3月31日，踩着港股披露年报的截止日期，时代中国如期交出了一份得来不易的成绩单。这句话里的每个修饰词都值得展开叙述：

谈“如期”，不得不提的背景是，3月以来，超20家房企称因疫情影响、快递停运、员工流动调整或更换核数师等种种原因导致，将延期披露年报。此时克服重重困难按时交卷，已经向外传递出时代中国的底气。

而“来之不易”，则是回头看去年的2021年里，房地产行业经历了深刻的调整变革，堪称一次痛彻心扉的降杠杆大洗礼。

值得一提的是，在2021年年报中，除了经过重重计算审核的数字，时代中国董事会主席岑钊雄也在《致股东书》中，较为克制且简练地表达了他对行业前景及公司过去一年的动态的总结。千余字的篇幅中，岑钊雄用了“变革仍会持续”，“身处其中的企业也须在阵痛中迈向未来”等语句，这是一种清醒，也是一种鞭策。

“房地产行业将告别高速发展阶段，成交规模将逐步下降并趋于平稳......虽然房地产行业正面临结构性调整，但我们仍然认为它是中国最好的行业之一”。最后，岑钊雄引用了典故“志之所趋，无远弗届”，表达了公司掌舵人对全体员工的寄语，也是对每一位股东的承诺。道阻且长，行则将至。

这8个字，体现出的不仅是一种长期主义的价方法论，更是一种价值观，时代中国希望做长远生意，常做常有，做时代的企业。

“上半年和下半年，行业经历了冰火两重天......非常幸运，我们平稳地渡过，经历了行业非常巨大的调整。”岑钊雄在业绩会上简明扼要地概括，实际上，“幸运”背后是强大的抗周期能力和前瞻性的战略定力作为支撑。

流水不争先

细看时代中国交出的期末考卷，2021年，时代中国录得合同销售额955.9亿元，营业收入达436.4亿元，同比增长13.1%；毛利约120.53亿元，同比增长约8.6%。

此外，值得关注的是，年报中另一项增长的指标——2021年合同销售均价为18590元/平方米，同比增幅为24.7%。

（时代中国董事会主席岑钊雄在线上发布会）

在业绩会上，面对媒体对公司采取什么策略维稳销售的问题时，岑钊雄透露出一二。2021年下半年，时代中国采取了“积极的销售、积极的回款”，以及坚定的把品质和服务要去做得更好。

2022年，时代中国主动做出调整：定下650亿的销售规模，同时“我们不倾向于用极端的方法，比如以价换量以及非常短期的行为实现销售目标的达成”，目标是实现高质量增长，行稳致远。言外之意，时代中国希望用产品和品质，换取符合市场价值的销售额，这是长期主义者的风格。

正所谓，流水不争先，争的是滔滔不绝。

销售均价有所上涨的另外一个原因，或许和时代中国坚定聚焦一二线高能级城市的布局战略有关。

年度完成的956亿的合同销售中，广州、佛山、东莞等优质的粤港澳大湾区城市主要发力，3个主要城市合计贡献接近70%的销售额。

时代中国管理层在业绩会上提出了5点展望，其中便包括，宏观经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力，未来区域市场成交分化，都市圈一二线城市市场保持平稳，人口净流入的三四线城市相对低迷。

从2022年前3月数据来看，多维度政策支持下，国内楼市逐渐回暖，但分化也更加明显，其中3月楼市整体成交量上行，一二线城市已经出现明显升温信号。

坚持核心城市、核心板块的投资策略，继续深耕粤港澳大湾区，时代中国希望以此进一步提升安全度。当房地产开发规模或许已经触及18万亿“天花板”后，时代中国正瞄准高能级城市布局，抢抓行业下半场的发展机会。

长线生意不疾不徐

年报显示，2021年时代中国的整体毛利率达到了27.6%，净利率也保持在10.9%，这一利润率水平在已公布年报的20余家同行中居前。在多家头部房企坦言，由于高价地的交付和市场销售预期较差等综合因素，导致了房地产行业整体毛利率下降的大趋势下，时代中国仍维持2020年水平的较高利润率，实属不易。

这也和时代中国多年来聚焦城市更新业务有关。

基于先发优势及多年耕耘，目前，时代中国在国内9个城市，拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿元，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。

2021年，时代中国成功转化了6个城市更新项目，总建筑面积约128万平方米。其中3个转为土储，总建筑面积约99万平方米，分布在优质的粤港澳大湾区城市，包括广州、佛山、惠州。

