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奋斗者远洋:双轮驱动驶入快车道

洛亦2018-06-23 00:40

洛亦

6月12日是远洋集团成立25周年的日子,在这一天,远洋集团董事局主席、总裁李明发表了一封题为《致奋斗者——写在远洋集团成立二十五周年之际》的公开信,其中既饱含着对远洋员工的致敬,也有对未来远洋战略愿景实现的夙愿。

要做一个长期可持续发展的健康企业,就必须不断思考企业创新、发展与转型,这也是整个行业的趋势。而对于远洋而言,清晰的战略规划一直是其发展遵循的核心纲要。早在2002年,远洋即提出了三步走发展战略并付诸实践,通过十余年耕耘,圆满实现了跨区域发展、全国化布局、进入国际资本市场等战略目标。在中国经济发展进入新常态背景下,在改革开放40周年之际,远洋集团也已进入到第四步发展战略的中后期。

李明希冀每个远洋人都成为“奋斗者”,他表示:“奋斗者应该有远大的理想,对于远洋人而言,这个理想就是实现我们的战略愿景,向着‘以卓越房地产实业为基础、具有领先产业投资能力的投融资集团’迈进”。

奋斗者远洋

千帆竞渡,百舸争流。1993年对于所有远洋人来说是一个图腾式的年份,这一年,远洋集团前身中远房地产作为中远集团房地产管理和投资职能的孕体正式诞生。

而6年后,随着具有代表性的远洋大厦项目竣工,公司逐步具备了规模化开发能力,远洋品牌正式问世,并在第二年实现公司从管理到经营的转变,在北京拿下多个项目,进入到多项目大规模并行开发的阶段。

此后的远洋一路顺风顺水,从2002年杀入商业地产领域到2004年走出北京布局天津市场,再到2006年,远洋成功进入中山、大连、从北京一隅之地走向全国,2007年就已经初步完成京津冀、长三角和珠三角业务布局,树立了行业领先优势。2007年9月28日,远洋在香港联交所挂牌上市,正式登陆国际资本市场,而后发展更加迅猛,进入全新阶段。截止目前,远洋集团已在全国40个主要城市拥有130多个房地产项目,项目大多处于城市核心地段。

在以住宅开发为核心主业的同时,远洋也进入到写字楼、商业综合体、物业服务、养老产业、长租公寓、大健康等领域,并开始在物流地产、智能化应用、大数据等业务发力。逐步形成了远洋集团统领下的远洋地产、远洋商业、远洋资本、远洋服务、远洋营造五元业务品牌格局。截止2017年底,远洋年销售额超过700亿元,品牌价值超过150亿元。

下一步远洋何去何从?从2016年底中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”思路,到2017年317房地产调控政策逐步实施和落实,再到租赁型住房政策提出,中国房地产长效调控机制正在形成,行业和市场供需正经历一场深刻的变化。

从2017年百强房企名单来看,销售额超过千亿的房企已经达到16家,其中碧桂园、万科和恒大均超过5000亿元,融创、保利也超过3000亿元。2017年远洋销售为705.6亿元,处于第二梯队的远洋确实面临着不小的压力。

这是一个挑战和机遇并存的时刻,李明认为,关键要坚定加快发展、奋斗进取的思维,在销售规模、收入规模、现金流、盈利规模、发展能力、团队素质等方面实现快速提升。

从未来发展潜力来看,远洋后发优势格外明显。按照业内人士的预测,2018年远洋集团销售额预计能突破千亿,到2020年有望突破2000亿元规模。

从区域分布上来看,远洋的项目大多位于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝五大国家着力发展的核心城市群。截止2018年3月,远洋集团土地储备超过4500万平方米,2018年货值大约在1700亿元到1800亿元之间,实现千亿销售目标并非难事。

双轮驱动模式

2002年,远洋集团制定了三步走发展规划和整体思路,从立足北京、环渤海的区域领先房企,到跨地域布局、向全国市场进军、树立行业领先地位、进入国际资本市场,再到物业开发与物业投资并举、大力发展房地产金融,实业、金融协同发展。可以说,远洋的每一步发展战略,远洋人都以超越预期的成果实现。

