评审说明汇报

北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬

非常感谢主办方也感谢今天到场的各位嘉宾，今天蓝筹地产评选已经第九届了，在每一年的评选当中我们都看到了我们的入选企业在行业当中起到的作用，为行业所作了表率，也伴随着行业一起成长。在这里我简单地把2012年入选蓝筹地产的企业进行相关的一个简要总评，我的题目是转型下的平衡发展。蓝筹地产自04年开始评选以来，一直秉承着我们绩优、稳定、规模核心的三项标准，首先是要盈利能力强，利润水平高，对股东有所汇报。然后才是整个发展过程当中在不断的行业波动下有稳定增长，最后我们才看这家企业的整体规模，这是一个简要的评分标准。在2012年我们评选的过程当中的时候，所有的入选企业是2011年的数据，在2011年蓝筹地产企业在相对外部宏观调控的这种不利背景之下进行了合理的转型思考和尝试，我们认为组合和平衡是转型的关键词，第一个就是组合，实际上在这几年发展过程当中我们看到房地产企业尤其是蓝筹地产企业在我们的业态、区域、产品等各方面形成了一个有效的组合，同时也与其他的相关多元化产业我们的旅游地产，文化地产，养老地产等多方面进行了有利的尝试和探索。

第二个就是平衡，实现了远期目标与近期利润的平衡，商业持有和销售的平衡，在快速周转过程当中与合理利润的平衡，包括产品结构理念高端和低端的平衡。从规模上来讲，2012年入选蓝筹地产企业依然稳定地实现了一个增长，在规模上持续增长，总资产超过千亿的有9家，超过五百亿的有16家。在2011年整个蓝筹地产企业的平均销售额和市场占有率在2011年整体大的背景环境下依然稳步增长，从2010年的15.8%增长到2011年的16.65%。同时，我们看到在整个市场集中度上依然有一个稳步的提高，而且基本上我们入选的相关蓝筹地产企业销售额大部分过百亿，有的企业更早地进入百亿俱乐部，现在超过千亿也有部分的企业正在往千亿进行最后的冲刺。

从经营效率上来讲，2012年的入选企业在2011年当中整体的经营业绩，运转的效率略有下降，基本与2010年的数据持平。整体的总资产尤其是库存方面有所增加，这也是今年大部分企业面临着库存的压力背景之下。在盈利方面依然保持了平稳的盈利能力，总体上来讲数据上与2010年略有下滑，但是保持在同行业当中不管是净资产收益率还是总资产收益率依然保持稳定的增长，而且与同行业相比增长比例比较大。在融资总体的一个评判上，主体依然保持核心是以银行贷款为主的融资模式，但是在创新型的融资方面进行了大胆的尝试，海外的债券融资，包括相关的PE，相关的一些房地产信托等融资在蓝筹地产企业当中实施的非常多，大量丰富了我们多元化的融资渠道，为公司的发展提供了更有利的支持。

在土地储备和长期发展方面，从数据上看，平均数据上有点高，我们统计下来平均房地产2012年的蓝筹地产企业在2011年底的时候平均的土地储备基本上可以满足，如果按静态的销售额来讲，满足七到八年的发展，按季度的是在30%左右。在统计过程当中是因为在2011年底，最后一个季度销售额比较低，按照今年稳定的增长或者我们每年平均如果按10%的增长，实际上我们土地基本上保证在满足四年五年左右开发，这个相对来讲还是比较稳健，而且对于未来的发展有一个良好的保障。同时我们也看到在蓝筹地产企业当中部分的企业已经在从09年开始快速地向商业物业进行转型，我们在统计的数据蓝筹地产企业2011年商业物业持有的面积和收入都有增加，平均增长率面积达到了21.6%，收入增长得更大。同时我们也看到在部分上市公司当中年报里面持有物业的价值功率变动对整体的净利润贡献比例更大，最高的达到40%左右。

同时在2011年整个宏观环境之下，我们看到了本次入选企业总资产周转率较高的企业从规模增长和净资产收益等各方面均处于一个领先位置，这个实际上也符合我们在去年整体的环境之下，一个是高增长的企业更好的资金平衡，更好地确保在低谷之下稳定成长。第二个就是主体上我们也看到更多的是以刚需类产品为主的企业在去年增长的速度较快。我们在统计过程当中将按照它的总资产周转率进行一个排名之后明显看到总资产周转率高的企业，在它的收益率上包括规模增长上比其他的企业要有明显的优势。

同时从我们的入选企业的土地纵深布局上来讲，在去年包括现有的土地储备来看，大部分的企业在2010年的收入尤其是销售额的贡献很大程度来源于二三线城市，同时从土地储备上我们也看到越来越明显的趋势，这个也应合了刚才几个嘉宾讲到的中国城市化进程以及二三线城市发展的潜力上面。

最后一点实际上是从我们的蓝筹地产企业的整个组织管控效益来讲，我们也看到在2010年到2011年本次入选的蓝筹地产企业实际上更加讲究更高的人工效能，通过组织化运作，产品的标准化，合理的激励措施等各种方式来提升整体组织效能的提升，在未来运营提高效率。我们从相关的数据尤其是薪酬方面的数据看到在现在大部分的蓝筹地产企业当中平均薪酬，核心的人工成本占到总体营业收入大概在5%，同比与其他行业来讲依然有一个较好的竞争，我想在未来的时候，人才的竞争依然是我们在座的各位蓝筹企业代表们最头疼的问题。所以这个是我们总体上简要地对2012年入选本次蓝筹地产相关的总评进行的介绍。我想用一句话来作为结束语，刚才很多嘉宾提到本次论坛的主题更多地在于前瞻与转型，而未来的房地产行业发展和房地产企业竞争将更加激烈。我想在未来一段时间当中，当地产不再简单地依赖于更加快速上涨而带来超额收益的时候，效益提升才真正成为市场竞争的重点。为客户提供价值的地产企业我想很多，我们在座的蓝筹企业应该是其中之一。一定在未来将会获得更辉煌的市场地位，将会迎来更好的市场机遇，谢谢大家！