郭海飞

在上海繁华的南京西路与华山路交汇处，270米高的会德丰国际广场矗立其间，优越的地理位置加上开发商九龙仓的运营管理，使得浦西这栋第一高楼，在投入运营3年后，就荣获“2013中国商业地产价值榜·杰出办公楼品牌建设项目”奖，更吸引了来自世界各地的租户入驻。

2010年5月正式投入运营后的第一年，会德丰国际广场就吸引了TOYOTA　　TSUSHO丰田通商、BMS百时美施贵宝、CBRE世邦魏理仕、ICBC中国工商银行等500强企业的入驻。进入2012年，大楼积累了大量优质租户，运营及管理团队进一步推出“立体化运营及品牌建设双重模式”，最大化地满足租户需求并与之积极沟通。2013年，首期签约租户已进入续约期，他们对各项软硬件指标满意与否，在这个阶段体现得最为充分。在硬件上，会德丰国际广场注重维护，使大楼的各项设施良好运转，并积极响应“全球环保”的办公趋势，在保证办公楼环境质量的前提下，对节约能源再下功夫。

九龙仓2013中期财报显示，上半年，其内地的物业投资营业盈利3.53亿港元，增长12%。其中，很大一部分贡献来自会德丰国际广场。截至目前，会德丰的出租率已超过96%，首期租户续约亦十分积极。会德丰国际广场受到青睐的原因，与开发商香港九龙仓集团独特的开发运营及品牌管理模式密不可分。

“砍”出来的浦西第一高楼

坐拥南京西路和静安寺商圈黄金地段的会德丰国际广场，由一栋61层的主体写字楼和南北两侧裙楼组成，总建筑面积15万平方米。

“会德丰所处的南京西路及静安寺商圈，商业环境本身非常成熟，因此在业态规划上我们并不一味求全。”九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官介绍，“会德丰的业态由最初规划的两栋楼宇、商务、商场加酒店三大功能，渐渐收拢到目前的一栋写字楼加上两座裙楼辅助的形式。”

“这个动作是经过前期缜密的市场评估后，慎重决定的。”邵永官称，“由于面积有限，我们首先‘砍’的是商场。”

至于“砍掉”原本规划中的酒店，是因为建设酒店将使得“剩余的土地面积变得很狭窄，无法提供足够容量的广场和停车场。而足够容量的广场和停车场，正是国际化商务楼宇的重要配套设施。”

最后会德丰又忍痛“砍”掉一栋楼，只保留一栋写字楼及两侧裙楼，后者可为入驻租户提供高品质的餐饮与零售配套服务。

于是，会德丰门口的广场变得开阔，“给每天进出写字楼的租户和商务访客，提供了很好的环境和舒适感受。”邵永官说，“仅这个特点，在寸土寸金的静安寺地段，就相当少见。”

在有限体量中，如果什么都想面面俱到，效果未必理想。经验丰富的香港老牌地产劲旅九龙仓，在这个项目上希望集中主力把写字楼部分做得更精，让会德丰的商务功能发挥得淋漓尽致。目前会德丰国际广场正同静安区政府及商委“第三代”楼宇经济规划紧密配合，与周边“金五星”商圈、乃至南京路另一侧的“梅泰恒”商圈，形成良性互补。

精挑细选餐饮零售租户

“在裙楼部分的商业配套方面，我们同样认真甄选。选择与楼内五百强租户相匹配的优质商业品牌，为租户提供更优质的服务。”邵永官称。

今年9月，源自米兰的全球知名潮牌圣殿10　Corso　Como在上海会德丰国际广场开幕，其创始人Carla　Sozzani女士在开幕式上说：“我非常喜欢我们商店的地理位置，它毗邻静安寺和静安公园，现代与传统在此得到完美的平衡。”

原本该店在全世界仅有米兰、东京和首尔三家，此次进驻会德丰，除了是上海的首家店铺外，同样也是第一次登陆中国。据悉，10　Corso　Como租下了会德丰国际广场毗邻南京西路的北院整栋四层透明玻璃房，总面积近2500平方米，涵盖了书店、设计家居、餐厅、咖啡馆、时尚零售空间等丰富的业态。

