李缘

如果说2013年万科的主题是“出海”，2014年万科要做小清新的事情了。

当别人都在关注所谓的行业天花板时，董事会主席王石却说，万科要从住宅开发商转型至城市配套服务商：“如果说过去，我们是住宅行业的领跑者，那么未来，万科要做城市发展的领跑者。”

以前，房子便是目的。买土地盖房子卖出去，便是发展商的全部使命。后来，大家开始比拼更快地起好房子、更快地周转资金。再后来，开发商留意到小区园林、物业等附加服务的重要性。如今，万科的目标已不仅是卖房子，房子只是载体，万科要为客户提供更好的生活体验。

客户需要什么？借助数据分析，万科对这个问题的答案更为自信。6月5日，万科与百度正式确立了战略合作伙伴关系，基于移动互联的大数据挖掘和人工智能算法等技术会运用在万科商业和社区配套上。总裁郁亮透露，万科未来将遵循“好产品、好服务、好邻居”的总体思路，并将这一优势发挥到极致。未来万科在产品性能、服务内容和社区氛围上的努力，将不断超越行业目前的范围和水准，始终保持行业领跑者的地位。

借力大数据

在和百度合作前，万科就曾体验过数据分析帮助决策的魅力。一个经常被拿出来说的例子是，万科在北京房山拿地前，运用三大移动通信商的大数据来判断北京实际人口规模。有了更为准确的人口数据，结合北京的房屋数据，能更好地检测有效需求。

现在，大数据的运用不仅在买地卖房，还计划帮助客户更好地构建生活。百度副总裁张东晨举的一个例子是，一个客户想去一个商店购物，除了可以通过百度地图搜索到怎么去外，百度还会根据大数据告诉你这个商家在几层，里面有多少人。购物完，还可以指引你怎么到停车场找到自己的车。

单一客户日常琐碎的消费习惯汇聚成集体数据，对于经营者，万科可以借助数据的挖掘与分析技术掌握人流活动轨迹、消费习惯等，从而调整店铺分布，定制更合适的招商策略。

在互联网上的种种努力和尝试，万科认为是非常值得的，而且是必须。郁亮说，在过去的一年中，万科花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。郁亮认为，互联网将改变这个世界，不能适应变化的组织将被淘汰。尽管被贴着传统企业的标签，但当面对新时代的挑战，万科选择了积极理解新规则，寻找新伙伴，运用新工具，将原有的业务做得更好。此次万科与百度的跨界合作，正是努力将互联网思维引入其商用业务的有益尝试。

更聪明的资金

除了涉水互联网，2014年万科的新尝试还包括用小资金撬动大收益的“小股操盘”。这个模式在2013年业绩会上由郁亮首次公布，即万科在合作项目中不控股，但项目仍由万科操盘，使用万科的品牌和产品体系，也可共享万科的信用资源和采购资源。保证了项目质量的同时，还可以提高投资回报率。

用万科的话说，万科正逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式。

事实上，在同行里，万科的净资产收益率（又称股东权益收益率）一直为第一梯队，2013年为19.66%，处于20年来的高位。盘子越来越大时，资金回报率的正增长更是不易。据悉，“小股操盘”模式是万科去年在美国首次尝试地产开发时，向其美国合作伙伴铁狮门学习的。铁狮门曾经以5%的资金投入获得项目40%以上收益的案例令万科振奋。

郁亮说，合作并不是新鲜事，但之前万科的合作项目都是占50%股份或以上，虽然保证了项目质量，但没有发挥资金的杠杆效应。“以往大家都追求规模，因此合作项目收入并表很重要。但现在大家更注重资金回报率，像万科这类的小股操盘的模式就很聪明，预计是未来各大发展商的方向。”一位不愿意署名的分析师表示。

资金效率提高的同时，万科大幅提高分红派息力度，得到小股东的赞赏。年报显示，2013年万科实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。2013年的分红方案为，以分红派息股权登记日股份为基数，每10　股派送人民币4.1　元（含税）现金股息。这意味着万科将一口气拿出超过45亿元现金用于分红。相比2012年，此次万科分红比例由15.79%大幅提高至29.87%，上升程度接近一倍，每股股息同比增长127.8%。

为何大比例分红？郁亮回应股东提问时表示，股价低迷时，丰厚的分红也是市场信心的重要来源。依靠质量效益型的内生增长模式，万科已经能通过自身积累支持发展需要，也有能力响应一部分投资者加大分红的呼声。针对有股东问到的目前的分红政策是否会持续，郁亮做了肯定的答复。他表示，大规模派息并非一次性特例，而是长期分红政策。未来会在目前29.87%的基础上，继续稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。

转板“正能量”

2013年种种海外拓展的努力也在今年逐步瓜熟蒂落。6月23日，万科发布公告称，已向香港联交所上市委员会申请批准万科境外外资股的上市和买卖，而此前，港交所原则上已批准B转H的方案。6月25日上午9点，万科H股正式开始买卖，至此，万科国际化迈出实质一步。

“相比B股市场，H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势。”郁亮表示，“转换上市地之后，B股当前的流动性和交易活跃程度有望得到明显改善，这也是万科启动转板方案的初衷。”

对此，券商纷纷表示，万科转板充满了“正能量”。申银万国房地产高级分析师韩思怡表示，港股龙头地产公司存在明显估值溢价，A+H股的比价效应可带动估值提升。目前，港股主流内地开发商2013年市盈率平均为6.3倍，中海外、华润置地、龙湖等公司的历史市盈率更达8.3倍。“这样算下来，万科H股的合理股价应为13.3港元，对应A股现价可以有30%的涨幅。”韩思怡对本报表示。

据悉，万科内部形容，2013年为“国际化元年”，即之前一直领跑内地楼市的“老大哥”开始放眼海外，涵盖融资、港股买壳上市、转板和地产开发各大领域。国际评级机构标普、穆迪和惠誉分别授予万科BBB+，Baa2和BBB+的长期企业信用评级。在给力的评级支持下，万科境外美元债券、中期票据计划也相继顺利实施。

专注地产开发30年，万科可谓开发商的“老行尊”，其对楼市看法既全面，又有前瞻性。2013年压抑已久购房换房需求爆发，楼市成交大幅回升，令部分开发商对前景乐观，加速买地和大幅调高销售目标。但至今年，楼市销售有所放缓，市场对后续走势的判断也随之出现分歧。

董事会主席王石的态度非常明确，他在股东会上说：“对未来，万科是谨慎乐观。”王石坦言，市场有不确定性，但万科不做不确定的事情，他列举两个“原则”：第一，万科绝不拿地王；第二，万科会保持足够现金。

郁亮说，有信心在行业发生根本性变化前完成转型，由传统的买地开发，转向轻资产模式，同时积极尝试消费地产、产业地产等新业务领域。