2007观察家年会文字实录（3）

　 　我们2006年，我们的平均户型，什么叫平均户型，就是总的开拓面积除以总的开户数，就是按照平均户型来讲，我们是93平方米一版，那么07年万科的平均户型是87平方米，也就是说我们按照建设部的规定的“90、70”现在万科早就是90、100了。就是国家规定的我在你之下，我觉得这就是一个很典型，就是我们对政府的政策是怎么判断的，怎么做的。实际上从改革开放到现在，过去是这样，现在是这样，将来也是这样。即使政策上偏差，但是你要从积极方面去做，你也知道有些东西你坚持是对的，但是你死掉了，五年、十年之后给你平反，所以意义是你要认识自上而下的特点，所以作为企业只能顺势而为。 　　

　　第二个就谈谈股东， 股东我想讲一个例子，我们知道过去的2007年，现在整个经济在急转直下，整个股市在波动，说它是股灾也不过分。但是去年不是这样，非常非常乐观，当然万科的股价也跟着整个大势往上上。我们在去年年初做了一个招股计划，我们按照当时的市场价是准备募集100亿。但是股市比当时我们申请的市场价格翻了1.5倍，也就是说按照那个额度去募集资金，可以募集多少呢？2600亿，这是作为企业一个选择。你是投资者，你是拿260亿还是200亿，在公司内部讨论，基本上说我们不要太贪，能拿200亿就拿200亿。当时我的意见是，我说我们筹集资金，项目用多少资金都非常清楚列在那里，你不能因为市场允许你多拿钱，你就多拿钱。这有两层含义，第一个就是你计划拿多少钱，第二个就是这种市场它是不是很理性的。非理性的你拿了很多钱，市场变化的时候，对企业经营压力非常大。就是要考虑市场万一变化怎么样。所以在当时正式上市，差不多把我们原来的配额减到只有40%不到，既没拿260亿，也没拿200亿。还是按照100亿。当然事后的半年市场发生非常剧烈的变动，股价在往上升，一直到现在。 　　

　　反过来讲，我们只顾的自己的发展，不顾市场的总体发展，肯定你的企业就不会有好的发展。这是一个图表，就是万科一直在和募集资金联在一起的，也就是没有投资者的支持、信任万科的发展是不可能的。实际上07年我们筹集资金100亿，显然万科再筹集资金，这个速度还是继续递增，这样才能和公司长远发展结合起来。 　　

　　再一个就是企业的发展规模，和投资者的一个回报。我们发现，有这样的情况，随着企业规模的扩大，利润在增加，但是对股东的回报趋薄，所以我们非常重视净资产的汇报、每股回报率等这些，发展到07年万科的每股回报率和净资产回报率达到了历史了新高，所以我们还要在未来的过程当中，我们还要保持回报增高。 　　

　　还有一个就是消费者的满意度。当然这种指标是有的在增高，有的在减少，那么增高保持，减少的要改进。但是总体还是在提高，到了2007年，我们总体的满意度从68提升到89，我们委托了一个比较优秀的公司来调查。世界上的消费者满意度还是在提高的。 　　

　　那我们再看看，对消费者我们怎么让他满意，是一味的顺从他，还是要有引导。在这里我想说万科是怎么考虑的。万科在最近的三年，我们是有三个动作，一个动作就是精装修，第二个是小户型，第三个就是产业化。刚才实际上已经把小户型介绍了一下，万科的小户型适合了国策，也适合了消费者的市场需求，也处于有利的地位。 　　

　　第二就说一下精装修，所谓精装修就是毛坯房。现在中国的毛坯房处于很高的比例，比如在2006年24个城市的统计数据显示，精装修，或者我们叫做成品房比例12.26%，也就是说87.74%这样的比例是毛坯房，就是卖了之后让消费者自己去装修。但是显然从时间成本上来讲，客户很拒绝这种毛坯房。为什么以前消费者愿意自己精装修呢？因为他们有时间，比如说一个大学教授，教完课回去打个沙发，衣柜，他有这种手艺。但是像现在即使易中天有这个手艺，也没有这个时间了。所以一定要买房不可能买毛坯房，所以一定要精装修的。 　　

　　那么发展商为什么不做精装修呢？因为毛坯房要求的技术含量不高，就是监测中心检测完了就交出去。所以发展商愿意用这种毛坯房，但是消费者愿意自己精装修。我们万科精装修比同行业比例是高一倍，实际上是26.6%，就是不到30%。但是我们05年做了一个非常正确的决策，万科一定要在三年内完成精装修。现在07年了我们成品房比例53.4%。今年预计80%，2006年预计超过90%。实际准备这个稿子，是我们战略投资部，他们不希望万科没有毛坯房。比如说一些高档的消费者，他们希望我自己装修，我买的就是你那块地，你那个装修我也要打掉，他们留了余地。但是我作为董事长，这个余地是不留的，我要的是2009年万科将没有毛坯房。但是市场是不是还要毛坯房的呢？一定会有。但是这个余地是不能留的，好在市场很大，可以选择。我说如果你要毛坯房，别的厂商有提供，万科不提供。所以我的态度非常明确，2009年万科将没有毛坯房提供。 　　

