难得有个来自地产信托的好消息！

8月底，在众多地产信托一筹莫展之际，中融-承安128号集合信托计划不仅于8月底如期成功退出，还为投资人在9个月里实现了IRR高达10.57%的好收益。这也是中融信托成功退出的第三个地产优先股项目，之前成功退出的中融-承安29号集合信托计划及中融-承安46号集合信托计划投资人的IRR均达到10%以上，分别为10.2%、14.9%。

据一位该产品的投资人介绍，该信托由中融信托担任管理人，规模5.15亿元，于2021年11月成立，2022年8月底退出。资金以夹层基金的形式，投资于融创集团在北京的热门地块项目公司股权，使得投资人可以获得债性和纯股性产品区间的投资回报。

这种纯股权投资类集合资金信托产品，不仅符合监管倡导的发展方向，从融资路径看也比传统的债券类融资更胜一筹，兼具优先分配优势和超额收益特征。

根据推介材料介绍，该信托计划标的项目是通过竞价+投标的方式竞得，虽然招标方式保障了标的项目一定的开发利润空间，但由于同期土地市场的竞争激烈，利润空间也相对有限，且标的项目参与的开发商较多，涉及的交易层级较为复杂，这在一般地产项目的操盘风险的基础上又增加了交易对手的合作风险，也使得信托资金的进入、管理和退出相对复杂。这也意味着信托公司需通过对标的项目充分尽调分析、财务测算，对交易对手/项目合作机制的充分判断，从而设计出合理的交易结构设计及合作方案，使得项目顺利开展，保障了信托产品的安全。最终的结果也验证了信托公司对资产的选择和管理能力。

“与很多理财产品不同的是，信托计划与资产是一一对应的。在主动管理项目中，一方面信托公司对资产的选择和管理能力至关重要，另一方面阶段性市场及行业甚至区域环境、企业自身情况对于信托退出影响也十分明显。”一位常年开展地产信托业务的信托经理认为，对于当下地产类信托的情况需要辩证、客观看待。

实际上，自去年以来由于国内地产市场疲软，去化难度较大，也让一众明星地产信托陷入退出难的境地，市面上多个地产信托计划展期。一时间，市场对于地产信托简直到了“闻虎色变”的地步，对于信托公司开展地产业务的能力也产生了诸多质疑。

“这与行业形势有关。面对地产信托大面积出现的流动性风险，没有一家参与其中的金融机构能够完美避过，而这个时点，管理人前期风控设计和后期的风险处置能力就显得十分重要。”上述业内人士表示。

据不完全统计，中信、平安、五矿、中融、中航、光大信托在内的头部信托公司旗下均有数只地产项目展期，交易对手不乏排名前列的地产公司。如融创集团就与上述多家信托公司存有融资业务往来，包括信用融资和优先股融资，存续业务高达数十亿的不在少数。

但是这些信托计划中，除了文中开头提到的提前退出并实现了超额收益的产品外，也有成功实现资产转让资产退出的。对于一些已经展期的项目，也得分情况讨论——一方面需要看产品本身的风险防控措施是否得当，另一方便也得看信托公司的处置能力如何。如五矿信托目前就采取亲自下场的方式，接手资金出现问题的项目，以期推动项目建设和销售并最终实现退出。中融信托则按照交易对手，统筹协调、分类管理、一一推进，对于一些项目在展期前就开展相关信托财产确权和增信工作，加强对项目的监管和推进，尽力推进相关处置进程，最大限度保障投资人权益。

“随着地产融资环境的改善以及销售市场回暖，相信地产将逐步回暖，地产信托也将逐步解困。”上述业内人士表示。