经济观察网 记者 丁文婷 8月25日，南京市发布第二批集中供地公告，共挂出53幅涉宅用地，土地出让总面积约241.72万平方米，起始总价约621.55亿元，竞价将从9月26日9:30开始。

当日，与地块一同亮相的还有由南京市规划和自然资源局、南京发改委、南京市建委和南京市房产局四部门联合印发的《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》和由南京市规划和自然资源局制定的《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，均对竞买规则做出了进一步完善。

根据两则《通知》要求，本次集中出让的所有地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，与之前要求的“限房价、竞地价”相比，多了“定品质”3个字，并将第一批次地块最高溢价率由30%限定在15%以内。

在此基础上，南京做出了被外界称为“史上最严”的监管规范，明确规定为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证；申领预售许可证时，需由房产部门会同建设部门现场核实进度，符合要求的方可销售。

此项规定无疑会对高周转开发的房企造成打击。

一位华东区域房企人士向经济观察报表示，以往在南京，开发商从拿地到取得预售证，比较快的周期在4个月左右，高周转的、更激进一些的企业可能做到3个月，目前按照6个月内不能申领预售证的规定，两个月的时间就被“卡住了”。

他还提到，申领和实际取得预售证之间还有排队时间，企业只能将相关资料上报，而主动性并不掌握在企业手里，所以实际拿到预售证的时间应该被拖慢不止2个月。“加上网签和房贷时间的延后，房企可能要在购地后8-10个月才能拿到回款”，这将大大降低资金的使用频次。

他介绍，每家企业都会计算周转率和周转次数，同样向银行借了一笔两年期的资金，一些企业可能就用2次，有些周转快的企业可能4-6个月就能转一次，资金使用的频次越高，意味着能拿到更多的土地资源，产生更大的效益。“南京新规意味着，以往从一个项目结束快速将资金投入下一个项目的‘腾挪’方式行不通了”，这必然使得一些企业的财务成本增加，“如果按照借贷30亿元算的话，两个月按照10个点年利率计算，会产生超过2000万元的利息成本”。

上海一位房企投拓负责人表示，更大的冲击在于对企业现金流的影响。“本来可以创造收入的钱现在连投出去的都机会没有了”，他估算，实际多出的成本可能在借贷利息的两倍。

除了上述为保证住房品质进行的预售时间限制外，相较于第一次集中供地，南京还对53幅地块实行“一地一策”出让，具体地块根据区域房地产市场供需状况以及地块规划品质要求，设定竞买企业的房地产开发资质条件。

在竞买资金方面，竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内付清。

南京还推出“限转让”措施，对合作开发行为进行约束。规定竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。但部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

此外，为防止过度竞争，南京还对地块报名总数做出规定，提出同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量的30%。