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新城控股:后千亿时代 谋“二次创业”

谢小明2018-06-22 23:59

谢小明

2018年对于新城控股(601155.SH)来说是关键的一年。这一年,这家起于江苏常州的房企迎来了25岁的生日,也首次踏入中国房地产行业规模top10之列。

一举跃入top10,并非朝夕之功,而是新城近年来规模快速扩张的结果。新城近两年的复合增长率高达99%,2017年新城首次迈入千亿门槛,其合同销售金额达1264.72亿元人民币,同比增长94.39%。

2018年,新城延续了高速发展的势头。最新数据显示,5月份新城实现合同销售金额约166.41亿元,销售面积约135.61万平方米。1-5月新城累计实现合同销售金额约672.14亿元,比上年同期增长63.24%;累计销售面积约538.86万平方米,比上年同期增长81.67%。多家机构的榜单显示,这一业绩目前跻身行业销售前十。

与此同时,新城保证了融资渠道的畅通。根据新城6月4日晚间的公告,公司境外全资子公司新城环球于6月1日在境外发行总额2亿美元的无抵押固定利率债券,并已在新加坡证券交易所上市,票面年息为6.5%。此次发行是继4月23日发行3 亿美元债基础上的增发,目前总计发行5 亿美元债。新城方面表示,本次债券的成功发行有利于公司进一步优化融资结构、拓展融资渠道,并为建立境外市场良好信用打下基础,符合公司发展战略。

长江证券5月份的研究报告表示,新城股权激励+竞创百亿+跟投计划的激励机制全面且到位,叠加商业+住宅的双轮驱动模式,2018 年公司完成1800亿销售目标的可能性较大,高增长有望持续。

在保持业绩的高速增长之际,迈入后千亿时代的新城无疑面临着新的挑战和机遇。新城控股董事长王振华近日表示,2018年新城将以归零心态、再次出发,以奋斗者的姿态开启“二次创业”:“面对房地产行业更加激烈的竞争格局,新城‘二次创业’将响应区域协调发展等国家战略,继续深化‘以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区全面扩张’的战略布局,推进企业‘合纵连横、地域扩张、运营优先、创新升级’的中长期战略,为满足人民对美好生活的向往做出更大的贡献。”“总的来讲,我们还是中小企业的心态。只有这样的一种心态,才能够保持不断进取的精神,只有这种心态,才能够虚心低下头向别人去学习,才能够持续不断地争取攀登新的高峰。在长期的创业的路上,新城会持续不断地向前走。”新城控股高级副总裁欧阳捷对经济观察报强调。

双轮驱动

在新城的发展过程中,“住宅+商业”双轮驱动模式是其战略路径明显有别于诸多龙头房企的优势所在,也是助推新城高速增长的内在动力。

欧阳捷表示,新城之所以选择大力发展商业,是因为商业每年都能带来稳定的现金流:“双轮驱动战略形成一种比较好的模式,能够相互支撑,我们住宅赚来的现金流的钱可以支撑商业的发展,商业的现金流又可以支撑我们在大势不好时保证企业安然渡过危机。”

目前新城已发展覆盖全国86个地级市,开发将近500个项目。其中商业板块是新城业务中的重要一环,截至5月底的数据显示,新城拥有72座吾悦广场,在全国超40个地级市均有所布局,其中包括南京、成都、青岛、海口等重点二线城市,也包括三线城市如嘉兴、常州、绍兴等。截至2017年底吾悦广场已开业23座,2018年计划再开业18座。

在商业板块大力发展之际,随着全国化布局的完成,新城住宅板块的触角也延伸到更广泛的区域。“去年我们提到一个观点,固守在一二线城市是不可能获得业绩增长的,所以房企必须要下沉三四线。另外我们提到三四线城市棚改仍然是推动三四线城市房企业绩增长的新引擎,这些东西基本上都是符合市场的。”欧阳捷透露,春节期间新城就发起了以三四线城市为主的“抢春行动”,业绩超过50亿元,销售业绩非常亮眼。

经济观察报了解到,今年新城的住宅业务进一步下沉,住宅开发事业部的任务是要贯彻“区域深耕和区域下沉”的战略。区域下沉的一个表现就是“裂变出”更多城市分公司,比如浙江分公司一分为三,形成杭州、温州和宁波公司。在其600亿元的年度拿地预算中,其计划打入更多的省会城市、副省级城市、地级市、甚至百强县市。