“会德丰北院两年前竣工，曾有很多品牌前来洽谈，其中包括服装、家居、餐饮、儿童产品等多个知名品牌，但我们最终选定10　Corso　Como。”邵永官介绍，“这家全球著名、个性独特的生活概念店，非常匹配会德丰的高端定位，以及商业配套功能方面的要求。”

对商户的精挑细选，源于九龙仓对品质与租户的负责，“之前南院部分引进了两家餐饮，也都是精挑细选的精品品牌，进驻之初在上海也均属首家开幕”。

随着10　Corso　Como和南院意大利餐厅Antica　Roma的相继开幕，会德丰裙楼的南北两院业已满租，构成“南美食餐饮，北时尚购物”的高端完善业态。

管家式物业管理

资料显示，今年上半年，九龙仓内地物业投资3.53亿港元的盈利中，很大一部分贡献来自会德丰国际广场。“目前会德丰国际广场写字楼的招租率已经达到96%以上。一直悬而未决的最高层前不久也已租出，几近满租。”邵永官介绍，目前写字楼租赁市场竞争非常激烈，在南京西路也有很多高档写字楼宇正在建成。“在这样的情况下仍能保持如此高的出租率，同时租金水平位于超甲级写字楼顶级水平，这说明五百强企业及众多白领对会德丰是认可的。”而租户们对会德丰国际广场的认可，与九龙仓完善的物业管理服务密不可分。

会德丰国际广场在上海首推五星级“管家式物业管理”服务，为每一家租户都配备一位服务窗口，专门负责接待、沟通、协调并跟进各部门来解决租户的各项问题，还能根据不同租户度身定制服务，并把标准量化到每一个细节。

这个独一无二的服务模式，源于九龙仓的员工以租户身份去体验前线服务时的调研，他们发现，每当租户查询或有所求助时，若情况比较复杂或牵涉到不同部门时，通常需要向不同部门甚至不同日期当值的人员轮番解释前因后果，非常耗时费力。

以近期入驻的10　Corso　Como为例，早在装修过程中，会德丰在物业方面就已提供了多方面的配合以及优质服务，包括工程部、运作部、安保部、礼宾部等在内的各个部门，在报批、安全、消防等方面，对10　Corso　Como大力协助，同时会德丰的推广部门也给予租户很大支持。在10　Corso　Como正式开幕后，会德丰还根据租户和消费者的意见，在服务方面量身定制，力图不断完善。

立体化品牌建设模式

早在会德丰国际广场落成之前，九龙仓集团最高管理层就预见到打造独立写字楼品牌的必要性，制定下将会德丰打造成集团内地写字楼品牌旗舰的策略。作为集团在上海地区的重点商业地产专案，又是长期持有形式，九龙仓希望会德丰国际广场至少在建成后的20年内，仍能保持各方面的领先，包括品牌优势。

三年来，会德丰把“企业决策—品牌管理—反馈处理”的过程，在管理层、品牌团队、前线员工及租户间，形成一个互相影响的往复循环机制。一方面紧扣“管家式物业管理”这个运营核心，另一方面也把它视为品牌核心。

2013年至今，会德丰针对写字楼行业的特点，在品牌策略方面更加强了互动性。除常规信息发布外，更多的是以颇具社会意义的摄影、艺术、时尚、公益等活动，带动品牌宣传。令白领们在紧张的办公环境内，体验更多的情感交流，为大家带来“8小时满满的正能量”。在积极互动中，深化楼内白领对工作所在地的归属感和自豪感，由此也提高了租户公司对会德丰国际广场的品牌忠诚度。

九龙仓希望，会德丰品牌不仅能使它本身在市场中立于不败之地，在集团中成为写字楼旗舰，未来把成功模式复制到其他城市的项目上；更希望通过自身的抛砖引玉，带动整个行业的品牌发展，令单一写字楼品牌建设可以从以往的局限中走出来，成行成市，共同繁荣。