几大动力因素依然存在，这些因素是客观存在的。只是个程度问题，一个是都市化进程，一个是人口红利，一个是土地资源有限，一个是民间投资渠道不畅，房地产市场这几个因素这十几年都起了重要的作用，老百姓的钱不知道往哪儿投，玻璃门弹簧门都进不去，只有房地产能近取。正是因为这样，这些因素存在，所以我觉得中国房地产业我觉得还是有辽阔的发展前景。

第二个实际上在我刚才讲的四大利益集团里面地方政府的土地财政实际上还没有找到替代性财源，下一步这个钱从哪儿来，城市经营理念依然固我，银行业依然能从房地产业前端后端资金循环流程中赚取暴利。资金流的每一个环节银行都是赚钱的，只要这个模式存在，银行赚钱这个模式存在。所以真正在四大利益集团真正获取最大利益的是两个集团，地方政府和银行。其实我愿意还继续采取现在这个模式来推动中国的房地产业发展。第三点就是保障房从政府角度来讲推动力很大，我们实际上前四五十年都是政府来操作，都是政府来操作要想解决老百姓的住房问题，实际上是没有。因为计划经济最缺的就是公平和效率，市场恰恰是解决了公平和效率问题，再回到政府来操作这个问题，同样的公平和效率问题照样存在。如果要是做得不好，这个有可能就要失败的。保障房的操作失误再过一两年很少有再骂开发商的，他会去骂政府，保障房做成这个样子，这个不是危言耸听，因为保障房是由政府来操作的，政府从经济学理论来讲缺乏投资效率公平的理念，如果这个解决不了，保障房的建设和投资使用不能够达到预期目的，如果达不到预期目的又给商品房的发展更多。

第四个我是最怕这次稳增长再把房地产作为翘翘板的另一面，因为我们是经济体改革从八几年七几年开始三十多年来应该说平均增长速度是超过10%的，这十几年我们的财税增长是超过20%的。这么大一个经济体下沉的时候，你想让房地产企业作为一个翘翘板，承担不了这么大的责任。如果真正要是放在整个经济体的翘翘板那边的话，会不会翘的很高，跌下来会很疼的。我希望房地产业和国民经济的其他行业一样要同步发展，不要作为翘翘板的另一头来使用，这样是有损于这个行业的发展。这是想讲的第二个方面的内容。

今后作为一个企业来讲我觉得房地产要看到这个行业的一些发展总的趋势应该要告别暴利，告别野蛮生长，企业不主动转型，就会被动转行。第一个讲的是房地产转型关键是房地产发展模式的根本转变，长期以来，房地产企业更多地通过大面积储地、大量融资，大规模生产住宅的方式，其利润来源更多的还是土地增值红利，资金福利率红利和规模效益，这个模式未来可能难以为继，需要从大到小的转型，第一个是模式的转变。

第二个就是要认识到开发商资金来源种类多样化，因为银行贷款投放房地产将受到越来越严的限制，开发商对于其他融资方式的依靠越来越强，大型房地产企业可能通过合作及并购等方式进一步优化它自己的资本结构和资产结构，广泛利用房地产信托基金和其他衍生产品，部分房地产企业将有可能涉足金融行业或兼并中小型金融机构。这是一个可能创新的方向。

第三个就是商品房和保障放一定要平分秋色，作为开发商企业要去找到这个市场双轨并行合理的结构，要在自己的生长空间里寻求发展，在合理的利润空间实现商品房的稳定开发，保证企业的开工量竣工量和销售量。还是要考虑到保障房对整个房地产市场的分工。

第四个就是区域分化与结构转移，中国经济区域增长格局调整，中西部增长更为活跃，制造业内迁和城市化将吸引流动人口向该区域转移，实际上许多大型房地产企业2011年甚至包括今年的业绩如果按照区域划分，中西部分公司不仅在销售额，甚至包括在利润率上都要优于东部的分公司。可以查一下万科、恒大这些标杆企业的地产信息，区域的分公司。

第五个一线城市商业地产未来成长空间较大，这个是和我们地方政府城市经营的理念密切相关，有他们的推动，有这个城市自身发展的要求再加上开发商的积极参与，这一块空间应该也是非常之大的。
第六点就是简单谈一下业态的比例问题，这也是一个方向，传统住宅地产开发商应优化产品组合，香港地产商往往配置相当比例的持有物业成为低谷阶段抗击行业周期的有力工具。第七个就是找到适合自己的细分市场，市场越来越细，这是所有的产业发展的一个自然规律，发展到最后，产业利润都会提高，多样化分工越来越细，多样化程度越来越强。包括旅游地产、养老地产、商业地产，产业地产在业态上会越来越细，企业在各种转型中自己找到适合自己专长的业态分工可能会更有利自己企业的生存和发展。所以我简单地对未来转型可能的一些方向和模式，也是简单地点到为止。这是今天讲的第三个方面的问题。谢谢大家！