随着城市公司以及在管项目的逐渐增加,新城的管理架构也在悄然生变。此前新城住宅业务为三级管控,即“集团-事业部总部-城市公司”,但随着规模扩张,近日新城内部新增了十大区域公司作为试点,在这些区域公司内部,慢慢过渡为“集团-事业部总部—区域公司-城市公司”的四级架构模式。而那些体量尚且无法形成单独区域公司的城市公司,则仍然是传统的三级管控模式。

欧阳捷还强调,双轮驱动模式是新城保持高速扩张的秘诀之一,但绝对不是唯一的促进因素,新城之所以能在房企规模战中脱颖而出,有多方面的综合原因。

“首先,我个人理解是企业家精神,做企业家的人他还是希望有一种进取精神,有一种不断向上、不断挑战一个新目标的决心和意志。我们(王振华)董事长曾经讲过一句话,新城心中的那座山永远在前面,当你爬过那座山之后你会发现前面还有一座山。这是一种企业家精神,要把企业做大做强,这种企业家精神激励着整个企业以及整个团队,大家不停地往前走和往前跑”。

“其次,新城对于大势的判断比较准确,由于准确把握了政策走势和市场趋势,新城踩准了战略节点,选择的战略路径也十分清晰,契合了市场”。“更重要的一点是:新城人‘诚实做人、踏实做事’的企业文化,让大家集中精力在工作上,没有山头、没有帮派、没有复杂的人际关系,简单就是幸福,所以新城能走得比较稳、比较快。”欧阳捷补充说。

奋斗者和二次创业

迈入千亿之后,新城迎来了25周年,也迎来了新的战略选择。它给出的答案是奋斗者文化和二次创业。

奋斗者文化由王振华提出,他认为,奋斗者文化和新城此前倡导的骆驼精神是一脉相承的。近期,王振华在集团住开事业部、商开事业部经营工作会议上就关于奋斗者文化做出了指示,对公司建立以奋斗者为本的机制提出了要求。

“奋斗者文化就是创业文化,讲的不是苦劳文化,讲的是成果,讲的是业绩。奋斗的方向是向公司努力兑现承诺,超标准达成目标。公司也一定会兑现承诺,对奋斗成果突出的员工一定会给予政策倾斜,优先升职,优先嘉奖。无论哪个年龄、哪个级别都能成为奋斗者,领导干部尤其要带头成为奋斗者。而且,奋斗者需要团队精神,提倡奋斗者组织、奋斗者团队。年终不仅要对奋斗者个人给予表彰、鼓励,而且要对奋斗型组织和团队进行表彰和鼓励。”王振华表示,新城创造的奋斗者文化和机制,一定要是务实的、落地的、持续的,让新城成为创业者、奋斗者的乐园,公司也是奋斗者和创业者的平台。

秉持着奋斗者的姿态,新城悄然开启了二次创业之路。

2017年新城实现了从百亿企业到千亿企业的跨越,是其发展历程中的重要里程碑;而二次创业的新城,将继续深入贯彻“1+3”的战略布局,坚持住宅与商业双轮驱动模式,加快扩张步伐。更重要的是,新城致力于成为消费者的美好生活服务商,为促进行业供需结构升级贡献力量。

这意味着,新城要将积极承担更多的社会责任。事实上,多年来新城在社会的慈善捐赠、救灾公益等非营利性事业上不断加大投入,截至2018年5月已累计捐赠2亿元,通过公益品牌“七色光计划”,已为12个省份的38所乡村小学,捐献图书近10万册,来自全国各地的180多名志愿者共帮助学生近5000人。王振华本人也亲身参与多次扶贫行动,前往遵义、长沙等地区资助和帮助贫困人群。

王振华强调,未来在社会公益事业上,新城会不断改进优化扶贫方式,捐赠、帮助更多的贫困学生和贫困人士:“为如何打赢三年扶贫攻坚战、包括未来如何使贫困地区的老百姓进入小康,尽新城的微薄之力。”

6月8日,新城发布公告称,为深入贯彻习总书记关于扶贫开发的战略思想,全面推进小康社会建设,为体现公司作为企业公民的社会责任,新城设立了扶贫办公室,负责研究、制定扶贫计划、措施和实施方案,协调内外部资源,推进扶贫项目的落地。