到二、三线城市买房(2)

政策意图

城市化率毕竟不是在一夜之间被人认知的概念，相比于这个宏观而虚幻的指标，“国十一条”的冲击，对投资者的心理影响要大得多。人们都已经看明了方向——尽管“国十一条”中并没有直接“点名”房价，和此前的一系列政策手段都表明，决策层对于楼市需求和供给的调控思路是一致的。

连续的调控政策出台显示，中央政府关于通过增大土地供给来放大楼市供应量的政策意图是一贯的，然而，这仍是个长效概念。

对供给层面的调控包括了加推土地、促进开发商推盘、加大保障性住房建设等。“尽管从近期来看，存在一些存货在2009年被透支的情况，现在市场上的房源并不是非常多，但从中长期看，未来的供应还是比较充足的。”一位北京地产销售公司高管说。

2009年土地市场的放量供应是从下半年开始的，而楼市也几乎开始同步启动，但由于从土地供应到预售需要1-2年甚至更长的开发周期，这意味着2009年的楼市消化了2008年甚至2007年的土地供应。

据称，从拿地到规划材料上报、设计、审批、开工建设、预售这一程序的所有环节，各开发商的进度并不一致，工期存在很大的弹性空间，“如果有一个比较好的预期，就多供应一些，如果不好，就少供一些，”上述销售公司高管说，“我们肯定会在今年加大供应，但基于目前土地的拿地成本，不会形成放量。”

如果开发商都形成这样一种共识，则意味着，未来几年的楼市供应量将是稳步放大的趋势，供求关系并不会产生“突变”。

从保障性住房的供给来看，短期也并不会对商品房市场产生有效分流。

但具体到地方政府而言，则存在种种问题，大量保障性住房上市仍然是一项长期愿景，西安市房管局的一位官员透露说，“去年西安经济适用房的竣工面积大约为150万平方米，但其中100万平方米属于单位自建房，只有50万平方米是面向市场的，大约可供5000户。”

他说：“我们会争取今年面向市场的这一块供应到100万平方米，但是土地问题，仍需要多部门进行协调。”

在需求层面，相关调控政策的影响则要隐秘和曲折得多。

一方面，早些时间的中央经济会议提出了鼓励改善性住房需求，而同时，二套房贷、信贷总额控制等一系列政策，又对需求形成了打压，这令市场需求陷入了一个“纠结”的境地。

申银万国研究所认为，国务院再次发文调控房地产市场，政策严厉程度高于预期。“此前市场包括我们的预期是，对于合理的改善性住房需求，政策会倾向于维持原有两成首付，7折利率的优惠政策。但是此次政策对二套房的首付门槛统一提高，而且不再提及‘鼓励改善性需求’，政策严厉程度超过我们的预期。”

北京嘉铭房地产有限公司的一位高管说：“过去一个楼盘，1套房有10个人来排队，现在一套房就两个人来排。买房子比过去容易多了。但我们更担心的是一旦政策利空落实在下半年，那我们只能看平房价了。我们和很多代理行聊。有的还看涨房价。出于供需，我们确实可以略微看涨一点点房价，但基本是持平的。”

实际上，对需求的调控一直是个“两难”的问题——既要防投资过热，也要防需求不足。而眼下，关于二套房贷重申的严厉程度，不妨可以看做是中央决策层对需求的一次定论和决心——之所以态度如此严厉，是因为自住型需求如此有生命力：明地里对投资和自住需求一刀切，暗地里是对真正自住型需求旺盛的殷切期望。