陈博

2001年，星河控股集团有限公司（以下简称“星河”）率先落子城市商业，2009年，星河抢滩布局金融，2014年又涉足产业园运营，作为多元化转型的先行者，如今星河在地产、金融、产业、置业、物业五大业务板块上协同发展。

从星河目前五大业务的投入来看，产业地产无疑占据相当大的比重。星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼曾在公开场合中表示，发展产业地产是星河创立以来的第二次重大战略变革，也将成为星河未来的重要业务支柱。

自从2016年正式将产业地产业务从星河置业集团中剥离出来之后，星河聚焦一线城市和强二线城市、或其他具备较好产业基础的城市，以地产为载体，以产业为基础，以金融为纽带，以资本运作为目的，探索出一条“产城投融”的创新发展路径。

发力产业地产

2018年5月24日，星河控股集团有限公司与前海金控有限公司（以下简称“前海金控”）签署战略合作协议，双方将围绕“金融+产业”概念，在特色小镇获取、投融资、开发、运营、产业资源导入与孵化等方面发挥构建长期可持续的战略合作伙伴关系。

以此次战略合作为契机，星河与前海金控将在产城融合和不动产投资基金方面展开合作，为星河在项目拓展并购、投资开发、业务运营及资产盘活等方面的金融创新服务创造更多机会。

在国家级大战略的风口上，碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批房企早已将触角伸向“特色小镇”这一领域。国家统计局发布的数据显示，2017年底我国常住人口的城镇化率为58.52%，同比上涨1.17%，户籍人口的城镇化率为42.35%，比上年末提升1.15%，规划到2020年要分别达到60%和45%。

高地价盛宴的背后，一线城市稀缺的土地供应量已经不能满足一众房企的开发欲望和生存发展，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一此前判断，特色小镇是房地产企业的新发展舞台。

星河也将特色小镇列为星河产业集团的三大产品线之一，聚焦在活跃都市圈寻求具有鲜明产业特色的潜力小镇。自2016年起，星河已经先后布局了惠东巽寮智慧文旅小镇、中山港口科创小镇、东莞黄江互联网小镇等项目。

此外，星河产业集团还打造了以星河WORLD产品系为代表的产融新城，以星河·领创天下产品系为代表的双创社区。

星河产业集团副总裁阎镜予认为，传统房地产是分蛋糕，而产业地产则是做大蛋糕的过程。

然而，产业地产一直无法绕开开发周期长、投资成本高、投资回报慢的痛点。为此，星河产业集团率先提出“产城投融”的创新运营模式，即以地产为载体，以产业为基础，以金融为纽带，以资本运作为目的，实现以产促城、以城兴产、产城融合、融投并举。

上述星河与前海金控的战略合作，便是在“产城投融”运营模式上的又一个新尝试。早在2014年，星河联手深圳市创新投资集团（以下简称“深创投”），以星河WORLD为试点，率先试水“产权换股权”的运营模式。具体来说，就是以产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的拟上市企业进行股权置换。

星河也因此形成了“房东+股东”的盈利模式。“房东”是指通过租金获取收益，“股东”则是通过对于入驻企业的投资与合作，分享企业成长红利。

随后，星河又与深创投、张江高科等设立了广东红土创新基金、浙江红土创新基金、红土星河创业投资基金等投资路径，规模超过10亿元，以孵化优质创新产业。

比如，由深圳市龙岗区政府、星河、深圳创新投三方设立的红土星河创业投资基金，总规模为5亿元，星河的出资份额最大为3亿元，主要投资对象为龙岗区注册设立企业。其中，投资星河WORLD园区内注册企业的资金总额不低于基金总规模的15%，首期亦定向投资于星河WORLD园区内注册企业。

长租业务初长成

在产业地产之外，长租公寓也成为星河布局的一个新业态。去年11月16日，星河控股宣布与中国建设银行深圳市分行签订合作协议，正式推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区。星河将其位于深圳市宝安区的全新楼盘星河荣御全部由售转租，共2687套40-180平方米的精装户型，户型囊括商业公寓、一房一厅、两房一厅、三房一厅等多种户型，客群定位为中高端家庭客户。

