胡芳洁

龙湖地产，以48.8%的营业收入的增长、20%的销售额的增加，交出了2013年的运营答卷，证明了其宣称“风物长宜放眼量”的底气。

2014年，延续了其一贯谨慎作风的龙湖地产，在坚守之外，正在尝试新的变化。

审慎扩张

龙湖早已确定的全国化发展战略是“扩纵深、近城区、控规模、持商业”，即聚焦一二线城市、近城区、控制单个项目规模在15万-50万平方米、稳步增持商业地产。

今年6月，龙湖通过收购股权的方式，进入南京，依然是在其上述战略的基础上，进行的动作。

6月4日，龙湖发布公告，以25.4亿元的挂牌底价，收购金名城置业100%股权以及22.02亿元的债权。由此获得金名城置业所持有的南京市鼓楼区滨江商务区地块，该地块占地总面积近4.6万平方米，规划建筑面积38.3万平方米，折合楼面地价约为6600元/平方米。今年2月，该地块周边区域成交土地，楼面地价约为10900元/平方米。

该地块是商务办公混合用地和住宅用地，预计将打造成集住宅、可售型商业、可售型SOHO办公产品为一体的综合性项目。

对于龙湖而言，选对城市、选对地非常重要，接下来，其会进一步聚焦一二线城市，并对这些城市优中选优。龙湖内部将未来拿地选择的城市范围，限定在24个年销售额超过400亿元的城市，并且要靠近核心区。今年以来，龙湖已经竞得北京西局地块、杭州滨江文体中心地块、宁波鄞州投资创业中心地块。

另外，对于华南板块，此前一直没有真正进入的龙湖，今年也有消息传出在佛山合作拿地，进军广东。

除此以外，发挥其在融资领域的优势，获得低成本的资金来改善债务结构，是龙湖的强项。

今年以来，龙湖做了两笔融资。一笔是今年3月，与7家本地及国际银行签订的一笔约29.25亿港元、五年期的定期贷款信贷融资，年利率不到4%。加上去年获批的同等利率的77.6亿港元银团贷款，龙湖共有107亿港元的未提款银团贷款。

另一笔是今年5月，其宣布发行的20亿元人民币的4年期优先票据，年利率6.75%。“这是公司首次发行人民币债券，对于公司拓展新的融资渠道方面具有重要意义。”龙湖地产一位负责人表示，作为业内率先关注人民币汇率风险的公司之一，龙湖对于公司现有非人民币负债，实施50%的掉期策略，以对冲汇兑风险。

本次龙湖发行的人民币债，是全球资本市场规模最大的4年期点心债。

2013年，龙湖的平均借贷成本由年利率6.72%降至6.58%，远低于同业水平；平均贷款年限由4.1年上升至4.6年。截至6月，龙湖拥有中国主要银行的信贷融资总额约人民币560亿元，其中约人民币370亿元未提取。2013年底，龙湖手头现金达人民币146.8亿元，财务状况依旧保持稳健。

探索求变

龙湖也在发生一些明显的变化。

此前，龙湖很少进行合作开发，也几乎从来没进行过收购。实际上，此次收购南京的土地，也是其第一次通过收购公司股权来获得项目。

去年7月，针对外界对龙湖增长速度放缓、不合作开发等质疑，龙湖地产董事长吴亚军在其内部论坛上发布了一篇近6000字的长文来回应。在这篇文章中，吴亚军表示，与其他公司合作，这种情况通常是“人多”但“钱不够”又希望快速做大规模的公司的战略选择，而龙湖的财务资源稀缺，人才资源也不是十分宽裕，所以只是做适合自己发展阶段和投资状况的战略选择。

但是，目前龙湖已经迈出了合作的一步，甚至把“扩合作”作为今年运营的关键词之一。

龙湖地产首席财务官韦华宁称，龙湖此前很少合作开发，但未来会加大与其他房企的合作，此举是出于提高财务安全和股东回报的考量，并且可以减少土地市场的竞争和成本。

龙湖地产一位负责人透露，龙湖已经搭建了专门的团队——金融资产中心。在合作上，不管是基金或是同行，龙湖都会通过股权合作分担风险，合理调配资源，并坚持由龙湖操盘，保证品质。

据了解，位于北京市昌平区、于今年6月开盘的滟澜新宸项目，就是龙湖和绿地合作开发的项目。

此外，龙湖还在北京司马台与中青旅合作，开发其在一线城市的首个旅游地产项目——长城源著。这个项目紧邻司马台长城和古北水镇，是龙湖首次尝试跨界合作。

接下来，还有可能看到龙湖与其他房企合作的项目。

除了“扩合作”以外，龙湖确定的2014年运营的关键词还有两个，分别是“去库存”、“控成本”。

龙湖内部认为，如果市场不好，马上会形成存货压力。在过去两年里，龙湖学会了更精细化的管理存货。今年首四月，龙湖在没有推出新盘的情况下，依靠“去存货”依然保持了稳健销售。以市场出现波动的杭州为例，春江彼岸在未推新产品的情况下，通过灵活的销售策略，摘得区域销冠和杭州市场前茅的成绩。名景台也通过去化库存和少量新产品的组合方式蝉联所在区域的销冠。在市场成交量放缓的背景下，高性价比、区位占优的产品，仍具有较强的市场竞争力。

至于控成本，这与地产行业整体毛利率下降有关。2013年，龙湖地产物业发展业务结算毛利率为28%，较上一年下降12%。

龙湖地产负责人表示，这主要由于去年入账项目为2012年下半年及2013年上半年销售的项目，当时销售均价只有约每平方米9600元，因此，毛利率受到均价较低的影响。

随着2013年下半年均价上升到11000元/平方米以上，这部分收入进入结算，对龙湖的毛利率会有提升作用。但韦华宁表示，随着未来市场的供应量增多，加上土地和资金的成本上升，整个行业的毛利率不太可能恢复到2010年、2011年时的水平，下行是大势所趋。

就此，龙湖开始实行具体的成本控制计划。龙湖高层称，会在一年时间内将低密度住宅的成本进行压缩，幅度是5%-10%。

此外，龙湖商业的布局也将在今年迎来快速全国化。位于成都、重庆、杭州、北京的四家天街商业项目将在年内开业，这也是龙湖天街商业品牌首次进入一线城市，坚持布局高能级城市的战略可见一斑。据龙湖高层在业绩会上介绍，去年租金收入对公司毛利率贡献已经超过一个百分点。龙湖将用15年的时间让商业租金收入在总利润占比从现在的5%左右，提升到25%左右。据了解，龙湖保持每年租金复合增长在30%左右。今年租金收入预计达8亿多元，而明年预计这个数字就能达到12亿-13亿元。这对公司未来毛利的提升价值显著。无论是区域布局，还是运营模式，龙湖都在进行更为细化的提炼，既坚持着一成不变的稳健与安全，又通过灵活创新的方式实现有质量、有利润的增长。