经济观察报 杨丰来 黄永航/文 尽管众说纷纭，但我们认为，中国房价过高直接缘于两方面原因，一是负利率导致的资产泡沫；二是土地垄断供应导致地价过高，从而推高房价。

负利率的含义涉及“利率”的三个重要概念，即名义利率、实际利率与自然利率。所谓名义利率，是央行或其他金融机构所公布的利率。通常情况下，名义利率没有对通货膨胀率因素进行调整，因此不是资金借出者获得的真实收益。名义利率剔除通货膨胀率的影响，就是实际利率，即实际利率=名义利率－通货膨胀率。在一个无摩擦的社会，经济中土地、资本和劳动等投入要素的回报都取决于经济增长，而且彼此应趋于均等，这种资本的预期回报率就是魏克赛尔在《利息与价格》一书中所指的自然利率。由于自然利率就是实体经济部门资本的边际生产力，因此它是经济的内生变量，与名义利率没有直接关系。

人们在谈论利率与资产泡沫的关系时通常将名义利率与通货膨胀率进行对比，提出所谓负利率的概念。负利率是由于货币发行超过实际货币需求，导致物价上涨幅度超过名义利率所致。负利率会使得单位货币购买力下降，从而降低持币者的福利水平。如果负利率持续的时间过长，持币者会逐步“察觉”到因持有货币而受到的损失，转而持有货币以外的某种资产（例如房产），来对冲通胀带来的损失。其结果是作为“替代品”的资产的价格出现上涨。资产价格的上涨又会强化公众的“涨价预期”，促使更多的货币追逐这些资产，导致资产价格进一步上涨。因此，负利率会催生泡沫的自我实现。

货币是公众通过提供商品或劳务换取的，因此负利率导致的货币购买力下降，本质上是对公众财富的一种掠夺，其经济意义等同于对公众征税，因此经济学上也将其称为“通货膨胀税”。此外，货币购买力的下降意味着债权人从债务人那里收回的货币低于借出时的价值，因此通货膨胀必然会形成财富的重新分配：债务人受益，债权人受损。而在通货膨胀的财富再分配效应中，政府通常受益最大，这是因为：第一，货币本身就是政府对公众的一种负债，从这个意义上来说，政府是最大的债务人。第二，即便撇开货币本身，政府通常也呈净负债状态，因为它往往还承担了其他一些显性或隐性的债务，如国债、公众的养老金等。

由于政府通过通货膨胀转移公众财富的行为较之于直接征税更具有隐蔽性，因此，从古至今滥发货币都是政府掠夺公众财富最常见的一种手段。难怪美国前总统里根也承认，“通货膨胀是最无情的税收”。

需要指出的是，上述分析仅仅是在基于名义利率与通货膨胀率对比的层面上进行的，如果再进一步考虑内生于经济中的自然利率，“合理”的利率水平应该是经济增长率加上通货膨胀率，而实际利率低于经济增长率实际上也是一种“负”利率，它同样意味着政府对持币者的变相征税。

同低利率一样，高地价实际上也与税收问题直接相关。在现行的国家征地制度下，农用地转变为城市建设用地的唯一途径，是通过国家征用转为国有土地，再在城市土地市场上出售。因此，政府既是土地的“征用者”，又是“出售者”，可以合法地把低价征得的农民土地，高价向市场出售。政府通过垄断土地供应推高地价所获得的土地出让收入，真正用于土地所有者——农民的补偿只占小部分，其差额实质是对购房者征收的“土地税”（类似的道理，香港的税负水平其实并非像其名义税率所反映的那么低，因为香港的土地供应也是政府垄断的）。

