经济观察网 记者 丁文婷 11月1日，成立三周年的蓝绿双城举办了第三届共建者大会。蓝绿双城控股集团董事长曹舟南表示，蓝绿双城原来做的是存量的共建，现在也要做变量资产的共建。

对变量资产，曹舟南做了解释：即一些高周转企业遇到问题后，企业需要对项目公司的品牌进行置换。“否则客户怎么会买你的房子？银行按揭贷，也不可能放在这样的项目。我们判断在未来3-5年里，这个变量市场会很大。”曹舟南说。

他同时表示，蓝绿双城启动这项工作已经3个多月。“已经爆仓的、众所周知的那家房企的项目，我们已经接触了40多个，还有很多房企的类似变量项目，目前在全面诊断接洽。”

蓝绿双城控股集团执行总裁、蓝绿双城科技集团总裁余海涛表示，在利润减少的情况下，企业要面对的是持续销售、项目交付、供方支付、税费缴付、客户投诉以及到期债务偿还的压力。而对金融机构来说，抵押物价值消减，到期债务兑付则成了最大的压力。这也导致市场上诸多存量项目附加了不确定性，成为了变量项目。

蓝绿双城认为变量市场存在机会。“房地产项目土地作为金融抵押担保的底层逻辑基础将出现松动；金融机构就存在不确定性的项目，将会寻求专业的开发服务商进行合作，形成一定规模的变量市场。”蓝绿双城控股集团副董事长顾建明表示。

曹舟南判断，当前形势下，从正常项目到变量项目的规模会比较可观，他掌握的数据是，从11月1日到明年年底，内房股将有近600亿美元高息债需要偿还，但三大机构普遍下调对内房股的评级，导致新债无法发行。另一方面，一些大型房企不仅境内银行贷款已经逾期，中票、短融、公司贷都陆续到期，需要兑现。“不断有新的项目因为操盘开发商自身问题、因为债务和金融机构到期的问题，面临各种不确定性。”曹舟南介绍，现在，我们100多个共建师分成了N个小组在全国跑，在大量诊断这些变量项目。

同时，曹舟南表示，未来国有涉房企业会占到整个市场的大比例权重，成为增量市场的主力军。“未来增量里，我们可能会跟前端的投资人、资产持有人，央企、国企进行双循环合作，投资由他来完成，我们来做后端的落地。”

曹舟南进一步解释，实际上是把前端的投资功能还给了专业投资人，由他们做前端资金端的GP，我们做落地端操盘端的GP。

为了加快对变量项目的处理速度，蓝绿双城对总部的架构进行调整，分为投资发展中心和生产中心两个部门，其中生产中心由产品中心、营销中心、服务中心组成。“因为变量项目处于不同的阶段，项目一旦确定后，我们就由生产中心直接进入，相当于模块化对接，速度很快”。

余海涛介绍，蓝绿双城为央企、地方国企、金融机构等资产投资人，提供诊断咨询、专业监管、管理置换、重组收购四种解决方案。

截至目前，蓝绿双城已进驻杭州、北京、天津、深圳、广州、南京、济南、武汉、长沙等40余座重点城市，签约超过80个优质项目，规划建筑面积超过1600万平方米，预估可售货值超过2000亿元。“今年向首个百亿销售目标冲刺。今后将保持一定规模的有质量增长，达到行业中等规模的水平。”余海涛说。

“这个发展速度我认为挺快的。”曹舟南表示，未来因为有变量项目的加入，估计发展速度会变得更快，但从销售角度，我还是坚持原则：销售规模虽然重要，但不是最重要。“我坚持认为规模要和ROE正相关，如果ROE达不到应有水平，拼命追求所谓规模，就是背道而驰。如果和ROE是正相关，那规模越大越好。