经济观察网 杨红旭/文 近日，国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会，重点是部署保障房工作，同时也提及：当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。

此言一出，议论甚多，尤其经部分媒体添油加醋的渲染之后，为已经入冬的房地产市场再添一股浓重寒气。那么，该如何看待这一表态？首先，这是今年以来政策口径的延续。

不妨回顾一下今年1月“新国八条”出台后的政策口径演变。7月12日，国务院会议研究部署继续加强调控工作，提出五项要求。强调部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松，各地要从严把握和执行房价控制目标，促进房价合理回归。10月29日，国务院会议提出：坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。11月7日，温家宝总理在俄罗斯表示：房价总的形势还处于僵持阶段，但这一个月来也开始松动，调控决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。

脉络非常清晰：一再强调政策不放松，目标是逷制房价过快上涨，促使房价合理回归。但值得关注的是，随着时间的推移，房价由涨至不涨，再到10月出现下跌拐点，官方表态开始提及“这一个月来也开始松动”、“已取得一定成效”。逻辑并不复杂，随着调控房价的效果越来越明显，调控政策的高压姿态也就会一点点调低。我们需要关注的是，这一进程何时才会“由量变到质变”。

三季度末时，笔者曾判断“政策底”已出现，但要想走出“底部”，却还看房价“脸色”。决定政策放松的主要变量有二，房价与经济。其中最主要变量，就是房价下跌的幅度和持续时间。这一点没有精确坐标。众所周知，房价需要下跌，但回落到什么水平才算“合理水平”？这是一笔糊涂帐。

从长期看，让房价与居民支付能力相适应，可算作终极目标，这是一个所谓“房价收入比”的概念。欧美国家房价收入比一般为3-5倍，发展中国家普遍偏高，7-9倍很常见，根据上海易居房地产研究院的测算，2010年全国房价收入比为7.8倍，似乎并不算离谱，但部分一线和东部二线城市14倍左右，剔除经济适用房因素后，更高达20倍左右。因此，要想达到发达国家水平，还有很长一段路要走，这主要与经济发展水平有关。除非，在住房领域实行计划经济。

更具现实意义的是，未来一两年房价的合理下跌程度。若一定给个大致标准，笔者认为全国房价总体下跌10-15%，一线城市和部分二线城市总体下跌20-30%。需要特别强调的是，这里指代大部分购房者在某个时间段内可以实现的有效降价，比如明年某个时点，能够买到的房源价格，相较今年初“国八条”出台前的房价水平。如果依照统计局数据，则不可能出现这么大的整体性跌幅。比如，上一轮楼市调整期中，2008年全国新建商品房成交均价，仅比2007年下跌1.7%；2009年3月，全国70个大中城市房价指数同比跌幅为1.3%（最大同比跌幅）。

除了下跌幅度，还有房价下跌的持续时间问题。1991年后日本房价跌了十几年，1997年后香港房价跌了六七年，2006年以来美国房价跌了四五年。如果本轮中国房价同样连跌四五年，那绝对是一件“恐怖事件”。中国的经济增速、城镇化率、人口结构、住宅存量等诸多基本面因素，不支撑这一事件的发生。调控政策也不会这么“极端”。2008年8月至2009年2月，上一轮全国70个城市房价连跌6个月，这次下跌时间估计会更多些，但超过一年的可能性很小。如果这么估算，明年下半年房价很可能会出现弱势转机。

短期而言，上述房价跌幅和持续时间达到时，中央调控政策应会有所松动（部分地方政府放松调控时间会更早些）。决定政策放松的次要变量是经济下滑程度。当前，经济稳中有落，还要看明年下滑情况，如果情况严峻，则有可能提前松动。长期而言，调控政策的全面放松，主要看另外两个因素：一是住房保障基本到位，也即能够覆盖20-30%的城镇居民，基本实现去年中央经济工作会议提出的“构建保障房体系和商品房体系”；二是抑制投资投机性购房需求的长效机制基本建立，比如房产信息全国联网、房产税全国推广等。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长