关于完善商品房买卖纠纷规定、维护银行债权的提案

经济观察网讯 记者 程志云 薛惟中 随着我国商品房交易的发展，商品房买卖纠纷也呈增长趋势。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖纠纷的诉讼解决进行了较为全面的规范，为解决商品房买卖纠纷中的各方当事人——买方、卖方、贷款银行——的权利义务和责任制定了依据。

全国政协委员招商银行行长马蔚华认为，上述《解释》中的某些内容相对忽视了对贷款银行的权利保护，以至出现了被商品房买卖双方恶意串通利用来逃避银行债务、损害银行债权的案件。建议最高法院本着公平、公正、维护各方当事人利益的原则调整和修订司法解释。

附提案全文

[提案摘要]

随着我国商品房交易的发展，商品房买卖纠纷也呈增长趋势。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖纠纷的诉讼解决进行了较为全面的规范，为解决商品房买卖纠纷中的各方当事人——买方、卖方、贷款银行——的权利义务和责任制定了依据。但是，上述《解释》中的某些内容相对忽视了对贷款银行的权利保护，以至出现了被商品房买卖双方恶意串通利用来逃避银行债务、损害银行债权的案件。本提案提出《解释》中存在的问题，建议最高法院本着公平、公正、维护各方当事人利益的原则调整和修订司法解释。

一、背景及问题

近年来，一些商业银行的商品房按揭贷款业务中出现了部分借款人利用与开发商解除买卖合同这一手段，逃避银行债务、导致银行债权落空的案例。究其原因，主要是由于房屋买卖合同解除后相关规范性文件对银行不利的规定：

首先，相关规范性文件未要求法院在审理借款人与开发商的购房纠纷时必须通知贷款银行参加诉讼。

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”。该司法解释要求只有银行主动提出参加诉讼的情况下法院才会合并审理。实际情况中，有的借款人不通知贷款银行，有的借款人向贷款银行隐瞒房产纠纷诉讼，更有借款人利用这一规定与发展商串通诉讼，更是千方百计不让银行得知诉讼发生，使银行在不知情的情况下根本无法主动参与诉讼。司法解释并没有规定法院必须通知，从而形成诉讼风险对银行迟延暴露，银行的诉讼权益遭到损害。

其次，规范性文件规定买卖合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款返还贷款银行，但未规定借款人的还款责任，也未保障银行的按揭房产抵押权。

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款分别规定：“商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，“商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该司法解释免除了购房人的还款义务。在实际业务中，购房人利用开发商延迟交房等问题，解除与开发商的买卖合同，从而使银行丧失该笔贷款的第一还款来源而只能转向开放商追偿贷款，同时由于商品房担保贷款合同解除，银行也将丧失商品房的抵押权，使商业银行债权和抵押权同时面临落空并因此造成资金损失。

上述规定的不合理之处在于，给个人和开发商恶意串通假借款，假解除买卖合同，个人成功免除还款责任，开发商成功套取银行信贷资金提供了潜在条件。对于开发商为单一项目公司的情形，增大了银行贷款如期收回的风险，此外，商品房买卖合同被解除后，银行只能直接面临第一还款人免责而向发展商追偿的局面。这种情况下，若发展商恶意逃废债，或者不具备偿还能力，银行的利益将严重受损。

二、建议及理由

针对上述问题，最高法院在充分听取银监会、中国银行业协会意见的基础上，对最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在如下方面进行修订：

首先，明确规定人民法院在审理解除商品房买卖合同的案件时，应通知贷款银行参加诉讼，与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，保证贷款银行的知情权和诉讼权利。

其次，买卖合同解除后不应当然解除担保贷款合同，应合法保障银行的债权和抵押权。虽然形式上看，商品房贷款最终是支付给发展商，但担保贷款合同与商品房买卖合同是两个相互独立的两个合同，不应由于商品房买卖合同解除就解除担保贷款合同；另外，由于银行在接受抵押及办理抵押登记时为善意，并且合理信赖房地产管理机构的抵押登记，根据《物权法》第一百零六条的规定构成抵押权的“善意取得”，应予以保护。因此，无论商品房买卖是否解除，均不得以此要求解除担保贷款合同，借款人仍应承担还款责任，银行仍享有抵押权。当然，借款人还款后，因此造成的损失还有权向发展商追偿。