经济观察网 记者 陈月芹 继并购贷退出房贷集中度考核后，保障性租赁住房（以下简称“保租房”）成为房贷集中度政策松绑的第二个领域。

2月8日，央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》），其中两点内容引发了特别关注。

一是，自1月30日起，银行业金融机构向持有保租房认定书的项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。

二是，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，“按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务”。

政策发布后，多名保障系统人士转发，表示保障房在层层破冰，其中一位住建部保障司人士附文：以钉钉子精神抓落实。

实际上，住房租赁贷款不纳入两道红线统计范围内，并非新政，2021年7月，监管部门曾表示：为大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

此次，央行和银保监会正式盖章确认，并要求《通知》抄送各层级银行分支机构、各银保监分局。这也是2021年金融机构全方面收紧涉房贷款之后，房地产行业收到的政策释放流动性的新讯号。

保租房贷款支持政策落定

“终于盼来了《通知》浮出水面。”一家华南某城市国有租赁平台负责人感慨。

他介绍，住房租赁，此前一直被划在房地产行业大类中，2021年，银行业严控房地产贷款规模和放款节奏，做长租公寓运营建设的企业，被和恒大、碧桂园等开发商一样对待。

“去年，我们都需要跟银行沟通，向总行上报，再让总行和银监部门协调申报，把保租房或长租公寓的建设开发贷款跟商品房区分开，不纳入房地产开发贷款的限额里，这样银行才能腾出额度配资。”该人士说。

实际上，2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，相关人士公开表示，为大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

一家头部长租企业高管向经济观察网透露，在本次《通知》出来前，其所在公司用于保租房的贷款确实已不纳入（房贷集中度）额度。

而上述国有租赁平台负责人表示，尽管监管部门口头传递出住房租赁贷款暂不列入贷款集中度管理，但到了地方，仍要看银行是否执行。在他所在城市，邮政储蓄银行、建行不将保租房贷款纳入两道红线清单中，但中行、农行此前仍纳入。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读，“不纳入贷款集中度，意味着保障房投放没有规模限制。在贷款利率比较低，期限比较长的情况下，银行此类贷款收益会比商业性贷款低。为了激励银行多放贷，此类贷款不纳入集中度管理”。

何为保租房？

不纳入房贷集中度管理的保租房贷款发放，最基本的条件是，持有保租房认定书。那么，何为保租房呢？

保租房概念最早出现在2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房、促进解决住房困难问题负主体责任。

保租房与以往其他类保障性住房功能不同。

2021年8月，住建部部长王蒙徽介绍，公租房，主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭需求；共有产权住房，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件；而保障性租赁住房，重点是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市的新市民和青年人的住房问题。

建行某城市支行行长向经济观察网透露，《通知》代表了中央对租赁住房的支持态度，其所在城市住建局正加快制定保租房的认定标准、管理细则。

“建行在当地放贷的两个长租房项目都是国企投建，已申请到中央财政租赁奖补，可以直接纳入保租房序列，其他项目需要得到住建局相关认定书，才能在贷款集中度当中剔除”，该行长目前了解到，其所在城市对保租房的认定标准，包括项目必须以70平方米以下的中小户型为主，其次是租金应稍低于市场水平、租期6个月以上等。“小户型是刚性条件，其余标准可以根据城市实际有一定弹性”。

上海在保租房的认定准入、金融、土地配套等政策上行动较早。

2022年1月下旬，上海发布了三个关于保租房的政策文件：《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》、《上海市保租房租赁管理办法（试行）》和《上海市保租房规划土地管理细则》，是首个公布保租房认定办法细则的城市，对既有、改建、新实施类保租房项目认定方法作了详细说明。

其中，两类新建保租房项目仅需简易认定程序：一是商品房按不低于15%的比例配建的保租房，二是在四类住宅组团用地（Rr4）上新建的保租房。

而对既有项目的认定，上海市明确，认定办法实施前经过合规审批已经建成或在建的租赁住房项目，建设单位可以向项目所在区的房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）申请认定。

此外，上海市、区房屋管理部门已认定的单位租赁房，直接纳管为保障性租赁住房，不再另行办理认定手续。

上海还对新实施保租房项目的户型标准进行了明确，规定70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。

除上海外，1月，天津、青岛、广州等地也相继给相关保租房项目发放了认定书。

天津将保租房审查认定职责落到各区，由各区建立了住建、发展改革、规划资源等部门参加的联合审查认定机制，截至1月6日完成审查58个项目。

青岛公布首批获保租房项目认定书的23家企业、25个项目，获得项目认定书的企业将享受手续办理、土地价款、土地供应、资金奖补、税费减免、民水民电、金融支持等七个方面的优惠。

