首页

中海地产:“利润王”构建三大产业群为下半场做好准备

木同2018-06-22 23:59

木同

随着中国城市化进程到达临界点、“房住不炒”定调、住房保障长效机制正在路上,单纯的住宅开发业务天花板已现,下半场的号角已经吹响。

整个房地产市场的经营逻辑已经发生彻底性地改变,对行业具备预判能力的头部房企已经开始在思考:除了住宅开发,房企还能做什么?一个不能忽视的趋势是,头部房企已经率先预见房地产现今的生存,可持续发展比规模增长更全面,质量则比速度更重要。颜建国领导的中海地产,定位成为卓越的国际化不动产开发运营集团。这意味着,房地产下半场的竞争,既是规模之争,也是运营之争。

中海地产认为,未来中国的房地产市场将不再是单一的商品房与商业地产,对租购并举住房体系的适应,以及不动产开发运营的能力,将决定企业的成败。

而这一切的最终指向都是可持续发展、充裕的现金流与可观的利润。

利润王卫冕

市场一直都在变化,不变的是市场一贯的竞争规则——能赚钱才是王道。

若单纯凭规模论,中海地产的规模增速或许并不突出,但在被视为房地产销售大年的2017年,中海地产同样创下了中海史上最好的销售规模记录。2017年,中海地产年实现2320.7亿港元销售规模,同比增长10.2%。

尽管销售规模增速并不抢眼,但这家房企仍保持着地产行业最赚钱的能力,其归属股东的净利润为407.7亿港元 (约合338亿元人民币),是当之无愧的“利润王”。在2017年,中海地产的毛利率为32.9%,净利率为24.6%,净利润率行业第一,融资成本下降至4.2%,亦属行业最低之一。

相比于之前20%左右的净利润增长速度,中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国表示,对于在净利润规模越来越大的情况下,中海追求的是净利润总额持续、稳健的增长。

战略高度决定竞争能力,中海这么多年能够卫冕利润王的称号,在于中海对自我的定位、发展路径的设计都走在行业的前面。中海地产定位成为卓越的国际化不动产开发运营集团。

具体描述为:在加速发展“住宅开发产业群”主业的同时,中海地产以“城市运营产业群”及“创意设计及现代服务产业群”为业升级战略方向,营造更美好的城市生活。

关于中海地产三大产业群的解读,市场倾向于认为,这是中海地产在行业下半场竞争中所布下的赛道。

住宅开发产业群:据中海官方披露,住宅开发产业群包括住宅投资与开发,装配式建筑及住宅产业化,建材生产等方面;30多年来累计开发项目超过500个,完成开发建筑面积达1.3亿平方米。

城市运营产业群:城市运营产业群则包括中海系甲级写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新与区域综合开发、旅游度假产业、物流产业。截至2017年12月,各类城市更新与区域综合开发建筑面积超过1300万平方米。据2017年年报数据,中海商业地产已落成及在建商业项目中的投资性物业逾750万平方米,其中投入运营的商业地产面积约300万平方米,其余大部分项目将在未来3年内陆续落成启用。

创意设计及现代服务产业群:包括华艺设计、中海物业、教育产业、文化产业、养老产业。中海地产全资拥有的华艺设计顾问有限公司,持有“建筑工程”、“城乡规划”双甲级资质,为“国家级高新技术企业”。物业领域,2015年11月,中海将物业管理业务(中海物业)分拆并独立上市。截至目前,中海物业在港澳及内地管理服务的住宅、商用物业、政务公务楼宇的总面积超过1.3亿平方米。

下半场重头戏:运营与现金流

对中海而言,中长期内,租金稳定的持有型物业和创新业务将成为中海新的业务增长点。

纵观三大产业群的布局,中海地产在下半场的布局已经清晰可见:

住宅开发产业群 继续追求规模的保障

据中海公告,2018年前五月,中海系列公司的累计合约物业销售约为 1127.12亿港元,同比增长16.48%。3月份的业绩会上,中海已经作出明确表态:2018年将继续积极拿地,计划新拿地权益投资额港元1350亿元,同比增长22%。

财报显示,2017年中海在内地的31个城市和香港买入了76幅地块,耗资1106亿港元。总楼面面积1741万平方米;权益建筑面积为1463万平方米,同比增长200.8%。据克而瑞研究中心公布的《2018年1-5月房企销售排行榜》,中海地产1-5月销售面积位列同行第七。

城市运营产业群 强现金流业务的布局

中海商业是中海地产加大强现金流业务布局的一个重要板块。

今年3月,中海地产董事局主席颜建国对外公布了未来几年中海商业地产的发展目标:“2020年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。

截至2017年12月31日,中海商业物业总收入近30亿港币,其中写字楼20.5亿港元,同比增长12.6%;集中商业4亿港元,同比增长25%。酒店及其他商业物业经营收入4.9亿港元,同比增长6.5%。

2017年,中海已运营商业物业总建面366万平方米,包括38座写字楼、12个购物中心、11个星级酒店,可租面积258万平方米。正在开发和待开发的商业地产面积高达542万平方米,包括29栋写字楼、12个集中商业购物中心、14 家酒店、12 栋公寓。其中在建总建面201万平方米,待建总建面341万平方米。

2018-2020年,中海计划新增运营总建面305万平方米,其中63%的新增运营面积为写字楼项目。从未来的发展规划来看,中海商业,依旧以写字楼运营为主。实际上,在所有商业物业中,写字楼投资效益较高,在各类物业中,一二线甲级写字楼市场回报率约在4-5%,购物中心约为3-4%,租赁住宅在1-2%。

创新业务 立足于未来

中海在现有地产业务基础上做加法和衍生,进入了与住宅主营业务协同、联动发展的文化、教育、养老等创新业务。

文化业务上,中海聚焦城市文化功能配套建设。中海在深圳建设及运营深圳市当代艺术馆与城市规划展览馆,作为深圳市“十二五”规划的60个标志性建设项目之一,是中海与深圳市政府创新实践的城市公共项目。

长租公寓和养老物流等新业务也是中海布局的重点领域。在中海地产2017年业绩发布会上,颜建国强调会加大长租公寓方面的投资,保证未来每年会有3000-5000间公寓房间的增长。

养老业务上,依托公司全国60多个中心城市布局及450个高端社区资源,以建设城市综合社区为依托,开展养老业务。目前,已在北京、天津、济南、青岛、无锡、重庆、海南、昆明等城市规划与配建多个养老地产项目。

中海在步入颜建国时代后,有两点巨大的变化,一是规模提速,一是运营加码。通过开发+运营而持续提升利润,是当前几乎所有大型房企一致的路径,中海自然也不例外。在资产运营和租赁收入的赛道,竞争才刚刚开始。