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地产拐点年内或现

范欣2014-04-04 22:06

范欣

年初至今,越来越多地区的房价下降新闻正在映入公众眼帘,前期商品房供给量较大的常州、杭州、南京等二三线城市房价逐步回落已基本确认,近期广州、北京一些一线城市楼盘也已开始出现降价预期。国家统计局公布的2月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅已于去年12月见顶,呈逐月回落趋势,预计全国房价拐点或可能在年底出现。

当前房价调整主要是四个方面原因造成的:首先,2012、2013年全国房价出现了大幅度上涨,直接提高了开发商的心理预期,开发商大举拿地,据中国指数研究院数据,2013年全国300个城市土地出让金总额达3.13万亿元,同比增加50%,其中北上广深4个一线城市去年土地出让金更是突破了5000亿元。但与土地市场火热成鲜明对比的是,商品房供给量在不断提高,在一些二三线城市,受吸引外来人口动力不足,本地居民购房需求减缓的影响,其房价出现了滞涨,有的甚至开始下跌。

其次,市场自然利率水平的提高抑制了资产价格的上涨。当前中国市场资源错配已导致整体利率水平大幅提升,市场因总体债务所困仍处于“经济下行、利率上行”阶段。而且,从国外经验看,利率市场化进程的推进普遍会抬高市场利率,上海银行间同业拆放利率6月期至一年期交易品种自去年底至今一直保持5%左右高位。市场利率的上升一方面抑制了买方需求,当前个人购房已基本无法享受利率优惠,个别银行甚至将首套房贷利率上浮5%,且放款周期升至2个月甚至更长,另一方面也增加了地产商的融资成本,据笔者与某中型地产商财务总监咨询,其企业的去年的融资成本为15%以上。

再次,随着欧美经济的好转,部分资金回流对国内资产价格造成了一定冲击。华人首富李嘉诚多年成功投资经验一直是市场资金流向的风向标。自去年起他便开始出售多个内地物业转而投资英国电力、电信等行业就显示了其减少新兴经济体资产增加欧美资产的全球资产配置最新动向。同时,国人投资购买发达国家资产也呈上升趋势,据英国最大的住宅开发商——邦瑞房地产2012年财报显示,2012年全年卖给中国业主2250套房子,占销售总量的15%,而该公司在伦敦新建住房市场占有率约为60%。

最后,中国资本回报率的下降使人民币汇率贬值预期不断增强。年初至今人民币兑美元汇率已从6.044贬值至3月底的6.2左右,贬值幅度达2.58%。2月新增外汇占款的大幅下降也预示着人民币兑美元汇率在今年可能持续走低,这对国内资产价格将形成较大冲击。

受上述因素制约,楼市拐点或于年底出现,但需要指出的是,房价拐点出现并不意味着房价全局性崩盘,更不意味着全国所有地区房价都出现相同幅度调整。

第一,市场崩盘意味着全国楼市平均降幅超过30%,部分地区房价下降50%,贷款购房者因房价下跌幅度超过其首付额而出现断供,银行因地产企业倒闭与断供数量增加出现大量坏账,市场信心被彻底摧毁,地产带动整个经济体系出现崩溃。这与当前宏观调控主旨不符,当前调控重点在于保证合理的就业水平需要适度的经济增长,当经济增长处于下限时,政府仍会适度增加基础设施的投资,这在一个侧面同样会对资产形成一定支撑。

第二,人口聚集的一线城市居民潜在购买力仍非常强大,从北京2月推出的两个自住型商品房和住总万科橙低价开盘的抢手程度就可看出。据媒体报道,金隅嘉业两自住型商品房申请总数约43.8万户,中签率约85:1,住总万科橙首期共推出333套房源,吸引1140组客户摇号,以1:3的供需差开盘售罄。另外,开发商纷纷减少二三线城市拿地节奏转投一线城市,今年1月,京沪深穗四大城市的土地出让金已突破千亿大关,同时,四个城市1月的土地成交均价达到每平方米10136元,同比上涨253.1%。“面粉”价格的不断上涨让“面包”价格出现大幅下降的可能性降低,除非有大量地产企业在今年破产。

第三,决定房地产走向的根本游戏规则未改变,94年分税制改革有效解决了当时中央财政困难,但却带来了地方政府收入与权力不符问题。土地出让金成为了弥补地方财政不足的有力保障,但却带来地方政府土地财政依赖症,地方政府为保其财政收入,在抑制房价上涨问题上缺乏根本动力。

第四,不同城市、城市不同地区在拐点出现前后价格调整幅度也不同。二三线城市房价将成下降主力军,不排除还会出现类似温州、鄂尔多斯个别崩盘城市,而一线城市房价则最后下降,且幅度小于二三线。同时,城市内部因地理位置不同,房价变化幅度也不同,城市外围因土地供给量大、交通不便等因素影响价格调整幅度较大,城市中心区尤其是核心学区房保值增值性较强。

因此,在商品房供给增加、市场利率提升及全球资金流动转向背景下,今年全国房价拐点或在年底出现,但因分税制改革未推出、一线城市旺盛的潜在购买力及维持适度的经济增长背景下,全国楼市不会出现全局性崩盘,但不同城市、城市不同地区房价分化格局将进一步拉大。

(作者为中国工业经济联合会分析师)