启动房地产市场以应对次贷危机（5）

央行降息对房地产影响不大

近日，中国人民银行发布公告：为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳快速持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从2008年9月16日其，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变；从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。这一政策对现在的房地产行业有小幅度的影响，但是并没有从根本上解决房地产行业的困境，前景堪忧。

首先，降息会给开发商减轻还款压力，那么对于要贷款几千万元甚至上亿元资金的开发商来说，这无非是一个有利政策。但是据了解目前开发商的困难并不是贷款利息高不高的问题，而是贷不贷得到款的问题。当有低的价格，没有贷款供应，等于零。因为开发商需要的是资金而不是低价格。如果开发商手头没有土地、没有担保，那么要到银行贷款，那是很难的事情。况且，此次下调存款准备金率，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行五大银行还没动作，从开发商对资金的需求来说，无疑还是“僧多粥少”。事实上，很多通过银行已经“吃不饱”的开发商。面对这种情况开放商到处在寻求多元化的融资途径。首先是拆借、信托和委贷，这些方式的年利率基本上在15%—18%之间，比银行的贷款利率基本上要贵一倍多。如果说开发商通过这三种方式都借不到款，那么就只能通过财务公司或者投资公司借款。投资公司一般资金量并不会很大，但利率很高，一般至少在30%—40%以上，甚至达到50%。降息不一定能贷到款，这就是现在开发商面临的尴尬问题。另外，虽然国内楼市一直低迷，但是房价仍然处于高位，并没有大幅度降价，离居民的支付能力还有一定差距。一般来说，人们购买房地产产品其用途主要有两种，一种是用来投资，一种是用来自住。自住型的需求被称为楼市的刚性需求。它就像人们日常生活中必不可少的吃穿住行需求一样，是人们必须消费的。当然这必须建立在有一定的经济支付能力基础上。而我国大部分城市目前的房价收入比都要高于7，北京内城区达到38.2，上海内环为34.1，深圳福田区为28.7。居民只能望房兴叹，刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。由于五年期以上的长期贷款利率仅下调9个基点，居民按揭贷款成本降低也并不明显。所以这次央行降息并没有很好地刺激居民对房地产产品的消费，也没有使房地产开发商的资金更好的流动起来。

其次，降息幅度太小对房地产企业影响有限。我国的货币传导机制一直不够畅通，原因之一就是市场对利率不敏感。很长时间里，银行的资金供给，企业资金需求，政府的投资都不以价格转移，贷款，资金，投资都与利率无关。货币供应量增减发出的信号不能够通过银行的利率变化影响投资，进而影响经济的乘数效应显现出来，利率对经济运行“失灵”，货币政策的影响大打折扣。本次利率下调会降低上市公司整体财务费用和资本化利息约4.25亿元，相当于07年税前利润的1.4%，影响并不明显。对商业性的房地产贷款来说，房贷一般都在3－5年之间，短期贷款较少；对个人住房按揭贷款来说，一般都会高于5年，而中短期贷款较少。对个人住房按揭贷款来说，由于五年期以上贷款利率仅下调9个基点，因此居民按揭贷款成本降低也并不明显。这类贷款利率下降的幅度最小，仅及短期贷款下降幅度的四分之一。本来这次贷款利率下降幅度就小，加上这种贷款利率结构性调整，其下降幅度更小。另外个人住房按揭贷款利率在2009年1月1日执行，这种微小的贷款下降对短期需求刺激并无实质影响。因此，由于开发商对资金的价格不敏感，所以降低0.27个百分点不算什么，几乎没有感觉。

最后，加息或者减息对市场的影响并不是立竿见影的，因为幅度不大。这样的信贷政策需要到一定时间段之后才慢慢显现影响，目前中国的利率还是偏高，减息之后5年期以上是7.74%，但是房子的租金回报率目前平均在4%和5%之间。利率只有和市场上的租金回报接近的时候才有投资价值，所以说减息对市场的影响不大。据统计，房地产投资增速大幅下滑：1-9月份城镇固定资产投资增长27.6%，扣除价格实际增长约15.7%，较去年放缓5.8%，其中房地产开发投资1-8月增长29%，比上半年显著下行，8月份单月增速已降至18.9%，为近3年以来最低，这一数字可能会持续下滑，体现了房市低迷的影响。“两率”下调，重点是刺激国内经济增长，而不是对房地产救市。开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及对住房按揭制度改善，就知道央行如何在采取政策防范房地产的风险，防范美国的资贷危机在中国发生。所以说央行的降息行为不算救市，房地产企业前景堪忧。