到二、三线城市买房(1)

经济观察报 张延龙 周亚玲/文 几乎是在一夜之间，看空地产成为一项“共识”。

一方面，是一线城市的城市化进程告一段落；另一方面，种种调控手段也表明，决策层正在逐步通过改善供求关系、打压投机性购房，使楼市回归到自住型需求主导的正常轨道上。

但这并不意味着没有投资机会。一线城市的商业地产和部分二、三线区域中心城市，成为了许多投资者心目中的价值洼地，只不过，“暴涨的局面不会再出现了。”

一线城市的高估值

柳菀然（化名）选择了观望，这位家境殷实的北京白领在过去的几年间，一直是坚定的地产“做多者”，她不做股票，不买基金，而是几乎以平均每年一套的速度买房子。

柳菀然的最后一次出手是在2008年底，以每平方米13000元的价格买下了石景山万达广场的一处小户型公寓。

尽管不做股票，可柳菀然对股市的各种指标相当熟谙，“其实所有的投资，道理都是相通的，都要计算投资回报是不是有一个合理区间，比如说我买的石景山那套房子，按照2008年的价格，大概相当于20倍的市盈率，我判断是合理的。但若按照现在的价格，已经没有太多投资价值了。”

13000元的房价，60平米，精装修，总房价大约78万，尽管当时金融危机初现，到处都是楼市唱空者的声音，可柳菀然还是选择了坚定地“做多”，她希望能把这套房子租到3000元左右的价格，这样计算的话，“一年的租金大约是36000元，这相当于股市里，上市公司3.6元的业绩，78元的股价，大约为22倍市盈率，这还是一个合理的水平。”

到了2009年，房子忽然热起来了，跳涨、抢房，然后又是一轮跳涨……按照北京中原三级市场部统计，目前北京五环沿线新盘已开始突破2万元/平方米，四环内新盘价格大都在3.5万元/平方米以上。年底，柳菀然的这套房子的价格到了2万元左右，“这是什么概念呢，如果现在投资的话，还是那套房子，总房价大约120万，相当于30多倍的市盈率，估值明显偏高了。”

一直以来，许多学者和房地产商都将城市化率作为中国房地产业长期发展的最大利好。他们的论据是，目前中国的城市化率只有45%左右，而中国的城市化进程才刚刚起步，最终到达发达国家70%左右的城市化率水平，在这个过程中，随着人口从农村转移到城市，城市房价也将水涨船高。

北京、上海、深圳等一线城市，则成为了这一轮上涨的先头兵。这个信念，支撑着过去一批又一批的投资者进入楼市。

但一位身家数亿的知名风投董事对本报说，“现在在一线城市，已经找不到继续投资房子的理由了。”

一方面，高企的房价阻碍了进一步城市化，他说：“现在只要超过一千万人口的城市，存在着边际成本递升的问题，资源聚集带来的是反向的结果，譬如北京买车就成了累赘，城市越大，带来的运行效率反而越低。”

其中比较极端的一个例子是，在一家中央媒体工作的Ella已经在2009年年底卖掉了她唯一的房子，这处位于东五环的房子购于2005年，当时的价格为6000元左右，2009年，到了15000元的价格，Ella选择了套现，“如果房价跌，我就在方便的位置再买一套，如果还继续涨，那我可能会离开北京，回我老家的媒体。”

尽管中国城市化率的平均水平偏低，可一线城市的城市化率实际上已经到了一个很高的程度，近几年北京和上海的城市化率都已经达到了85%以上，“即便和发达国家相比，已经是非常非常的城市化了。”上述知名风投董事说。