从上述分析看出，我国高房价问题直接与高税收问题相关联。

中国的税负水平是否过高存在争议，其原因与计算的口径不同有关。前不久，中央财经大学财政学院发布的《中国税收风险研究报告》指出，计算中国的宏观税负，也就是政府对财富的占有程度，有小、中、大三种算法，小口径只计算政府的税收收入，中口径计算政府的预算内收入，而大口径也就是全口径则计算政府的全部收入，其中不仅包括预算内财政收入，还包括预算外收入、社会保障金收入，以及各级政府及其部门以各种名义向企业和个人收取的没有纳入预算内和预算外管理的制度外收入等。2010年全国税收收入为7.32万亿元，公共财政收入（预算内收入）为8.308万亿元，如果再加上政府性基金收入（3.578万亿元）和社会保障金收入（1.865万亿元）两项最重要的非税收入，政府收入高达13.751万亿元。上述各种口径的政府收入均通过国家正式公布的数据计算得出。由于中国财政目前尚不透明，在财政税收之外，各级政府部门以各种名目收取的费用还未计算在内。因此，大口径的政府收入应远不止13.751万亿元。

独立经济学家谢国忠大致估算出中国2010年因低利率而少付给储户的钱约为5万亿元。此外，我们认为国有垄断企业通过行政垄断获取的超额利润，实际上是从消费者那里掠取的消费者剩余，这部分超额利润完全等同于对消费者征收的税。如果再把这两部分隐性税收考虑在内，2010年政府从民众手上拿走的财富应不低于20万亿元，而当年中国的GDP为39.8万亿元，二者之比已超过50%。这个比例反映出中国民众的真实税负水平已完全可以与欧洲高福利国家比肩。

由于提供诸如安全和公正等公共产品存在规模经济问题，因此，公民以税金为对价换取专门的组织——政府来提供公共产品更有效率，这是经济学上对政府以及税收存在最常见的一种解释。但如果仅仅是将政府固定在市场经济的“守夜人”的地位，则很难对政府阻碍效率改进的诸多现象作出解释。

以塔洛克、布坎南等人为代表创立的公共选择理论，围绕“政府为什么会失灵”等问题进行了一系列深入的研究，其重要贡献就是从“理性经济人”的假设出发，破除了简单将政府、政治家作为全体公民共同利益的代表的传统观念，揭开了政府追求公共利益的诱人面纱。

从公共选择理论的视角来看，政府无非是提供公共产品，消除外部性的独家垄断者。因而，政府的行为同经济市场上其他垄断者的行为并无二致：政府部门的官僚、特殊利益集团追求私利的行为，一方面导致过多的公共物品供给（表现为过多的预算），另一方面导致公共物品的实际成本过高，结果便是社会资源的浪费。因此，组成政府的官僚和政治家对个人利益的追求，使得政府天生具有自我扩张的内在趋势。如果政府缺乏有效制约，其后果必然是规模不断膨胀，效率不断下降。而政府扩张的结果必然带来高税收。

从经济学的角度分析，税收事实上会造成双重效率损失：其一，任何税收——不论是向生产者还是向消费者征收，都会使生产者和消费者的激励被扭曲，从而损失效率；其二，政府的“理性经济人”特征，使得它与纳税人之间天然地存在委托代理问题，从而进一步损失效率。虽然税收造成的效率损失是人类“为文明付出的代价”（美国大法官奥利弗·霍尔姆斯语），但要使这种代价最小，一方面要严格限制政府的边界，努力推行“小政府”的治理模式；另一方面是寻求有效的制度安排，对全体公民的利益代表——政府实施监督和制约，使委托代理问题降到最低。郭树清在论及中国结构调整问题时指出，中国主要的问题不是消费不足，而是投资和消费浪费太大。我们认为，其根源就是委托代理问题。花钱的人花的不是自己的钱，投资和消费的浪费就一定存在。政府（代理人）的低效率在任何国家都存在，但对政府的约束越少，政府的效率就越低，浪费就越大。

综上所述，问题的逻辑应该是：要解决高房价问题，先要解决高税收问题；要解决高税收问题，先要解决政府扩张问题。而解决政府扩张问题的根本，是通过民主制度安排，对政府“滥用”征税权（包括债券和货币发行权）的行为进行约束。与此同时，对那些常常作为政府扩张理由的所谓“民生”问题，则应立足于在政府干预之外，寻求充分市场化的解决方案。

（作者为银行业从业者）