2021年1月14日，在由经观传媒、《经济观察报》主办的“2020-2021IF·创新领军者盛典”上，由企业代表参与的圆桌论坛，以“创新的过去、现在、未来”为主题，展开了讨论。来自大悦城控股写字楼与创新业务部总经理曹洋，合生集团住宅投资事业部常务副总经理闫家瑞，美国铁狮门资产管理高级总监、北京首狮昌泰总经理关为泓博士，以及《经济观察报》不动产运营报道部主编张雅楠，参与了对于创新的探讨。

疫情之下  挑战与机遇同在

张雅楠：在疫情之下，在过去的一年里，通过了哪些方式实现了业务的破局？

闫家瑞（合生集团住宅投资事业部常务副总经理）：

合生创展不是在疫情期间才做布局或者创新，公司近些年以来一直是花了大量的时间精力，沉淀的一些东西，是提前已经有了一定的布局，从近几年整体的公司的发展来讲，合生创展是加速了用科技赋能，驱动整个业务的体系和模式的变革，正好这次疫情一方面是加速了这块业务，用科技赋能和创新。

在疫情期间，到了去年3月底的时候，疫情虽然说还没有过去，但是在我们的销售端已经开始持续发力了，对全年业绩的最终达成，也是起到了非常大的助力作用，这是在销售端上的体现。

从房地产的各个开发的环节和链条当中讲，我们希望不管是销售端还是建设端，包括运营端，不管是房地产开发的主营业务，还是说物业服务，包括商管旗下在经营的这些物业，都应用了大量的科技手段，利用科技赋能的措施，助力我们达成相应的业务指标。

在过去的一年中，整体业务实现了比较高速的增长，另外，能够驱动合生创展从传统的房地产公司，转变为科技赋能型的投资控股型公司，往这个方向上迈出了比较坚实的步伐。

曹洋（大悦城控股写字楼与创新业务部总经理）：

大悦城控股目前在全国有十几个写字楼和接近200万平米的产业园，全部在运营的状态，随着开发建设不断地往前推进，还会有很多的新项目在过程中不断由我们接手管理。

疫情期间对所有的从业者来说都是巨大的冲击，在年初的时候，我们的写字楼和园区在一线城市，主要在北京和深圳，年初的时候疫情管得很严的时候，我们正常的经营都遇到了很大的挑战。

我们曾经在北京遇到过政府要求客户到岗率不超过50%，最近不超过30%的情况，这种情况下，我们还得让客户正常地运转他们的业务，让他们正常交租金，享受我们的服务，我们也想各种各样努力的方向，所以总体来说今年疫情对我们来说，对我们的创新能力，对我们用创新解决服务能力的这种能力也提出了很高的需求。

关为泓（美国铁狮门资产管理高级总监、北京首狮昌泰总经理、博士）：

六工汇位于在北京的首钢园内，作为一个首发对外运营的项目，目前是世界最大的更新项目。

在过去的一年里也得到了各界人士、行内人士的关注和瞩目。这个项目可以说我们有自己独一无二的DNA，是沿袭了百年的首钢工业遗址。

我们借助冬奥会这样一个时间契机，最大的挑战是在面临着疫情反复冲击下，我们要跟冬奥会同步面世，所以说时间是我们最大的挑战。目前只有一年的时间完成所有的竣工验收，要完成整个项目的商业和产业招商，包括开业的筹备。的确在现在的大环境下充满了挑战，但是我们也是希望借助这个独特的城市更新项目的大背景和特色，把六工汇打造成独一无二的城市型的地标形象。

持续创新的动力来自哪里？

张雅楠：今天的主题是创新，这个业界已有共识，创新是持续不断的过程，没有终点，持续创新的动力来自哪里？

曹洋：我们这个业务叫写字楼与创新业务，创新的动力来自于市场的压力。

北京今年疫情，其实北京核心区的写子楼掉租挺厉害的，CBD区域80%出租率都很难保住了，我们现在核心区的几个写字楼出租率在90%以上，有的在95%以上，我们做了各种方面的努力，产品方面的，服务方面的，包括一些线上线下的，最核心的目的是在市场竞争越来越大的情况下，怎样让客户有更大的满足感，把他留住，保证我们这个楼的资产价值。所以说动力来自于市场的压力。

关为泓：首钢园的六工汇项目是由美国的铁狮门和首钢基金联合打造，从最开始的投资、设计、建造，到后期的定位、招商、推广和运营、物业管理，是由两家公司成立的一个合资公司共同打造，背后我们也是由几支社会基金和政府基金来扶持的。

这个项目最大的亮点是大型的城市更新项目的范例。可能在世界范畴来看，是德国的鲁尔工业区和美国的宾夕法尼亚州的（国利恒）艺术园区，他们都是由大型的工业遗址改变成未来的商业和文化类的城市综合体，这也是我们主打的方向。

