经济观察网 记者 陈博 “目前香港写字楼的投资环境正在走向低谷，香港大型机构投资者在大湾区寻找写字楼标的的频繁度并没有减弱。而第三季度以来，更加明显的情况是，香港部分家族企业类别的资本正加大在深圳寻找投资标的的兴趣，中小型投资机构赴深考察写字楼的兴趣也在增加。”日前，在第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数暨第三季度深圳房地产市场交流会上，第一太平戴维斯华南区董事、研究部主管谢靖宇表示，他们观察到一个现象，出于资本增长的需求，香港投资者到深圳的看房次数相较以往有较大增长。

“说实话，这一波香港投资者对深圳了解极少，有些可能只是之前过来吃过饭，几乎缺失对深圳写字楼情况的判断。”谢靖宇说。

据介绍，这些香港投资者倾向的片区，包括深圳前海、南山等热门区域，深圳后海、福田等区域也是备受关注的地方。不过，促使他们最终决策的，还是要回归到算账层面。谢靖宇认为，这些投资者只有一个目标：当投资回报率达到预期才能出手。

谢靖宇介绍，当前，香港写字楼市场的平均投资收益率大约为3.5%-3.8%，这一水平也成为香港大型投资机构对深圳写字楼标的设定的一个投资红线。除此之外，一些香港投资者对投资收益率的要求达到4%，部分机会型投资者甚至要求4.2%-4.5%之间。

从华南区的盈利水平看，虽然少数优质标的的投资回报率可以达到4.5%-4.8%之间，但整体写字楼市场的投资收益率仅徘徊在2.8%-3.8%。按照谢靖宇提供的数据，一线城市中，目前北京、上海写字楼产品的投资收益率介于3.8%-4%；但深圳的平均投资收益率仅在3%左右，最高水平也仅达到3.8%。

购买成本过高超出大部分预期，回报率达不到投资标准，也正因此，即使前来考察的香港投资者数量明显增加，但算账的人更多。叠加上融资影响，第三季度，深圳甲级写字楼投资领域没有重大交易。

从租赁市场情况来观察，第三季度，深圳甲级写字楼的平均租金为208.3元/平方米/月，环比下跌5.2%，同比也下降10.2%。业主采取以价换量策略推租之后，同期深圳甲级写字楼市场的租赁和成交活动见涨，这导致第三季度深圳写字楼市场的净吸纳量由上季度的负吸纳增长至正吸纳27.5万平方米，远远高于2014年第一季度至今深圳甲级写字楼12.5万平方米的平均季度净吸纳量。

在新增供应方面，第三季度，深圳甲级写字楼迎来九个新增项目（共11栋写字楼）入市，新增供应量共约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍。这些集中入市的新增供应将深圳甲级写字楼空置率推高至22.4%，环比上升4.3个百分点，同比也提高了4.8个百分比。

按照第一太平戴维斯的预测，第四季度，深圳甲级写字楼市场还将迎来约46.1万平方米新增供应。

谢靖宇说，这么多的新增供应量将令企业主或个人业主继续采取以价换量的策略，以换取更稳定的出租情况。而对租户而言，年底企业开展迁移计划、租赁交易活动的频率将有所上升。有扩租、搬迁、整合需求的租户企业将在免租期和合同条款谈判中占据优势。