经济观察网 记者 陈月芹 3月20日,在仅1小时的2022年业绩交流会上,绿城管理(9979.HK)管理层除了介绍各项业务增长情况和盈利数据,还4次提到人和团队。
和传统地产公司相比,代建公司绿城管理的财报结构较为简单:完全没有负债,全年融资成本仅690万元,截至2022年底的杠杆比率(计息债务除以同期末权益总额)仅0.9%;且由于代建项目集中在中国,绝大部分业务以人民币进行结算,仅人民币及港元兑外币贬值或升值可能影响业绩,因此外汇风险也较低。
绿城管理的管理层毫不吝于强调员工的重要意义。业绩会上,绿城管理执行总裁林三九直言,“作为代建企业,绿城管理最大的资源是‘人’,人是公司的第一产品。”此前,绿城管理CEO李军也对经济观察网表示,公司很简单,“就是大家赚了钱,回报股东、回报社会(交税),再给员工发奖金”。
业务增长
绿城管理全年收入增幅为18.4%,毛利和归母净利润增幅均超30%。
营收增长和规模增长直接相关,截至2022年底,绿城管理的合约建筑面积超过1亿平方米,年内新拓合约面积约2820万平方米,而在建面积约4720万平方米。“这一规模,在中国所有房地产开发,包括自投开发领域里,也能够进入前十。”李军介绍,2022年国内房地产市场整体承压,国央企和地方城投公司成为拿地主导,这类主体拿地比例从60%上升到80%,但拿地后城投类公司拿地的开工率非常低,2022年城投拿地当年能实现开工的占比只有8%,这给代建提供了巨量业务机会。
另一方面,在保交楼政策驱动下,金融机构加快推动不良项目纾困的代建需求增加。很多金融机构主导的涉房不良资产,显性的规模超过了3万亿元,也是代建业务放量的一个主要来源。
财报数据可以体现上述两类业务增长明显。2022年绿城管理新拓的合约面积中,政府类代建、国企委托方和金融机构的占比达到76.5%。新拓代建费86.1亿元,其中来自政府、国企和金融机构的占比超过7成。
比拼人效
截至2022年底,绿城管理共有1529名雇员,比2021年底增加了4%,这千余名员工创造了26.6亿元的营业收入,实现归母净利润约7.45亿元,经营活动现金净流入7.25亿元。
李军强调,代建是服务属性、靠人驱动的一家公司,对人的需求和要求更高。上市三年来,员工人均收入已经提升到65万元,这一提升速度代表着内部管理效益的提升,“65万元/人,跟物业企业是完全不同的类型,我们现在的人均收入大致跟设计院和咨询类公司属于同一水平”。
综上数据计算可得,绿城管理2022年人均创收达174万元。同样作为服务属性的行业,多数头部物业企业2021年人均坪效在12万元-35万元之间。
李军在介绍近两年成本构成中还强调了一个亮点:收入增长了18%,利润增长32%,但主要成本——人力资源的成本在下降,从2021年的4.98亿元下降到2022年4.92亿元,人力成本占比从22.2%下降至18.6%,相当于毛利提升了3.6%,以此说明绿城管理正在提质增效,他认为这是真正能力的体现。
房地产“去中心化”后
李军预测,中国房地产市场中期开发规模将保持在10亿平方米左右,并形成以下三种业务结构:一是由政府主导的保障房、租赁房新增供应占比将超过30%;其次,保交楼政策下,金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升,预计达20%;剩余50%的市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导。中国房地产市场会出现投资端去中心化的趋势,而代建作为更好承接去中心化的开发模式,将迎来新一轮发展。
政府代建和商业代建是绿城管理的两大主要业务。
其中,绿城管理2022年新拓的项目中,来自国企及城投类客户的面积占比达到了66%,如果单列城投类客户,其占比为46.7%。
绿城管理还在探索政府创新类业务,2022年在多元的城市服务以及产业园区,包括城市更新方面都有尝试,去年这些创新类业务整合在一起,共拓展了770万平方米代建业务。
期内,绿城管理的毛利率达到52.3%,同比增长了5.9个百分点。
值得注意的是,绿城管理内部有意控制较低毛利率水平的政府代建类业务的增长。截至2022年底,政府类代建业务的收入占比为29.4%。早在2021年,绿城管理曾表示未来政府类代建收入占比会占到30%,目前距离这一指标仅一步之遥。
对此,李军提醒,未来政府类代建可能会有微幅增长,但公司内部会保持它的占比,“因为政府类代建是个稳定器,适合穿越市场的牛熊周期,但比例不能太大,否则会对毛利率产生影响”。
金融机构的纾困类业务2022年新增代建费占比达到了10%。
李军坦言,对城投类业务已经形成了系统承接能力,但纾困类业务做得还不够好,目前还在探索阶段,有一些成功案例,如江阴恒大项目、广州奥园项目、重庆的佳兆业项目。
绿城管理在承接纾困类业务时遇到一个被动点。为了隔离投资类风险,绿城管理不加财务杠杆、不出资,但摆在眼前的现实难题是,纾困类企业最缺的是钱。
为了弥合这两方面的不匹配,李军透露,绿城管理正在推一个商业模式,即寻找外部的金融机构,搭设一个金融能力架构,给一些遇困的企业和纾困项目提供流动性支持,重新激活销售。绿城管理实际在做征信背书,这不是传统意义上的抵押担保,而是通过对市场研判、口碑、品牌等能力的输出以及央企信用背书,给合作各方带来信心。
基于政府代建和纾困代建业务前景预判,李军反思,“我们目前还不具备适配如此大量业务的能力水平”,其用历史数据反推,预计未来公司的项目个数、待建项目个数要超过1200个,在手订单面积要超过2亿平方米,团队人数要超过1.2万人。
如何提升人均效能以承载未来的业务量?李军认为首先是组织架构变革,包括团队、激励、背后的体系性建设、运营提效等等,其中需要特别关注人及人背后的组织文化。
李军主动爆料,代建行业第二股中原建业前CEO马晓腾已于近期加盟绿城管理,未来还会引进更多代建人才,让代建组织快速分裂,打造更多区域公司、城市公司、二级单位,让整个团队拥有更强的战斗力。
截至3月20日收盘,绿城管理股价报收7.25港元/股,创上市以来新高,盘中一度涨至7.67港元/股,市盈率约为17倍。