岑钊雄提到，公司在2021年放慢了拿地节奏，是基于整个行业形势的变化，而现在看来这个安排和决定是对的。他表示，2022年会减少通过激烈竞争来获得土储的举措，而是更倾向于选择合适的时机扩充土储。

时代中国的底气除了来自于城市更新项目，还来自充裕的“粮仓”——目前在16个城市或地区拥有土地储备总建筑面积约1994万平方米，其中，在经济发达的大湾区土储占比近90%，足够支持公司今后3年的发展。

岑钊雄表示，时代中国将继续通过城市更新逐步转化来增加高质量的土储。这无疑是平滑地价周期的一种内生调节方式，不疾不徐，不因土储告急而在土地市场火热时上阵火拼。

有关部门出台的防止大拆大建的政策是否动摇时代中国的城市更新布局？

岑钊雄明确给出了否定回答。“城市更新、三旧改造不仅仅是简单的房地产的事情，更多是推动城市不断变得更加有活力，更加有动力，自我持续的更新，持续的迭代，推动整个产业的升级，推动城市变得更加有魅力，更加有吸引力”，岑钊雄坚信，城市更新非常有社会价值和经济价值，这是公司10余年经历起起落落后一点一滴摸索出来的，并表示未来城市更新仍将是公司的主要业务，“我们也非常坚定要把这项业务做得更加扎实，更加持久”。

这是时代中国的战略定力，也是它选择的穿越当下周期的路径之一，也许不算捷径，但公司看中其潜力，也更适合自己。

“稳阵”的财务管理

过去的一年里，市场波动加剧风险提升，表现在方方面面则是：个别房企债务风险爆发，连带产生债务兑付问题，殃及房地产上下游；金融机构出现应激反应，踩雷产生的坏账层层垒起，如何甄别稳健型房企成为“钱”端左右为难的问题；压力传导到市场端，购房者信心不振，一二手房交易量齐萎缩。

此时，如何在波澜诡谲的形势中走得更为长远，是长期主义者思考的命题，关乎生和死；而如何在行业缩表大背景下稳步增长，提升抗周期能力，关乎“活”得好不好，是横亘在众多房企面前有待突破的加分题。

财务稳健的重要性日趋加强，足以称之为保证企业安全的“生命线”。

2021年，时代中国通过主动管理债务，杠杆水平持续下降。截至2021年末，时代中国计息债较上年底降低了81.2亿元。

应行业降杠杆、控负债要求，“三道红线”的指标也继续改善，其中，净负债比率、现金短债比分别为76.7%、1.9，这两项指标均优于监管要求；剔除预收账款后的资产负债率为74.6%，较2020年底下降了4个百分点。

时代中国管理层对降负债设置了最终期限：继续坚定地优化财务指标，全力推进2022年底完成三道红线全绿目标。

面对上下缩表出清的周期，此前高债务杠杆激进发展的房企可能会大幅降速，甚至在新形势下逐渐退出行业竞争，而财务稳健业务有序发展的实力企业，反而会得以乘势而上获取未来更高的市场份额。

可以看到，时代中国稳健的财务管理正使其从民营房企中脱颖而出，账本持续优化，降杠杆日见成效，由此环环相扣产生的作用便是：融资成本逐年走低，拿到金融机构更低利率的钱。2021年，时代中国融资成本持续优化，平均成本约6.6%，较2020年全年的7.3%下降了0.7个百分点。

2021年以来，时代中国也通过回购等多项措施，不断向市场传递信心。时代中国2021年累计回购648万股，总金额达6045万港元；针对2022年4月底到期的美元债，截至2022年2月底，时代中国已累计回购约8278万美元。

投资者们均十分关注时代中国债务结构和存续情况，对此，时代中国管理层也一一做出解释和披露。

2021年底债务余额530多亿元，计息负债水平较上一年年底下降了81亿元，降幅超过13%。今年内到期的短债是110亿，截止到3月底，公司累计偿还了25亿，目前年内面临到期偿还的债务只有85.1亿，“金额不大。公司正在积极筹备还款资金，公司很有信心按时偿还债务”。

时代中国管理层这些话语中传递出了满满信心，让投资者们安心，更让购房者在雷声不断的市场环境中愿意相信购买其产品能“放心”。

毕竟，对当下的房地产行业而言，“信心”、“安心”和“放心”比黄金还重要。