（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 陈博 王路第一次离开海南的时候，不曾想到，自己未来的生活会几度与这座海岛紧紧捆绑在一起。

上世纪80年代，王路的父母从上海转战海南，王路随之成为不折不扣的新海南人。小学、中学……在这座岛屿度过十多年的青少年生涯，王路选择出岛上大学。1994年，王路再度回到海南，从事房地产行业的相关工作。

在此之前两年，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。在海南建省办特区的背景下，海南的房地产热潮随之应声而起。

早在1960年初，周恩来总理视察海南时，特意提到，海南宝岛之所以是宝，是因为中国只有这么一块热带、亚热带的地方。

1987年6月，邓小平在会见南斯拉夫共产主义者联盟中央主席团委员斯特凡·科罗舍茨时也说，我们正在搞一个更大的特区，这就是海南岛经济特区。并说，海南岛好好发展起来，是很了不起的。

但过往的经济发展历程表明，探索一个适合海南的、合理的产业结构并不是一件容易的事情。时至今日，“过度依赖房地产”这一点依然备受关注和批评。

随着建设全岛自由贸易试验区/港政策的宣布，海南明确强调要以“壮士断腕”的决心调控房地产业，而国际旅游消费中心这一战略定位的提出，也正在促使这个中国第二大岛迎来新一轮产业调整。

房地产热浪

高峰的时候，这座总人数不过650余万的海岛上，房地产公司多达两万多家，平均每300人一家房地产公司。

1992年，海南省全省财政收入的40%是直接或间接来自于房地产，海口市更是高达60%以上。海口当地的房地产开发面积达800万平方米，地价从1991年的10多万元/亩，一路突飞猛涨至600多万元/亩。

根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1991年海南商品房均价为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年上半年顶峰时期达到7500元/平方米。短短两年半，增长超过4倍。

王路如今再忆起那一年海南的房地产盛景，依然不胜唏嘘。“你知道海口国贸附近1992年的房价多少钱吗？13000元 /平方米。”他说。

就是在这一年，海南大学经济学院教授王丽娅来到海南。“这是最疯狂的一年。”王丽娅回想道，那时候很多闯海人登岛，炒地价炒房价。

也正是这一年，日后叱咤中国房地产市场的“万通六君子”，在海口成立海南农业高技术联合开发投资总公司开启了原始积累的征程。1993年，当这个公司改名为万通公司的时候，总资产已经超过一亿元。

1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基公开宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。时隔一天，中共中央国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。海南房地产泡沫快速破灭。

这是中央层面对海南房地产的第一次大规模调控。王丽娅说，1993年她就在海口亚希大厦的一家股份制公司办公，那是海口的核心地段，单价将近8000元/平方米。但1994年以后，单价一下子就掉到1000元/平方米。

25年以后，海南省的房地产调控愈发升级。2018年3月31日，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，要求全省加强严格购房资格审查，非该省户籍在海南只能购买1套住房，且需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，非该省户籍购房申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

4月份，伴随着中央明确表示支持海南全岛建设自贸区探索自贸港，海南省住建厅又火速发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，要求海南各市县房管（住建）部门要对本辖区内所有房地产开发企业和中介机构进行约谈，防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为。对落实调控目标不力、量价仍上涨过快的市县，住建厅将提请省政府进行约谈问责。

这是海南省为预防房地产市场过快升温所做出的快速反应。早在今年全国两会上，海南省省长沈晓明就表示，房地产对海南经济贡献很大，即便如此，海南还是要痛下决心严控房地产。“减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血，不下大的决心确实不容易做到。”

“这一次海南楼市的限购限贷，本质上也是保护本地购房者的一个举措。”王丽娅认为，从2003年非典至今，这十几年，其实海南人深受外地炒房客的冲击。大陆房产上涨时，他们没有分享任何利益；当外地人带着大批资金涌进海南，像买白菜一样购买动辄几百万的房子，对于海南本地购房者而言，无疑是一个不小的心理负担。

调整产业结构

事实上，经济发展过度依赖房地产，一直是海南过往经济发展过程中难以根治的顽疾。根据《2017年海南省国民经济和社会发展统计公报》（以下简称《统计公报》）数据显示，2017年，海南全省固定资产投资(不含农户)完成4125.40亿元，比上年增长10.1%。其中，房地产开发完成投资2053.11亿元,同比增长14.9%。房地产开发投资额已然占据固定资产投资额的一半。