姚惠琼表示，CCB建融家园·星河荣御的推出，是星河试点商品房开发销售与租赁经营一体化运作模式的一次重要尝试，将颠覆传统意义上的租房模式。

星河荣御与建行的合作模式，主要通过“按居贷”来实现。租住CCB建融家园星河荣御长租社区的租客，可以向建行申请个人住房租赁贷款，建行一次性付给开发商数年租金。

相比其他房企在长租领域的规模扩张目标，星河的步伐似乎更为谨慎一些。姚惠琼透露，星河内部从2016年起便开始筹备组建长租公寓团队，但目前还没有正式运作，与建设银行的合作加速了其在长租市场的布局。

星河计划建立自己的长租公寓品牌，定位中高端，并与其他企业进行资源共享，比如和世联行合作发展新的品牌，引进万豪的顾问团队。姚惠琼说，未来星河也考虑在公开招拍挂市场上拿纯租赁地块，不过体量也许不会很大。

值得关注的是，长租业务的盈利模式一直是众多布局者难以攻克的一道难题，2017年以来，利用金融工具为发展长租公寓提供支持成为一众房企的首选，REITs、类REITs、CMBS、ABS等融资模式在住房租赁市场迭出不穷。

据同策研究院统计，2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔（包括计划发行和已反馈状态），融资金额近1000亿元。同策研究院监测的40家典型上市房企开发商，2018年一季度在长租公寓品牌上通过寻求创新型融资渠道，融资总额也超过百亿元。

姚惠琼认为，在今后的长租公寓业务发展中，政策对房企的长租业务的金融支持也会放开，会考虑通过发行RE-ITs产品来支持长租项目的建设。

营业额连续三年增长

虽然已经涉足产业园区、特色小镇等多种业态，但星河最终还是通过尝试构建以地产为根本的自循环生态系统，将企业发展与城市化进程紧密相连。

开发商提供的数据显示，2017年，星河营业总额突破270亿元。以珠三角为起点，星河实现业务版图的全国扩张，北上长三角及京津冀都市圈，落子深圳、广州、天津、南京、重庆、成都、西安等二十余座重点城市。

在地产领域，当前星河地产已开发面积超过3000万平方米，同时握有3000余万平方米的土地储备，都位于中国核心重点城市圈。

星河旗下的星河置业集团（以下简称“星河置业”）囊括了商业、物业、酒店及影院管理公司，已经形成包括COCO　Park、COCO　City、iCO、CO-CO　Garden等在内的商业品牌系列，并全面迈出品牌管理输出的步伐。

截至目前，管理规模超180万平方米，覆盖全流程商业地产项目运营管理体系，积累逾1000个商业品牌资源。

在金融领域，星河金融的自有资金投资金额超过200亿元，现已逐步形成股权投资、债权投资及基金管理三大业务板块。

其中，股权投资超过80家企业，所投行业涉及航天、IT、通讯、新材料、生物医药、新能源、化工、高端服务等。已有30家企业已成功在主板、创业板上市或新三板挂牌。星河的债权投资则进入小额贷款、融资租赁、商业保理、互联网金融等金融服务领域。同时星河还在地产基金、产业并购基金、供应链基金等业务领域拓展。未来，星河金融将重点布局京津翼、长三角、珠三角区域，做专业金融服务系统集成商。

成立于1988年的星河，已经走了30个年头，从最早的偏安一隅到现在布局全国25个城市，“诚信、责任、创新、共赢”始终贯穿于企业发展之中。而今，星河将更加聚焦城市与人的发展，致力为人们创造理想的生活方式，并以优异的运营能力为城市建造新的中心。通过多年的摸索与实践，星河将以更宽阔的视野构筑城市生活的多样性，以富有生命力的星河生态圈，持续推动区域繁荣发展。