　　换句话来说，这个市场不仅仅要根据消费者来开发，还有一个对未来趋势的预测和引导。 　　

　　再下面来讲就是员工。员工这里我不想展开来说，我觉得改革开放给我印象很深刻的是三个法，一个是分身制(音)法，就是90年代中期颁布的，我认为那个不仅仅是税务改革，而且在政治改革上也是一个创新，第一次承认中央和地方是不同的。而在这之前是承包，而中央和地方承包，比如广东承包，年底交多少费，其他就是你的了。这个承包是随时可以取消的，更多还是这种大一统，一平二调。但是分身制(音)是不同的。我第一次觉得分身制让我感到很安稳，我记得很清楚，地方和广东省是一种承包，当时我是一个小公司，我拒绝承包，这我认为改革是非常关键的一步。 　　

　　第二就是物权法，我们知道改革改成市场经济，就是要鼓励个人财富积累，要对私有财产进行保护，我们知道地上的财富是非常重要的，比如说城市拆迁，前面推土机，后面防暴警察，这个你的权利怎么会得到保护呢？所以这个是物权法。 　　

　　再一个就是劳动合同法，我觉得如果说前面两章法是讲财产得到保护，劳动合同法是讲公平，也就是说我们改革财富是增加的，我们的贫富越来越悬殊，我们这个社会怎么健康发展，弱势群体怎么得到保护，显然劳动合同法是非常关键的一点。同样一项，现在合资企业、跨国企业、民营企业对劳动合同法态度非常强烈。我说万科对这个法的态度，有一个俄罗斯的电影叫做《这里黎明静悄悄》，对万科来说，就是万科这里静悄悄。为什么呢？这是和万科企业经营理念是有关系的，万科有一个执委会，还有一个工会，这是国家要求的。但是万科有职工委员会，实际上是一套人马两个牌子，一个是按照工会的要求。第二个执委会是充分的民主选举，最后的执行长叫做执委会专员，这个专员有一个特别的权利，这个权利叫“一票否决制”，就是说你要辞退这个员工，这个员工认为不公平，他投诉到专员那里，这个专员有权一票否则，就是说你按照公司的章程，辞退这个员工是不合适的，就他这一句话你董事长、总经理都没用。这是万科的专员制。 　　

　　有一个案例，在万科分公司有一个小女孩被辞退了，她就把这个情况反映到专员那儿，专员就反映到我，我就让人力资源部查一下，后来人力资源部告诉我这个确实有点错误，但是这个小女孩已经辞退了，如果让这个小女孩回来，这个销售经理就面子挂不住了。我一想我觉得为一个小女孩而损失一个销售经理，我觉得不值得。我就跟专员说了，不然就下不为例了。后来这个专员说你是董事长，你把这个一票否决制给否决了。他就是说不开除这个小女孩，后来上海分公司就说你不开除，我也有办法，就是降了这个小女孩的工资。但是最后这个销售部经理辞职了。所以这个案例来说就是得不偿失。 　　

　　就这个案例来讲，我们传统的企业文化，我们传统的低层员工是弱势群体，必须要有措施上的保证，这个事情发生后，万科再也没有下边分公司随便解除员工的就业合同。那有没有辞退员工？有，但是分公司有一定的原则。但是这样就很难保证弱势群体的利益，但是专员就是从弱势群体出发，所以他也聘请律师，和你万科的人力资源部驳议，但往往到最后就找一个中和的解决办法，就是在现在没有再使用一票否决制，但是专员还是扮演一个重要的角色。 　　

　　顺便讲一下，专员的奖金、奖励都是执委会发工资、发奖金。就这一点，国内很多很优秀的企业和万科探讨讲，得出这么一个结论，说你老王什么都好，就是专员对立面，对专门维护职工利益这点不理解。但是就是这么一个情况。 　　

　　我们万科在劳动密集型特征中，我们也有困惑，就是说企业要给员工买保险，很多企业只是象征形式的，万科也存在这个问题，因为一个员工一般在企业就三年，但是你买劳动保险都得不到好处。而万科，我们是部分买？还是全部买？因为这是很庞大的一个数量，那我们非常清楚，全部买。其实买的结果是什么呢？是我们的流失率更高一些，因为万科是讲物业管理，讲培训。这种培训成本比较高，就是人员的素质比较好。但我们给公司相当一部分的成本是社会保险，其他企业跟跟这些员工讲，说我过给你点钱你来我这里吧？他们就去了。所以这方面流失比较大。但是我们还是给员工买保险，但是我们不能说自己不犯规。劳动合同法出台之后我们也办了一些培训班，就是学习这些方面的知识。 　　