在疫情的冲击下和比较艰巨的大环境下，找到自己独特的定位，才能在众多的项目中脱颖而出，才能从项目的定位到招商，品牌的选择和运营方面，走出一条创新之路来。

闫家瑞：是一个系统的数字化解决过程。

不同的场景，需要不同的科技平台赋能工具。展示端、交易端、客服、签约、线上办按揭，真正实现从客户的视角全流程的闭环。

从工程开发的角度讲，我们有很多的施工单位，有总包、分包、监理。从品质管控和过程管控来讲，我们也应用了智慧建设的系统，从而达成了在过程中的监控可以做到实时监控，结算可以做到日清月结，包括月度的整体的经营结算，包括了结合着对供应商，对合作方的月度付款相应的利用赋能工具，我们的付款可以做到大家都清清楚楚。是按照形象进度还是节点产值，应该拿到多少钱，什么时间能够拿到，这就比较有力地保证了工程建设的进度和工程建设的品质。

创新实践：数字经济的平台化、扁平化是大势所趋

张雅楠：现在新的技术模式理念可能都会比较多，尤其是在疫情这一年层出不穷，怎样借助一些新的技术理念和模式，去做具体的业务上的创新？

关为泓：首钢园六工汇项目所处的阶段是建设期和招商期，疫情之下，我们充分运用了线上平台，同时，通过大数据的采集，跟未来的消费者建立起有效的沟通渠道，为精准营销建立数据基础。

产业方面，六工汇最终选择了世邦魏理仕（CBRE）作为全部的物业管理服务的服务商，在未来的物业中，CBRE先进的智慧楼宇的服务理念，将融入到项目中。

资产管理方面，我们会沿用铁狮门全球资产服务管理的一些理念，提供有亲和力，互动力的公共场所，如全球的铁狮门ZO.的服务。

在社区方面，前不久我们刚刚确定的一个主力店，现在大型家庭亲自娱乐中心（奈尔宝）首家超级旗舰店会落址六工汇，整个北京对高端品质有要求的家庭，六工汇都是有效的客群。

闫家瑞： 从大的形势变化看，一些颠覆性的创新成为趋势。

举例来说，现在造车新势力，包括国内的几家，蔚来和小鹏，新能源汽车，也包括国外的特斯拉，认为他们代表了一种趋势，代表了未来的科技发展的趋势。

我们也有这方面的思考，如何能够让一家企业长久地焕发活力，可不可以结合科技的手段，颠覆一些大家原来约定俗成的房地产的开发流程，在产品设计最初的时候，让客户参与到未来的装修设计中，个性化定制，招采体系同步，变大宗的采购为直接去掉中间环节，直接对供应商，由客户选定整体设计风格之后和选用相应的装修材料等等。

合生创展目前在这方面进行了很多的探索，这些科技赋能的工具，我们会逐步地更新，逐步地推出，也是要满足和拥抱科技主导的变革趋势。

曹洋：大悦城控股自己做持有写字楼和持有园区的时间比较长，原来是传统的方式在运营，不是那么精细化，但是正常运转没有很大问题。

从前几年开始感受到市场压力之后，逐步地梳理园区和楼宇的核心价值是什么？我个人的观点，第一点就是运营，招商来自于市场，客户很多，我们有自己的定位就找到相应需要这些定位的客户，但是只有靠运营才能把这些客户能够很好地留下来，让他们逐步在里面成长和升级。

第二我们在解决企业端客户的需求，开展我们在写字楼里面尝试做一些联合办公，类似这样的服务。

第三，中粮做了自己的线上平台COFFICE，就是把所有的服务线上连接。

原来是说尽量把我们线下的服务线上化，其实一开始的定位是智慧办公的平台，现在的定位是服务的平台，我们把所有为这个楼宇里面的所有的C端和B端的服务都往COFFICE连接，很多服务的综合，对所有的户而言，不管楼里面空间提供多少服务，靠线上平台能有更多服务的覆盖。

同时，一个楼里有几千个C端客户的时候，这个流量是有价值的，也能够为服务机构创造很好的市场机会，我们在做这样的平台，我们的体量会越来越大，逐步开始所有的园区和楼里面铺，未来希望能够做成比如说综合性的服务平台。

对于产业园区来说，可能这个平台的要求会更多。因为园区里面专业性更强，很多做生物医药的园区需要更多的检测服务，需要各种各样的拿证、认证的服务，我们链接相关的服务机构，一开始都是线下的，逐步地都线上化了，我们希望做成一个很综合的运营平台，我觉得这对我们的写字楼和园区来说是我们在创新上迈出的最重要的一步，而且我们现在在坚持，希望做到越来越好。

张雅楠：谢谢三位的分享，通过大家从技术方面，招商运营方面，生态建设方面完整地回顾了一些比较优秀的项目，是怎样在创新的链条上不断地深化的，对于我们整个行业向前走，带来很多的启发与思考，是非常有意义的。