11月7日，龙湖地产有限公司（港交所股份代号：960）公布了2012年前十个月的销售业绩，总计319.4亿元的合同销售金额距离390亿的全年销售目标已不遥远。而在其中，天街系商业综合体又一次成为龙湖光鲜销售业绩的主力贡献者。

单月表现最抢眼的当属北京龙湖•长楹天街，10月余逾6亿元的签约额再创单月成交新高，而天街系在北京的合同销售金额也借此突破70亿元。外加上成都、重庆、杭州等地天街项目的销售贡献，2012年天街系商业综合体的销售贡献总额已达到130亿元左右。占到了龙湖集团销售总额的三分之一强。

这一业绩已经超越了天街系在2011年全年的表现。彼时龙湖天街以全年85.32亿的销售总额首次成为集团销售额的核心贡献者。

一向在业内以住宅品质精良，“别墅专家”等美誉著称的龙湖地产，也凭借天街系的靓丽业绩成为国内商业地产的巨无霸之一。而房地产行业内外，也越来越多的人开始追问，是什么让天街成为龙湖的新武器？ 

天街崛起 

龙湖天街系商业综合体成为一种现象是2011年之后的事。在此之前，天街系为龙湖集团年度销售额的贡献从未超过十余亿的量级。

但龙湖天街声名鹊起却可以追溯到更早的时间。

2003年，龙湖开始在重庆打造的北城天街便已为天街系播下了优良的基因。尽管只是天街系的首个产品，但在那个国内商业地产还处于混沌的时期，重庆北城天街的产品成熟度却超越时代。

2003年龙湖开始打造北城天街时，那里只是一块名为客车修理厂的地块，曾面临转手20余次却无人开发的窘境。但在近十年后的今天，路人皆知重庆第一商圈名曰北城天街。

这是西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，亦是重庆市的行政地名。以商业地产项目，而成为国家行政地名者，国内迄今仅有重庆北城天街一家。

首个天街项目即获如此之高的成就，人们的思维惯性里自然多将其归之于运气，或时势使然。但当今天天街系已走进14座城市，打造出19个产品，奉献出10个月130亿的销售额时，一切质疑皆嘎然而止。

但这绝不只是天街的全部。支撑着天街辉煌销售额的，是龙湖在商业运营方面的成功。

根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。

在过往的案例中，龙湖天街系列商业综合体开业之初的招租率一般便高达90%以上。而在国内，80%-85%的开业招租率一般被认为是较高的水准。

能维系如此之高的招租率及保持租金高速增长，也得益于龙湖成功的商业运营。数据可以说话，相关统计显示，龙湖所运营的商场其毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为“国内最赚钱的商业地产公司”。这些品牌追随龙湖天街项目前往全国开店，形成紧密地共同发展关系。至今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌根随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。

天街的旺销正植根于此，一个能成功经营的商业，才有可能得到投资者的青睐。而2012年至今为止约130亿的旺销，也绝不是天街系带给龙湖的全部。在龙湖的规划中，每个天街系产品都有相当一部分物业属自持，而在未来，这部分自持物业将给龙湖带来巨大租金收益。

“我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从5%提高到30%左右。”这是龙湖集团CEO邵明晓在2012年中期香港业绩会上的表态。

据龙湖地产商业地产部总经理魏健称，在未来3年中，除目前已经经营的9个项目之外，每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街与时代天街开业。

随着这些曾经旺销的综合体进入运营阶段，稳定的租金收益将逐步丰富龙湖的营收结构，帮助龙湖更为自如地应对楼市的变幻。

天街——龙湖的新武器正展露锋芒。

龙湖的秘密武器

如何评价天街对于龙湖的重要性都不为过。

正经历转型的中国楼市或许将改变房地产行业的游戏规则。在过去十余年的黄金时代里，住宅产业成为房企利润的主要来源。城市化带来的巨大人群进入都市之后的第一项大投资，便是购置一套属于自己的住房。