2014年中国房地产行业开始出现重大转折,逐渐从粗放、高利润的黄金时代向以运营、增值为主的白银时代转变。在这一背景下,远洋也开始转变战略视角,构建适应未来产业竞争、个性化的多业务格局,追求有质量、可持续稳健发展,提出第四步发展战略愿景,即以卓越的房地产实业为基础、具有领先产业投资能力的投融资集团的目标。

据远洋方面透露,投融资集团目标有两层含义。第一,远洋集团不做单纯的投融资,而是以房地产实业为依托,围绕地产主业进行多元化布局及协同性投融资。“房地产实业是基础,金融资本是手段,远洋集团未来目标是打造一家综合性投融资集团公司”。

用资本驱动业务发展,实业开发与资本运作双轮驱动。一方面继续发展远洋集团传统业务,并做强做大;另一方面,利用资本手段对创新性业务进行探索和布局,这在一定程度上也降低了集团投资风险。

据远洋方面介绍,远洋集团在土地来源方面有70%左右来自并购,并购项目中有一部分来自远洋集团旗下远洋资本的地产基金,即远洋资本收购过来的项目委托给远洋集团旗下住宅开发、写字楼等事业部来开发和管理。

同时,远洋资本也参与一些房地产项目开发,据远洋方面透露,对于一些地区品牌实力较强的中小房企,远洋资本只是参与投资,仍由对方操盘;但是对于一些品牌实力并不好的房企项目,则可能会引入远洋的团队操盘项目。

另外,远洋集团也利用资本手段进行多元化布局,近年来,先后投资物流、医疗健康、绿色环保等领域企业,这些业务一方面可以自成体系独立发展,同时也能够与地产主业形成有效协同。

战略转型的排头兵

在实现远洋集团第四步战略过程中,远洋资本在其中扮演着不可或缺的角色,根据远洋方面描述,远洋资本定位有三个方面。第一,远洋集团主要投融资平台,第二,战略转型排头兵和双轮驱动之一,第三,承担着整合远洋集团房地产业务上下游业务的使命。

2011年,远洋与KKR成立了一个双GP基金,共同在大连投资一个住宅开发项目,这是远洋资本的雏形。2013年获得GP资格后,远洋成立房地产金融事业部,主要以地产基金为主。

2016年11月份,远洋资本正式成立。业务从地产基金逐步向PE股权投资、资产管理、和海外投资等业务延伸,“一开始地产基金是以内部协同业务为主,只接我们投资安排的业务,现在基本项目在外面,资金也是在外面,以这样的项目为主,独立性在不断增加。”

据远洋方面透露,作为集团主要业务平台,远洋资本发展离不开集团的综合资源作为基础支持,同时也与集团业务形成高度协同效应。“比如远洋资本也投写字楼,但改造、运营和物业管理这些专业工作会委托给集团内部其他事业部完成。”

不过,相较于远洋集团内部其他业务平台,远洋资本又具有较强的独立性,重点以外部业务为主,比如融资方面,更多是向社会募资,而非仅运用远洋集团资金;比如投资方面,并不局限于与集团现有业务相关。

据远洋人士透露,远洋资本投资主要是为投资者创造价值,做资产管理,“我们GP,需要是找LP的资金,首要任务是为投资人投资增值。”但在具体投资领域,一定程度与远洋集团战略目标协同。

也就是说,从商业角度来说,远洋资本是一家资产管理公司,投资核心逻辑是盈利。但是在保证为投资人创造更大价值的同时,远洋资本会协助集团完成多元化业务布局,并在其中扮演着先锋的角色。

远洋资本定位为另类投资管理公司,主要有地产投资、PE股权投资、资产管理和海外投资四个主要业务,将地产与金融相结合,实现资源与投资业务的聚势赋能,不断实现价值创造与业务创新。

借助远洋资本,使得远洋集团业务形成一个围绕房地产主业为核心、资本运营为手段的双轮驱动发展模式。一方面继续利用远洋集团地产平台发展传统主业;另一方面凭借资本手段进行多元化布局,同时也对主业发展形成有力补充和协助。

如果把远洋集团比作一只鹰的话,房地产实业是鹰的身躯,而资本运营则是翅膀,没有翅膀的鹰也可以前进,但走的会很慢;而有了翅膀以后,鹰具有更为广阔的生存空间和无限想象。

截止目前,远洋资本管理资产规模超过700亿元,按照预期,每年增长幅度为30%左右,到2020年,管理资产有望超过1500亿元。