谢小明

2017年，宝龙地产（1238.HK）迎来了新五年发展规划的第二年，也是关键的一年。

在新五年规划的战略引导下，宝龙展现了高效稳健的业绩增长速度。宝龙2016年年报显示，全年宝龙地产合约销售额约为人民币176.42亿元，较2015年上升约23.3%；总收入约人民币142.96亿元，较2015年增加约20.1%；租金及物业管理服务收入约人民币13.91亿元，较2015年增加约26.3%　　　　进入2017年，宝龙的业绩增长继续迈向新台阶。近日，公司发布公告称，4月实现合约销售额约人民币12.21亿元，同比增加8.4%；合约销售面积11.21万平方米，同比增加11.76%。至此，2017年1-4月宝龙的合约销售总额约人民币55.32亿元，同比增加46.7%，

在稳健增长的同时，宝龙一如既往保持了高盈利水平。其2016年年报显示，公司毛利率由2015年的32.9%上升到33.4%；净利润约人民币27.49亿元，较2015年上升约17.7%；核心盈利（即不包括应占投资物业公允价值收益利润之年内利润）约人民币16.09亿元，较2015年提高约33.3%；加权平均融资成本从2015年的7.55%下降至6.18%。

这一表现赢得了资本市场的高度认可。国泰君安在4月份的分析报告中指出，宝龙地产2016年的核心净利符合预期：总收入同比增长20.1%到人民币142.96亿元；核心净利同比上升27.2%到人民币17.96亿元，且未来收入将会持续稳定增长。国泰君安还预期宝龙的租金收入在2016-2019年将以23%的复合增长率增长，利润也将被巩固。加上公司持有的有质量的土储且合理的单位地价，毛利率将在2017-2019年维持在33.3%左右。此外，预期宝龙的融资成本还将持续下降。

基于国泰君安对宝龙核心净利的预期走高，故将宝龙目标价上调至4.00港元。而在4月初，另一国际权威信用评级机构穆迪也曾上调宝龙地产评级，企业评级从B2升至B1级，优先无担保票据评级由B3升为B2级，评级展望稳定。

宝龙地产总裁许华芳表示，宝龙将在致力成为中国领先的城市综合体运营商的道路上继续前行：“公司将遵循五年规划提出的‘三轮驱动’的全新商业地产发展战略，力争成为品质地产专家、商业运营行家和资产管理赢家。继续打造‘精筑无痕’品质体系建设，坚持有质量的发展，维持利润率30%以上。”

有质量的发展

在新五年规划起航的2016年，宝龙地产交出了一份靓丽的成绩单。

这一年，宝龙地产全年实现合约销售额176.42亿元，较2015年增长约23.3%，大幅超额完成了其2016年度销售目标，并创历史新高。其中，长三角项目贡献达57.2%。

以上海为核心的长三角区域确实是宝龙发展战略的重中之重。年报显示，公司全年新增项目15个，绝大部分项目都集中在上海及长三角区域：分别位于上海南汇、上海吴泾、上海西虹桥、上海马桥、杭州大江东、杭州大江东义蓬、杭州未来科技城、苏州吴江、镇江、徐州铜山城区、宁波鄞州区、宁波江北、海南海口，并含轻资产输出项目两个，分别为浙江义乌佛堂宝龙广场、重庆涪陵宝龙广场。

公司全年共新开业项目6个，分别为七宝宝龙城、嘉定宝龙广场、杭州滨江宝龙城、蓬莱宝龙广场、常州宝龙广场、莱山宝龙广场。其中标杆项目之一的杭州滨江宝龙城开业当天客流即突破20万，创商业开业单日客流新高。

截至2016年底，宝龙运营的商业地产项目已达31个，运营面积逾250万平方米。

回顾宝龙地产2016年的发展之路，收获颇丰：在未做“地王”的前提下，上海拿地面积第一；全年核心盈利较2015年同期上升约33.3%；加权平均融资成本逐年下降，从2015年的7.55%下降至2016年的6.18%，资金结构持续优化；股票全年涨幅近五成；穆迪、标准普尔、花旗等纷纷上调宝龙地产的企业评级“稳定”至“正面积极”；轻资产管理输出连下浙江义乌、重庆涪陵两城，商业运营能力获市场认可，品牌影响力大幅提升。

尤为值得一提的是宝龙在多元化业务领域的突破。文化艺术产业方面，截至2016年底，宝龙已创建并形成了由宝龙美术馆、言午画廊、宝龙艺术中心等一系列产品构成的文化艺术平台，成为宝龙的又一大重要产业；在酒店业，2016年宝龙在上海新开业三家星级酒店，分别是上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店和上海宝龙艾美酒店，至此宝龙已拥有12家在营酒店。

