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经济观察网 记者 陈博 近日，星河控股集团旗下星河实业（深圳）有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司设立的“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”（以下简称“星河丽思卡尔顿酒店CMBS”）在深圳证券交易所正式挂牌。

按照计划说明书，星河丽思卡尔顿酒店CMBS是以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年营业收入作为基础资产，合计发行规模为22.11亿元。

其中，优先级资产支持证券“星河01A”发行规模为18亿元，预期收益率5.10%，信用评级AA+，预期到期日为2031年4月15日，还本付息方式为定期付息，分期定额还本；次优先级资产支持证券“星河01B”发行规模为3亿元，预期收益率6.30%，预期到期日为2031年4月15日，还本付息方式为定期付息，到期一次还本。

这笔CMBS于今年3月10日启动认购工作，时隔一个来月，获得超额1.6倍的认购份数。

一名星河金融的内部人士告诉经济观察网，由于星河丽思卡尔顿酒店的资产比较优质，在该CMBS募资时，深圳很多金融机构都踊跃认购。

按照深圳平安大华汇通财富管理有限公司（以下简称“平安汇通”）发布的发行情况说明，总共有6家机构认购了全部优先级资产支持证券，投资者类型为商业银行及其他相关金融机构。最终优先级的发行利率达到5.10%，期限3年，创下2017年以来市场同等级信用主体发行利率新低。

对于CMBS而言，最大风险来源于基础资产的收益不稳定，对应到这单星河丽思卡尔顿酒店CMBS中，风险点则是酒店收入的不确定性。

作为一项长期投入和长期持有运营的业务，酒店的年化收益率一直较低。以2017年收购了71家万达酒店的富力地产为例，2018年酒店业务亏损达到4.59亿元，这已经是连续第六年出现亏损。富力地产董事长李思廉曾在今年的业绩发布会上坦言，酒店本身很难赚钱。他们正在计划通过酒店资产包在市场上进行融资，比如发行REITs等。

“商业物业抵押型的CMBS产品对底层资产的入池标准相对严格。” 星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼对经济观察网表示，以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入作为基础资产来发行CMBS，一点问题也没有，而且未来还有很大的空间。“因为星河丽思卡尔顿酒店并非新开业酒店，自2009年开业至今，酒店的客房收入和入住率一直排行深圳前三，收入和房价一直稳步上升，以深圳高端商务客人的客源也颇为稳定。”

上述星河金融的内部人士透露，未来12年，星河丽思卡尔顿酒店的盈利点主要包括两大块，一块是餐饮收入，一块则是客房收入。“虽然最近两年，星河正在对酒店进行一些翻新，短期内可能对营收产生阶段性影响，但从长远角度来看，整个酒店的收入会呈现增长态势。”该内部人士说。

深圳星河丽思卡尔顿酒店位于深圳福田CBD，共规划了超过250间客房，三个涵盖中餐、意大利餐以及自助餐的餐厅。星河方面提供的数据显示，2018年，星河丽思卡尔顿酒店的平均房价近1700元/间，入住率达到90%。去年一年，酒店的营业收入超过3.4亿元，而净利润超过1亿元。“这几个数据在深圳区域乃至全国五星级酒店中都是名列前茅。”姚惠琼说。