海南省住建厅在此前接受《中国新闻周刊》采访时也承认，海南经济发展严重依赖房地产的现状还未实现根本转变，短期依赖房地产的现象依然存在。要摆正房地产在海南产业中的位置，从根本上，需要大力调整产业结构，加快培育能替代房地产的支柱产业，降低房地产业在GDP增长、地方财政收入中的比重。

如何调整产业结构？早在建省办经济特区之初，海南全省就曾经进行过一场大讨论——是贸易先行，还是房地产先导？是旅游为龙头，还是工业为驱动？什么才是海南优势所在？何处才是海南经济的着力点？

当年海南旅游研究所所长杨哲昆经历了这场大讨论，并强调，海南最大的资源是环境资源，在主导产业选择上，必须依托生态资源，突出资源优势，才能实现大跨越大发展。

1993年，海南制定了“以旅游业为龙头，超前发展第三产业；以工业为主导，加快发展第二产业；以农业为基础，稳定提高第一产业”的产业发展方针。

1996年，海南又提出了“一省两地”战略，即“新兴工业省、热带高效农业基地、热带海岛休闲度假旅游胜地”，把新兴工业、热带农业和旅游业作为海南省三足鼎立的产业基石，具体表述为“以农业为基础，加强和提高第一产业；以工业为主导，加速发展第二产业；以旅游业为龙头，积极发展第三产业”。

2008年，高新技术产业和现代服务业被确定为海南可持续发展的战略选择，对之前的发展策略作了有效的补充。2009年底，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布,标志着海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，并于次年正式步入建设的正轨。

按照上述《统计公报》，2017年海南全省地区生产总值为4462.54亿元。其中，第一产业增加值979.33亿元，增长3.6%；第二产业增加值997.14亿元，增长2.7%；第三产业增加值2486.07亿元，增长10.2%。三大产业增加值占地区生产总值的比重分别为22.0、22.3、55.7。

而这其中，虽然历经多年的产业结构调整，国际旅游岛概念的落地，也使得大量房企开始变相跑马圈地，“一房独大”的局面依然在海南蔓延。据了解，截至2017年年底，海南已拥有26家五星级酒店和134家按五星级标准建设开业的酒店，还有25家国际知名酒店管理集团、61个酒店品牌进驻海南。

新起点

王路在海南待了六年，2000年的时候他选择回到籍贯地——上海。在上海工作了十年之后，伴随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，王路再次回到海南。“那时候开发商纷纷涌进来，我就跟过来了，一直待到现在。”他说。

谈起过往海南的发展重心，王丽娅颇为痛心，她指出，从1992到2003年这十年，海南发展过智慧岛、老人岛、药谷等，但前后因为各种因素，导致产业规模过小，发展遇到瓶颈。

在王路看来，作为第一产业的农业，由于海南的海洋气候和多丘陵地貌，没办法做集约化开发。而且受台风影响严重，很难形成大面积产业化，所以海南的第一产业其实一直也很单薄。

工业在海南历来都有物流、物料的成本问题，加上自然环境因素、本地工业人口、工业技术等影响，这些年在海南的占比也一直很低。

一直被视为海南发展重心的旅游业，同样存在痛点。从国际游客数量来看，根据2015年海南省旅游市场工作会议以及2016年、2017年海南经济运行情况新闻发布会上提供的数据，2015-2017年，海南省全年接待游客总人数分别为5336万人次、6024万人次、6745万人次。但其中，入境游客（含过夜）人次占比依旧偏低，三年间接待的入境游客人数分别为60.84万人次、74.9万人次、111.94万人次，占总游客人数的比例分别约 1.14%、1.24%、1.66%。

王路告诉记者，实际上，这些年旅游业对海南当地是没什么太大的经济贡献。“真正的旅游大省，旅游收入必须是一日游的占比足够高。但海南以前是观光型旅游，游客一定通过旅行社报名，那么报名就带来两个问题，第一，旅客是属于省外旅行社的客源，第二，旅客的钱交给省外旅行社，海南本地的地接社只能收到人头费。”王路说，所以，海南的产业结构型问题很严重。

2018年4月13日，在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上，习近平总书记宣布，中共中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

中共中央国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中，对海南的发展方向进行了四大战略定位之一，其中之一就是国际旅游消费中心。要求海南大力推进旅游消费领域对外开放，积极培育旅游消费新热点，下大气力提升服务质量和国际化水平，打造业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明的国际旅游消费胜地。“这一次能不能干成这个事？我觉得能。”谈起海南建设全岛自贸区/港的重大国家战略，王丽娅信心满满，她说，30年前海南设立经济特区，10年前建立国际旅游岛，都是中央给一个政策，海南自己去干。但这一次不一样，这次是由习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动，一定会取得辉煌的成功。

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