石俊

2012年，卓越年销售突破了100亿，这对卓越来说，是一个里程碑的事件。在2012全年销售中，来自住宅业务的贡献占到60%，商业写字楼的销售占比则为40%。在国家政策对住宅严加调控的时候，卓越地产在商用物业的销售中占得优势，有效地防范了市场风险。

卓越集团执行总裁张远对经济观察报表示，针对2013年政策调控形势，卓越采取的是“货如轮转，商住并举”的发展战略。在商业地产方面，张远认为未来十年商业地产是决定中国房地产企业成败的关键，“谁能把商业地产做好，谁就能走在前面，谁在这方面陷进去了或者说控制不好，它面临失败的可能性就会很大。说得危言耸听一点，这可能是一个坑。”而张远也表示，业务的重点将还是在一线城市和GDP高增长的二线城市，暂时不会考虑在三四线城市布局。

卓越破百亿营收

写字楼的销售是2012年业绩中的亮点。2012年上半年，卓越在商业地产市场供应量不大的情况下抢先入市，推出一向只租不售的深圳卓越世纪中心1号楼部分楼层，面向大客户整层销售。随后，卓越位于上海以及青岛的两个写字楼项目推出时，迅速整栋售出。

“销售业绩也出乎业界意料。除了市场松动回暖的因素，更主要的是在2012年初公司内部所做出的包括组织价格、授权体系以及战略目标方向等一系列改革和调整，使得公司整体运营效率获得较大提升，具体体现在项目的开发和销售速度明显加快。”张远称。

未来，卓越的综合体将大批入市。卓越在2011年启动的位于深圳、上海以及青岛的五大城市综合体项目，均进展顺利。预计2013年可以开始“小卖”，会率先向市场推出30亿-40亿元体量的产品。其中，深圳梅林卓越城项目已经销售，位于深圳的岗厦项目，计划于10月份推出，另外位于青岛的项目可能也会在10月份开卖。五大综合体项目预计会在明年大体量全面推出市场，卓越将在2014年迎来爆发期。按照卓越五年发展规划，2014年销售目标将要达到200亿元。

对目前国内商业地产供应过剩和未来楼市调控政策，卓越集团执行总裁张远还是表示了担忧：卓越集团不认为政府对楼市量价齐升的现象会无所作为，随时要准备接招，在销售策略上，能卖还得卖，“对于销售节奏而言，企业初始的一些战略，实际上有可能是臆想出来的，最终市场选择的结果可能更适合国内的房企去作出选择。因为，（商业地产项目）租有租的好处，同时也存在租的压力，售有售的好处，也有售的压力。可能一些项目卖了马上就后悔，但是全部持有，公司的现金流又会有问题。因此我觉得这还是一个市场选择的结果。”

卓越的拿地逻辑

张远向经济观察报介绍，卓越未来拿地方面将主要偏向住宅领域，目标定在城市核心地段，目前卓越综合体开发量已经足够，需要补充住宅。今后，将会继续深耕已进入的长沙、武汉、深圳、东莞等城市，新进入的城市主要考虑在北京，拿地空间还很大。

此外，卓越置业在深圳城市更新项目的拓展力度将会加大，今年5月刚刚成立了卓越城市更新集团有限公司，这也是全国第一家城市更新集团公司。目前集团计划签约城市更新项目土地面积超过50万平方米，新拓展项目土地面积约228万平方米，未来将加大对深圳宝安、龙华、坂田、坂雪等区域拓展力度。

“2013年卓越置业的重点主要是深耕已经进入的城市，这是我们的战略目标，定位非常清楚。但今年卓越会有一个比较大的动作，那就是进入北京。我们已经等了很多年。卓越发展这么多年，沉淀了一些自己的经验，它不一定要到三四线去。”张远表示。

卓越主要定位还是CBD开发，目前还没有太关注三四线城市。卓越集团在上一轮众多房企纷纷进军二三线城市的时候，仍然守住大城市项目，而未来是否会进入，张远称还得看机会，他认为房地产市场很大，但实际分类也很细，企业要根据自己的定位，各自发挥各自的优势。

当传统的商业业态发生变化之后，传统的商场形态或者运营模式也在发生变化。

对于商业地产这块，张远表示是其最担心的，“我常跟人讲，商业地产有风险，入市须谨慎。我认为有两个方面需要引起业界的重视：一是商业地产的供给，实际上很多是由地方政府臆想出来的，并非是和市场需求相匹配出来的结果。地方政府认为城市相对中心一点的地方，都需要有商业、写字楼、酒店，这样迫使开发商只能选择综合体用地；另一方面，从需求方来讲，就是电商对传统实体店的冲击，目前，比较大型的中低端零售商业店现在明显感觉到电商的冲击。那么，今后我们建立的商场，可能更多是作为产品的展示厅而不是作为销售点，这样的话它的商业价值可能会面临一个重估问题。”

卓越的融资策略

由于这些年中国GDP的高速增长，全国经济总值较以往已经有了很大的提升，当下的融资环境与过去相比，张远认为对地产开发商而言是非常有帮助的。即使在国家地产政策持续收紧的情况下，地产开发商也比过去更容易获得银行的开发贷款，优秀的品牌地产企业尤甚，“目前中国也出现了许多创新融资模式，这些融资渠道会根据开发商融资需求，对拿地、开发等各融资环节进行资金解决。在这种模式中，地产开发商的行业竞争力与品牌影响力往往决定了融资合作的难易与融资成本的高低，在融资过程中便上演着行业中的优胜劣汰。”

张远称，卓越集团的融资现状表现良好。鉴于在深圳及全国优质的项目口碑以及其17年的品牌诚信度，卓越集团拥有较好的融资条件，能够获得更实惠的融资成本和更顺畅的融资合作。在融资策略方面，卓越集团采取比较谨慎的融资方式，关注政策形势，顺应市场潮流，保证公司的充足资金运营和战略发展需求，保持领先的融资能力。

不过，卓越在资金这一块一直是很谨慎的。目前卓越在国内对房地产信托、基金等方面也做了一些尝试，比如信托就做过几例。此外，则是考虑对接资本市场。卓越集团曾经有过赴港IPO的想法，但是却止于前夜，而这也是卓越集团主动选择的结果。

不过，张远表示，卓越也一直没有放弃上市这个机会，“总的来讲，目前思路还没有打开，谨慎点还是好的。企业从资本市场获得资金成本要高于从别的资金市场获得资金成本，何必要进入资本市场。当然，资本市场对房地产企业非常重要，有资本市场对接，肯定能够促进更大的发展。成为上市公司，从企业管治各方面都会得到强化，我们的客户、合作者对卓越的信心也会增强。