保租房贷款有哪些？

前述建行支行行长介绍，给予企业的保租房贷款一般涵盖建安、装修和运营范畴，即建造保租房项目，除土地成本必须用企业自有资金外，其余均可申请贷款。

运营部分贷款属于流动资金贷款，而建造成本项目贷款属于固贷，按照央行发布的《通知》，运营部分的贷款也可以在集中度管理额度中剔除，不过，这部分贷款的实际占比不高。目前发放的保租房贷款目前主要是国资企业的租赁平台，固贷率大概在4%左右，“具体利率水平要看贷款期限，是固贷还是流贷，以及担保方式，比如是纯信用贷还是有抵押等等，此外银行的资金成本也不一样，比如国开行也在积极参与支持租赁市场，资金会更低一些”。

华南某城市国有租赁平台的保租房项目能申请到的贷款利率为Lpr-45bp，即在1月25日央行降准前，利率为4.2%，降准后利率为4.15%，更大的金融优势在于贷款周期长达25年，“投资回报周期长的话，必须匹配长期贷款和较低的利率”，该国有租赁平台负责人称。

万科泊寓一位高管介绍，目前泊寓纳入保租房序列的项目不多，贷款也不多，所以影响暂时比较有限，但长远来看对行业是一个利好消息。

保租房的新时代

一位接近监管部门人士曾向经济观察网表示，普遍存在高房价问题的大城市，想吸引、留住新市民，需要通过长租房来解决。

另一位接近监管部门人士透露，住建部要求，2021年10月底前，各城市需确定“十四五”期间保租房的建设目标和年度建设计划。新市民和青年人多、房价上涨压力较大的城市，“十四五”期间新增保租房占新增住房供应总量应在30%以上。

以上海、广州公布的数据为例，上海“十四五”期间计划建设筹集保租房40万套，广州则为60万套，分别占住房供应总量的40%、45%。截至2月9日，广东、浙江、上海等9个省级地区发布了“十四五”时期保租房供应计划，共计约431万套。

上述建行支行行长认为，两道红线是监管部门调节的一个手段，表明政策支持的方向，“就好像一个大坝一样，开哪个闸口，决定水往哪里流，目前《通知》传递出的更多是政策支持租赁住房的导向意义”。

他同时认为，保租房贷款不纳入房贷集中度管理，对银行实质性经营的影响暂时不会很大，“一方面，2021年初两道红线刚出来时，银行都十分紧张，收紧对地产公司的放款，但第四季度开始，央行陆续调整放松两道红线的标准和范围，一方面，两道红线是对银行总行进行限制，另一方面，房贷集中度管理也给银行一定的缓冲期，即央行何时使用‘两道红线’对各个银行展开处罚是可以调节的”。

以“钉钉子精神抓落实”

前述建行支行行长介绍，由于其所在城市住建局仍在制定保租房认定办法，目前银行方面预计释放的信贷规模约为数十亿，这一租赁贷款的规模占整个银行体系的贷款规模其实相对比较小，“本来我们行就会优先支持租赁贷款，重点是租赁企业如何能够持续经营”。

其透露，经常出现的实际问题是：银行和当地政府签订数十亿、数百亿的住房租赁战略合作，但没有太多企业来申请这笔租赁贷款，主要是因为租赁很难算得过来账，目前以国企、央企参与居多。

市场主体参与建设长租房，面临土地成本、税费负担、金融贷款三大问题，很大程度上“劝退”了不少社会资本。近年有关部门的工作重心，也着力于破解上述三个难题。

前述国有租赁平台负责人透露，其公司一保租房项目因利用农村集体用地筹建，加上地方政府特批，不需要企业出土地成本，但即使只需出建造和运营资金，前期测算的投资回报周期仍长达22-23年，“2021年，各地发布中央财政租赁奖补，叠加长租房减税政策，投资回报周期预计会有所缩减”。

一位长三角住建系统人士认为，保障是政府兜底的保障，不能想着让市场化主体来贴钱填坑，“租赁不能挣大钱，而是挣稳健小钱的行业，受经济大环境影响大”。如果土地、建安成本过高，商业模式不可持续，集中式长租可能会变相成为酒店式公寓，规避特种行业管理降低成本，而更需要享受低租金水平的新市民、蓝领工人等群体，很难享受到保租房的利好。而存量项目改建的长租房，除非地段好，否则入住率较低，更多是区国企在建设运营。此外，如果当地有产业扶持，这类保租房可能会作为招商引资的附带福利，这位长三角住建系统人士补充。

前述国有租赁平台负责人则认为，大部分城市财政不具备兜底保障房的能力，要解决保租房持续经营难题，需要有关部门在财税、金融等方面提供支持，降低经营成本，让更多社会资本入局、活得下去。

王蒙徽表示，住建部建立了一套较为完整的住房保障政策和管理制度，主要包括两个方面，一是财税、金融、土地配套政策；二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。

此次《通知》发布后，一位住建部保障司人士转发时附文：以钉钉子精神抓落实。