许华芳强调，宝龙的多元化发展之路归根结底仍是为了巩固商业地产的基石，多元化发展是对主业的补充和加分。

聚焦长三角

骄人成绩的背后，是宝龙独特商业模式和发展战略的双核推动。

早在2016年初，宝龙提出了《新五年发展规划》。宝龙集团董事局主席许健康彼时表示：“未来五年，我们将以上海为中心、辐射长三角，实现累计销售千亿，在营MALL50个，同时把产品品质、管理水平、队伍素质等方面提升到更高的层次，致力成为受人尊重、中国领先的城市综合体运营商。我要特别强调的是，质量是公司的根本，质量面前没有借口，这也是每一位宝龙人的使命。”

按照新五年规划，宝龙的拿地策略为“1+6+N”，“1”是指以上海为核心，“6”是指在南京、苏州、杭州、厦门、福州、宁波6个城市投资，重点关注地铁上盖综合体项目，“N”则指其他城市，只考虑机会型拿地。“上海是我们的唯一，是整个核心唯一的唯一。公司未来在上海的投资比重会越来越大。”许华芳表示。

这一拿地策略，恰好契合宝龙近年来坚持实施的“以上海为中心，深耕长三角”的聚焦战略。目前，公司已在长三角地区布局43个项目，其中上海项目增至15个，长三角项目数量占全国项目数的50%以上。

2017年5月5日，宝龙成功摘得浙江省宁波市江北区天水1#地块。5月23日，宝龙又通过股权收购在宁波市高新区新增一商办项目。自2016年11月首入宁波后，短短半年内，宝龙已在宁波成功布局六个项目。由此，宝龙的长三角布局战略进一步被夯实。

在追求稳健增长的同时，宝龙并没有放弃对产品质量的严格要求。随着新五年规划的提出，宝龙更以“精益管理、精筑无痕、流程再造”等为内部抓手，把控产品品质，力争做高品质城市综合体的标杆，进一步提升核心竞争力。

根据经济发展形势和区域消费特点，宝龙地产将旗下产品细分为三大系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场，分别对应为（超）高端产品系列、宝龙广场的升级产品、主流社区MALL　产品，以实现品质与口碑双赢。

其中，公司两大标杆项目上海七宝宝龙城和杭州滨江宝龙城分别于2016年开业，并迎来如潮好评。滨江宝龙城吸引了近300家国内外品牌进驻，招商率达100%。

积极履行社会责任

在不断加快自身发展的同时，宝龙始终以“繁荣城市，创造价值”为使命，努力逐步成为受人尊重的中国领先城市综合体运营商。

作为一家积极履行社会责任的企业，宝龙在弘扬传统文化方面不遗余力，形成了“地产为文化助力，文化为地产添彩”的新发展格局。目前，宝龙已成立了宝龙美术馆、书藏楼、宝龙画院、宝龙艺术中心、言午画廊等文化艺术机构。

与此同时，宝龙心系社会，积极投身慈善事业，特别在支持新农村建设、美丽乡村建设、传统文化复兴、助力国家精准扶贫等方面做了大量工作。

早在2006　年全国两会后，宝龙集团就率先积极响应国家号召，捐资3900万支持内地新农村建设，并最终选定福建省长汀县南山下村、四川省仪陇县龙神垭村、河南省孟津县梁凹村、河北省张北县喜顺沟村4个扶贫村作为示范点。目前4个示范村已经成为当地新农村建设的重点和亮点，成为构建和谐社会的重要内容。

2016年4月，宝龙向福建省晋江市安海镇溪边村捐资1亿元人民币，用于“美丽乡村”建设及实施可持续发展，该项目也已列入全国工商联的“万企帮万村”总体框架暨福建省“百企帮百村”精准扶贫行动。

2016年6月宝龙向贵州省毕节市织金县无偿捐赠2000万元帮扶资金，用于该县的农业产业园建设及该县贫困村产业发展。

2016年10月，宝龙宣布启动宝龙公益基金会，并注资2亿元人民币主要用于社会扶贫及传统文化扶贫工作。宝龙公益基金将以“践行社会责任、服务公益社会”为宗旨，主要致力于资助扶贫事业、社会关爱、文化教育、医疗卫生、环境保护等公益慈善项目。

截至目前，宝龙集团已累计捐资、捐助社会慈善事业逾5亿元。据悉，公益慈善事业已成为宝龙集团的一项常规性的工作，并不断提升、规范和发展。

“自邓小平先生提出改革开放、实施社会主义的市场经济以来，通过多年努力，已显现出举世瞩目的成就。在这个过程中，我是参与者，更是受益者，所以才有这个能力去帮助大家。”许健康在5月5日召开的民营企业助推金织县精准脱贫项目签约仪式及座谈会上说道。