　　比如说加班，以前加班是双倍工资，现在是三倍工资。我们不能说我们劳动合同法对我们一点困惑都没有，但是我想说的是中国发展到现在，我们对弱势群体应该怎么去看，应该怎么去关心他们，应该怎么共同成长。尤其中国是一个东方的自上而下的集权社会，弱势群体在下边。再一个我们财富的分配极端的两极分化，那么如何针对员工，我觉得企业应该两面看。 　　

　　再一个对合作伙伴，实际上万科做到现在，我们正面临一个转型，我们突然发现，现在驳议是综合在一起，不是单纯的对消费者、员工、市场怎么看。比如说万科现在质量系统得不到保障，第二现在社会发展，我们低效能的社会增长还能不能持续，第三个质量对消费者的要求，第四劳改生产率。比如说我们对员工的困惑，劳动成本在增加，社会保证这样要求，我们除了该支付要支付，更多还是要减少人手。就是说要增加一些自动化的设备，这就面临一个如何的资源整合。 　　

　　再比如说，我们万科过去是一个经营再加建造，建造不是我们自己造。现在我们搞住宅产业化才发现我们没有这个能力，所以必须靠社会的整合资源来做。那么做的结果，就很有意思，比如说住宅产业化在西方、工业发达国家早已经完成了，但是在中国由于劳动力便宜，所以在中国一直就是住宅产业化推广不下去。那我们刚才说，综合的考虑，说社会的期许，你不能使用廉价劳动力，这样质量得不到根本保证是一个方法。再一个万科的核心竞争力在什么地方？万科走上了住宅产业化的不归之路。当时产业化是要提高建设成本40%，换句话说，你一旦投放是要亏的。第二在住宅产业化政府都有补贴，金融、财务、税收都有补贴，中国没有。一方面成本很高，第二没有补贴，那么06、07年房地产价格飞涨，万科看准了这个机会，说我们遇到了一个黄金难买的时期，属于这时候不投放，那到何时，就因为成本高，你有一个竞争力。就是投放了2500套在上海。投放了之后，就发生了很戏剧性的变化。 　　

　　第一投放之后，今年要投放15000套，是原来的10倍，就规模性出来了。就是1500套15000套不一样，就是规模出来了，成本大大下降。 　　

　　第二个，人工成本在过去的2007年一方面地价上升，劳动成本在上升，一方面住宅产业化成本在下降，一方面劳动成本在上升。你突然发现，原来很困惑的一个问题，已经解决了。就是中国的劳动力不那么便宜了，第二短缺了。住宅产业化就是来减少劳动力，就是要增加成本，就出现了非常戏剧的结果。 　　

　　那我们看看，更戏剧性在什么地方？突然发现，由于我们搞小型化、我们搞精装修，我们搞产业化，我们突然处在了一个行业蝶变的位置上。昨天是在中央电视台评选最佳雇主的评选活动中，上面有很多歌你选，和现在跟万科情况结合起来。我选的是一个小提琴协奏曲，就是《化蝶》。 　　

　　我们今天投放15000套，预计2009年投放20000套，预计五年之后，万科的市场占有率是4%，而第二个预计，这五年当中，万科完全是开放的，只要同行实行住宅产业化，我们万科的东西全部开放。也就是五年后有10%改变传统方法，就讲这10%意味着什么？它意味着行业总体资源消耗的节约的数字，节约能耗，就是45.2万吨的标准煤，也就是相当于11.3亿度的发电量，相当于葛洲坝发电站一个月的发电量，就是住宅产业化10%这样做，就是节约一年，节约相当于葛洲坝一年的发电量。 　　

　　节约用水，就是大量的污水排放，那么住宅产业化在工厂里封闭生产，基本对耗水是非常重视的。那么减少木材损耗，我们现场的木材平均不超过7次，就是减少木材损耗是多少呢？是45.2万立方米，相当于6000亩森林。我们可以畅想一下，再五年时间，一定是这样。社会了期许，政府的要求和国际上环保的压力。到2017年，再过五年，就是未来的十年，中国的住宅产业化一定有50%达到。这样意味着什么，所以我们突然发现，我们尽管万科一些变化，我们一些驳议，并不是我们统筹想好了战略怎么规划，战略制高点没有的，应该是和政府怎么认识，和员工怎么对待，和合作伙伴应该怎么对待。你突然发现，你做的事情和中国未来的科学发展，减少效率，和减少能源的浪费是契合起来的。 　　

　　当然仅仅是停留在契合这样一个位置上，就是应该站在更高的标准上。所以我们提出了这两句口号，一句是大道当然，第二是经营细致(音)。 　　

　　这就是我今天的讲演，谢谢各位。 　　

　　李楠：我们今天的主题叫做天演中国，被誉为中国第一人的严复(音)把天演这个理论介绍给国人，刚才王总其实把万科这个强者的理论、困惑都说出来了，我想这可能就是所谓的大道质简(音)。我自己主持的节目就是财富中国就是一个你对财富的把握，好再次谢谢王总的演讲。谢谢。下面我们请到厦门大学教授易中天先生。有请。