经济观察网 记者 陈秀月 由招商银行发起，华润深国投信托发行的“招元2015年第一期个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”，即将于3月6日通过招标发行的发行方式在全国银行间债券市场发行。投标人可于北京时间2015年3月6日下午14：00-15：00时进行投标。

这是去年9月30日央行发布《进一步做好住房金融服务工作的通知》以来的首单RMBS产品。上述通知指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。通知发布后，已有多家银行为发行MBS做准备。房贷占比较高的银行被认为准备发行的可能性较高。

按基础资产划分，MBS又分为住房抵押贷款支持证券(RMBS)和商业房产抵押贷款支持证券（CMBS）。自2005年3月，央行宣布MBS试点启动以来，截至目前仅有建行和邮储银行成功发行了RMBS。其中，建行在2005年和2007年发行了2期RMBS。去年，邮储银行发行了时隔七年来的首个RMBS产品。招行发行的第二单RMBS产品，将进一步推动新一波RMBS浪潮。

民族证券研报指出，RMBS的发行，不仅令银行可以通过资产表外化腾挪出信贷空间，还能降低资产和负债的久期失衡，更能将淤积在银行体系的风险分散至整个金融体系。

盘活个贷存量

招商银行此次发行的个人住房贷款证券化产品，其基础资产为有8920笔个人住房抵押贷款，本金余额为31.5亿元,加权平均剩余期限为6.6年。

本期证券发行结束后，发行人华润深国投信托将申请优先级资产支持证券在全国银行间债券市场交易，次级资产支持证券将按照中国人民银行的相关规定进行转让，仅在定向投资人范围内流通。

招商证券为本期项目的主承销商，负责组织承销团完成本次承销发行工作。承销团由五家银行和八家证券公司组成，五家银行分别是中国邮储、交通银行、成都银行、建设银行、渤海银行。八家券商为招商证券、中信建投、信达证券、东海证券、国海证券、光大证券、第一创业证券、中信证券。

经济观察网记者了解到，根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会公告[2013]第21号》规定，招商银行计划持有“资产支持证券”比例不低于本期产品发行规模的5%。其中，计划持有“优先A-1级资产支持证券”规模的5%，金额为1000万元；计划持有“优先A-2级资产支持证券”规模的5.04%，金额为12800万元；计划持有“优先B级资产支持证券”规模的5.41%，金额为1200万元；计划持有“次级资产支持证券”规模的5.33%，金额为991.72万元。

房贷风险

招行本期项目采取了优先/次级结构设计。优先/次级安排是证券化项目中最常见的内部信用增级安排。值得一提的是，本项目将优先A级资产支持证券进一步细分为优先A-1级和优先A-2级资产支持证券。其中，包括优先A-1级资产支持证券2亿元，占比6.35%;优先A-2级资产支持证券25.42亿元，占比80.7 %。优先B级资产支持证券2.22亿元，占比7.05%;次级资产支持证券1.86亿元，占比5.90%。

这种信用增级措施意味着，优先A级证券可获得由优先B级和次级证券提供的资产池贷款余额的12.95%的信用支持，优先B级证券可获得由次级证券提供的资产池贷款余额的5.9%的信用支持。

值得注意的是，本次交易中招行并没有采用外部信用增级方式。外部信用增级是指由第三方，如其他银行或者债券担保公司提供的外部信用担保。

基础资产的信用质量水平也是防控风险的重要一步。联合资信的评级报告指出，本期交易入池贷款均为招行发放的正常类个人住房抵押贷款，基础资产信用质量良好。此外入池贷款均有抵押担保，资产池的加权平均初始抵押率为56.09%，抵押率处于较低水平。

记者查阅公开文件发现，招行本期产品的基础资产池的贷款资产较为分散，遍布35个省市，一二线城市笔数占比为83.21%，未偿本金余额占比为84.63%，其余为三四线城市。贷款金额分散度较高，降低了由于单笔贷款违约给资产池带来损失的风险。联合资信评估和中债资信评估均分别授予优先A-1级、优先A-2级、优先B级资产支持证券的预定评级为AAA、AAA、AA-。

在优良的基础资产池的背后，仍然存在着令人担忧之处。国内个人住房贷款仍未经历一个完整的信贷周期。房价历经多年上涨，面临较高的跌价风险。此外房地产行业目前属于宏观调控行业，受国家政策影响较大，未来发展面临一定的不确定性。

招行对资产支持证券的偿付能力依赖于借款人是否及时和全额偿付贷款。联合资信评级报告指出，本期交易入池资产的账龄较短，加权平均账龄17.34个月，且85.69%的贷款账龄在30个月以内，尚未度过违约高发期。中债资信分析师揭示了借款人的偿还能力存在的风险。本次入池资产中74.63%的贷款未获得借款人收入信息，并且入池贷款合同期限较短，剩余年平均还款额为5.35万，处于较高水平。

如果抵押贷款被拖欠，招商银行对相关抵押房产行使抵押权，则招行的偿付能力还依赖于从该抵押权行使和执行程序中所实现的资金数额。本次交易的抵押房产分布于深圳、武汉、成都等35个城市。如果抵押房产所在地区及其周边地区宏观经济等条件恶化时，可能会对该抵押房产的市场价值和流动性产生不利影响。

中债资信认为，虽然基础资产池加权平均剩余期限长，信用质量受外来经济形势影响不确定大，但本期证券借款人集中度很低，贷款分散度很高，抵押物变现能力较强（贷款初始价值比加权平均值为56.09%），基础资产整体信用质量较高。