房地产行业08年策略（1）

洞察调控下的机遇，寻找逆境中的强者 

1、07年房地产市场高度景气，但后半年频出的调控政策造成了明显的观望情绪。我们认为，政策调控的方向是“保障性住房政府管，商品住宅市场管”，出于提高民生考虑的调控政策，对房地产市场的长远发展利远大于弊。 

2、人民币升值、全球流动性过剩、GDP增长、人口红利、城镇化进程和居住升级、土地供应紧张等刺激因素短期不会改变。紧缩政策对投资投机需求将起到明显抑制，但自住需求的巨大缺口仍需满足。保障性住房的供应有限，留给市场的空间仍是巨大的。 

3、房地产开发企业中，我们看好规模实力强大、品牌具有优势的龙头企业，在市场不确定性加大的环境下，这些企业的发展更为明确可期。 

4、商业地产出租受政策调控影响不大，随着城市现代化和商业化的发展，中心城市的持有性商业地产价值上升空间仍然巨大。 

5、对房地产行业给予短线“中性”、中长线“增持”评级，建议08年重点关注万科A、深振业A、金融街三家上市公司。 

公司	06A	07E	08E	09E	评级	简评
万科A	0.33	0.75	1.06	1.41	增持	理念超前、快速发展的地产龙头
深振业A	0.85	1.06	1.36	2.13	增持	现有项目几年内利润可观
金融街	0.49	0.68	0.96	1.26	增持	全国布局的商业地产龙头，前景光明
保利地产	1.20	1.16	1.95	2.5	增持	规模和品牌优势，发展稳健
中粮地产	0.25	0.58	0.99		增持	大背景，高起点，资产注入可期
金地集团	0.67	0.76	1.29	2.35	中性	扩张意图明显，但拿地成本偏高
中华企业	0.62	0.50	0.78		中性	资产注入进程低于预期
招商地产	0.91	1.1	1.8	2.3	中性	高档住宅项目风险较高

一、 2007年房地产市场回顾

2  上市公司整体表现

07年前三季度证监会行业房地产板块上市公司业绩整体表现强于全部A股上市公司平均

2007年1月4日至11月29日，沪深300指数上涨137%，证监会房地产行业指数上涨158%。房地产板块在本轮牛市中扮演了重要角色，一年来走势明显强于大盘，但11月之后进入了深度调整。板块内72家企业07前三季度实现主营收入总额901.85亿，同比增长52%；前三季度净利润总额131.67亿，同比增长68%。而同期全部A股上市公司主营收入和净利润总额前三季度同比增长分别为27%和61%（以上计算均剔除无可比数据及亏损公司）。 

图表 1：上市公司财务比率变化 

	ROE	ROA	主营业务 利润率	资产负债率	流动比率	速动比率	总资产 周转率	存货 周转率
06年三季报	4.1	3.29	27.62	80.9	1.91	0.75	0.19	0.36
07年三季报	5.35	8.13	29.58	68.96	2.07	0.82	0.2	0.39

资料来源：wind资讯平台，国海证券研究所整理

财务比率数据也显示出房地产公司在资产报酬率、利润率、周转率的提高，都可以追溯到同一因素：房价的上升。 

2  房地产市场情况

    图表 2：全国房地产价格走势 

近一年来房地产市场最显著的特点是房价涨幅较大

图表 3：全国房地产开发和销售面积 

国家发改委统计数据显示，至2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，其中新建商品房价格上涨10.6%，二手房销售价格同比上涨8.7%。国家统计局数据显示，2007年1-9月，房地产实际完成投资额16814亿元，同比增长30.3%；完成开发土地面积1.82亿平方米，同比增长11.3%；商品房施工面积19.99亿平方米，同比增长22.41%；新开工面积6.67亿平方米，同比增长21.6%；商品房竣工面积2.44亿平方米，同比增长11.0%；商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.0%；商品房销售额18684.8亿元，同比增长50.5%。 

2  政策动向

十七大将住房政策导向定为“住有所居”。 

房地产调控政策集中在增加保障性住房供应、防止房价过快上涨，大的方向可以归结为“保障性住房政府管，商品住房市场管”

国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保 障类住房收益群体由“最低收入”扩大到“低收入”，面积限定在50-60平方米，政府土地出让金收入用于廉租房建设的比例由5%提高到10%。 

全国城市住房工作会议决定逐步扩大廉租住房制度的保障范围，重申90/70原则（城市新开工住房建设中90平方米以下住房面积必须达到70%以上），规定廉租房、经适房、中小套型普通商品住房土地供应量不得低于70%。 

建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、央行、税务总局和国家统计局等九部门，联合发布了《廉租住房保障办法》，取代原有的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。新《办法》规定，廉租房原则上不少过50平米，目标人群是人均居住面积不足10平米的住房困难家庭。 

国土资源部下发通知，规定土地闲置费原则上将按出让或划拨土地价款的20%进行征收。 

国家税务总局和财政部批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津十省市开始物业税“空转”运行，并称有可能在08年初选择部分地区试点进行“实转”。 

央行年内五次加息九次上调存款准备金率；央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 

2  我们的评论

07年房地产市场先热后冷。前10个月的数据从整体上反映了市场的强劲增长，而土地开发面积增速的降低突显了18亿亩耕地红线之上土地资源的稀缺性。各主要城市房价的大幅上升被视为市场过热的信号，因此下半年政府的调控政策开始频繁出台，直接导致了市场浓重的观望情绪。板块内上市公司全年业绩大增几无悬念，但越缩越紧的政策使房地产行业的发展方向存在了太多的不确定性，降低了投资者的信心。对于各项政策，我们的态度是长期乐观的，在走向和谐发展的过程中，调控是必然的，消除不理性、不和谐的因素，对市场的发展反而是一件好事。 

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