经济观察报 记者 廖杰华 从十年前宣称“物业零收费”遭遇行业协会处罚，到成功跻身“中国社区运营第一股”，彩生活上市三天，市值反超母公司花样年。

花样年总裁潘军在接受经济观察报专访时称，他正在通过更多创新去颠覆传统的房地产商业模式，编织一张基于各种社区需求的O2O大网。

潘军说，花样年将通过不断转型，逐渐淡化房地产开发业务，而未来目标就是做中国社区服务运营的最大平台。

社区电商焦土

半年前，如果潘军说彩生活要上市了，很多人肯定以为他在痴人说梦。但半年后，由传统物业管理脱胎而来的社区平台服务商彩生活，以轻资产的模式轻松颠覆了拥有1000多万平方米土地储备的母公司花样年，即使在潘军看来，也在意料之外。

6月30日，由花样年分拆而来的彩生活在香港联交所挂牌，与近年来多数新晋内房股上市开盘即破发不同，彩生活上市后股价狂飙。

潘军坦言：“我自己都想象不到，投资者竟有这么高的热情。”事实上，彩生活已经引入奇虎360作为基石投资者，认购金额为1000万美元。此后，国内两大房地产中介服务商搜房网和易居中国争相入股。

在整个物管行业面临着整体性亏损的背景下，想把物业管理公司推向公开资本平台，这不仅仅需要勇气，更需要商业智慧。

无论是在行业内还是在资本市场中，新型社区已经开始升温。

在潘军的规划中，彩生活成为中国最大的社区服务运营平台，基因在于将传统物管模式与互联网基因融合，从而建立新型的社区服务运营模式。

彩生活总裁唐学斌对“彩生活模式”如此阐述：彩生活利用互联网平台及彩之云APP系统，立足于科技物业管理应用的广度与深度，探索物业管理自动化、系统化、信息化服务，打造一个充满想象的彩之云服务平台，通过层层审核把关，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区1公里微商圈。

2013年底，彩生活已经在国内的60个城市，为615个小区、9150万平方米的建筑面积提供物业管理或顾问服务，为国内最大的物业管理公司。对于彩生活社区O2O运营的前景，潘军曾做了一个粗略估算：按照目前的发展速度，到2020年，彩生活服务的面积将超过10亿平方米，超过4000万人口。假若每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元。

在潘军眼里，彩生活很可能是下一个线下的BAT（百度、阿里巴巴、腾讯），“现在线上的资源已经被瓜分得差不多了，大家都在找线下这个切口，有人认为这个切口就是彩生活。”

实际上，互联网巨头尤其是电商大佬向线下切入的迹象已经十分明显，无论是阿里巴巴，还是腾讯电商，无不在圈占线下资源。在这种行业趋势下，社区服务运营亦成为各路资本和线上电商企业抢滩的热点，包括易居中国、顺丰快递以及58同城等。

2014年上半年，易居中国与新浪、微博、分众、申通联合推出了社区增值服务品牌“实惠”。实惠是易居社区增值服务集团研发的移动互联网社区生活O2O服务平台，主要为社区居民提供物业及生活增值服务、社交服务、免费福利、打折优惠等内容。

从微利到暴利

简单归纳起来，彩生活的商业模式并不复杂：传统物业管理+工程服务+社区增值服务。其中，社区增值服务是社区服务运营的核心。

从行业状况来看，由于过度依靠物业管理服务收益，目前有95%的物业管理公司都在亏损运营，依靠房地产开发的资金补贴维持运营。潘军认为，以这种模式来经营物业肯定是要亏损的：“物管公司10年前的管理费是3块5，10年后还是3块5，但人工等成本却涨了好几倍。”即便是全球物管领域“五大行”的世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行，在中国国内也难以完全依赖物管业务。

彩生活的核心优势在于非物业管理收入比重不断上升，2013年工程服务和社区增值服务收益约占其总收益的41.3%，超过四成。

社区增值服务是彩生活最有想象力的板块，这部分业务增长迅猛，2013年收入接近4500万元，在总收入中占比19%。2011年、2012年及2013年，彩生活增值服务的毛利率分别为82.3%、94.1%及98.4%。按照计划，目前约占其收益20%的社区增值业务，未来将被发展成为彩生活的主要盈利来源，目标是要占其盈利来源的90%。

另一个显著差异是，彩生活开始摆脱对母公司的业务依赖，2013年彩生活为大股东花样年服务的物业面积只有5%，第三方物业已经占彩生活业务的95%。万科物业、碧桂园物业等多数物业公司仍只服务于母公司，而彩生活已是一家独立的市场化公司。

在彩生活的招股书中，其2011-2013年的营业收入分别为1.46亿元、1.96亿元和2.33亿元，复合年增长率为26.1%。尤为醒目的是，2013年，彩生活净利润为6830万元，净资产收益率超过41%，而相比之下，大部分房地产企业不过15%上下，万科目前也只有21%。

在外界依然认为物管行业属于微利行业时，彩生活2013年以29.3%的净利润把物业服务做成“暴利行业”，总市值亦超越多家香港上市房企。