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金地集团:不唯规模,多元化布局

木同2018-06-23 00:40

木同

在2016年提前完成千亿目标之后,2017年,金地(集团)股份有限公司(以下简称“金地集团”)的销售业绩又同比增长39.9%至1408.1亿元。

作为曾经“招保万金”四大龙头房企之一,金地集团在销售规模的扩张上或许未如其他龙头房企来得凶猛,但稳健的财务政策却让它抵御风险的能力逐渐提升。这也从一定程度上反映出金地集团如今独特的企业发展经营理念——平衡发展观。

按照金地集团董事长凌克的解释,平衡发展观就是不唯规模,讲求短期经营目标与长期目标的平衡,讲求利润与规模的平衡,讲究效益与责任的平衡。在此企业发展经营理念的推动下,如今,金地“一体两翼”的发展战略逐步延伸。据悉,未来金地将以住宅开发为主,将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业等新业态。

2017年实现销售额1408亿元

6月14日,金地集团发布公告称,将面向合格投资者公开发行2018年公司债券(第三期),规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。公告显示,该期债券分为两个品种发行:品种一为3年期,票面利率询价区间为4.7%-5.7%;品种二为5年期,票面利率询价区间为5.0%-6.0%。

此前的5月29日,金地集团宣布2018年公司债券 (第二期) 发行于2018年5月28日结束,实际发行规模为人民币30亿元。其中品种一发行总额为10亿元,3年期,最终票面利率为5.29%;品种二发行20亿元,5年期,最终票面利率为5.38%。根据国泰君安数据显示,截至今年5月初,共12家上市房企发行了322亿元公司债,票面利率在4.83%-7.90%之间。控制在5.35%以下的主要是国资企业。

6月2日,在金地举行的30周年庆典暨品牌发布会上,金地集团总裁黄俊灿表示,在最近市场信用主体违约频发的情况下,金地5月还是顺利发行了第二期公司债,且融资成本只有5点多,反映了市场对金地财务状况和抗风险能力的综合评价。

年报显示,2017年末,金地集团债务融资余额为553.54亿元,债务融资加权平均成本仅4.56%。虽然资产负债率为72.13%,但剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为61.36%,净负债率为48.22%。

据克而瑞数据,2017年末,60家重点房企的加权净负债率为95%,金地跻身2017年房企净负债率最低TOP10,排行第九。“不能把负债率抬得太高,太高的话总有一天会出问题。”金地集团董事长凌克在发布会上强调。黄俊灿说,金地一直以来的财务政策都比较稳健,这取决于多元融资渠道。除正常银行开发贷款外,金地还发行中期票据、公司债,并将公司的一些收益进行资产证券化,发行ABS、ABN等。

稳健的财务政策促进了金地的规模扩张。2017年,金地实现销售额1408.1亿元,同比增长39.9%。按照凌董提供的数据,从2001年上市至2017年底,金地的销售规模相比上市前增长了约264倍。目前,金地集团已完成了华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南等七大区域44座城市的全国化布局。

2017年年报披露,报告期内,上海金地尚华庭单盘销售超过40亿元,广州·荔湖城、上海天境等项目销售额超30 亿元,武汉天悦、武汉自在城、广州天河公馆等项目销售额则超过20亿元。

凌董分析,金地2017年销售业绩主要源于原本布局的一二线城市,在坚持深耕的一线城市和省会城市中取得蛮大成果。比如,在上海、东莞、金华和绍兴等城市市场排名前三,在天津和武汉等城市市场排名前五。

平衡发展观

整体负债水平与规模的稳健维持,充分体现了金地集团独特的企业发展经营理念——平衡发展观。2017年年报的《致股东》中,金地集团提到,不仅关注企业的规模增长,更注重如何在变化的市场环境中保证企业规模和效益的平衡发展、以及股东的长远利益。

按照凌董的解释,这种平衡发展观映射到公司的经营上,就是追求规模的不断壮大,但不唯规模。

在拿地策略上,金地也将平衡发展观发挥其中。据年报数据,2017年金地共获取94宗土地,新增约1300万平方米的土地储备。新进入的十个城市中,重庆、成都、海口、济南、南昌等五城是一二线城市,惠州、镇江、滁州三个城市是一线城市周边,徐州、温州两个城市则是较有潜力的三线城市。至2017年末,金地的总土储达约3770万平方米,权益土地储备约1930万平方米,一线城市的权益投资额占比约23%,二线城市权益投资额占比约64%,三四线城市的权益投资额占比约13%。

凌董在30周年庆典上表示,一线城市房子虽然面积小,但价格高,承载货值也多,所以一二线城市依然是金地要去深耕的地方。而三四线城市房子价格低但量大,未来金地也会有选择性地进入。金地所进入的这些三四线城市,一是本身具有一定的经济总量和人口总量;二是在都市圈周围,能承接大都市圈的外溢。

据黄俊灿介绍,多年来,金地每进入一座城市,都会观察两个指标:一是在具体项目选择上,观察项目预期净收益率、净利润率,这个静态指标反映了项目抗风险的能力;此外需观察项目IRR(内部收益率),这是动态指标。

凌董透露,在未来具体城市的投资布局上,金地会将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会。

除拿地策略,在发展过程中,金地集团的平衡发展观还体现在利益相关方价值的均衡上。据年报,2017年金地实现归属于上市公司股东权益的净利润68.43亿元,同比增长8.61%。房地产业务毛利率达33.96%。黄俊灿说,过去三十年,金地集团给创始股东创造的回报率介于150—200倍之间。