依托着居民对住宅的巨大需求，以住宅开发为主的房地产商获得了飞速的发展。以万科为例子，2001年时，万科的年销售额不过44.55亿的水平。2004年突破百亿规模时，还成为房地产界一时的话题，但截至2011年底，万科年销售额达到了1215亿的水平。10年时间，增幅超过26倍，平均年增幅接近40%。

龙湖同样曾是住宅行业火爆的受益者。上市之前的2008年，龙湖地产的销售总额仅为115亿元，然而仅过四年之后，龙湖便在2011年取得了382.7亿的销售总额，翻了两番有余。

不过，高增长的时代显然已经结束了。2010年楼市调控深入之后，以纯住宅开发为主的开发商都出现了业绩增长放缓，甚至下滑的迹象。

一些楼市分析人士也宣称，中国房地产行业的黄金时代已经结束，尽管未来相当长一段时间内开发商还大有作为空间，但利润率和发展速度都将大不如前，相比之下，只可称之为白银时代了。

白银时代来临了，但并不意味楼市的高增长期结束了。商业地产，被诸多开发商看好成为取代住宅而成为企业业绩增长的核心贡献源。

调控初起，转型商业地产成为房地产业内的热门话题。甚至连一向稳健，坚持住宅开发主业的万科也曾有了试水之举，但并非每个开发商都找到了商业地产的密码。闹市之中，半死不活的商业项目依旧比比皆是，商业，并不因人潮聚集而自动扎根存活。

更因为受到国际宏观经济复苏缓缓，消费者消费意愿下降等因素的影响。2012年的中国商业市场也举步维艰。甚至连号称国内商业地产第一位的万达也因此放缓了脚步。

根据万达集团董事长王健林的介绍，从全国开业的50个万达广场看，此前每年每个广场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢。与此同时，无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比也都在下降，商家正收缩开店的计划。

大势之下，龙湖的数据怎么看都像是异数。2011年起，天街成为龙湖销售业绩的核心贡献者，且增幅势头不减。而商业运营方面，超高的出租率及租金收入迅猛增长的势头也不见减缓。

不仅如此，借助商业地产的强势崛起，龙湖在集团内也完成了住宅、商业、物业管理，三大块业务的资源整合。三架马车的齐头并进也使龙湖得以在企业内部完成资源的优化组合。

尽管龙湖已从事商业地产开发及运营多年，但天街的崛起才让其终得正果。在中国房地产迈向新时代之际，龙湖已拥有一把新时代的制胜利器。

越来越多的业内外人士好奇，天街成功的秘密到底在哪里？ 

解码城市化 

天街的成长，显然与中国迅速进行中的城市化息息相关。在过去十年，以及未来相当长的一段时间内，创纪录的人潮正不断涌向城市。给大都市带来新的经济活力，更多的市场需求，更多的合作与共赢。不过，他们也正迫使都市不断往外扩展自己的空间，以迎接这些新的成员。

工厂、写字楼、住宅开始填斥着城市新区，随着人流的到来，无数的商业机会也存在于其中。天街综合体，也在其中寻觅着自己的发展机会。

摆在龙湖面前的第一个问题是，天街为谁而建？

答案简单明了，中国新兴的城市中产阶级。

龙湖的逻辑很简单，目前全国中产阶级人口大约占23%，而在北京、上海，这个比例则超过40%。美国波士顿咨询公司的报告称，中国将有半数家庭到2020年都会迈入中产阶级，这意味着，未来10年，中国中产阶级及富裕消费群体将新增约2.7亿消费者。可以毫不夸张的说，谁把握住了城市中产阶级的消费需求，谁就把握住了未来社会的绝对财富中坚力量。龙湖所需要做的，便是为这群正在兴起的城市中产阶级打造出一个变革性的产品，完美诠释都市生活的范本。

但接下去的追问本令人头痛，这些新兴的城市中产阶级希望看到什么样的天街？一千个人本可能有一千个不同的答案，但在中国城市化之初的乱象，却令千人有了几乎一致的需求——避开“都市病”。

随着中国大都市的扩大，各类都市病也开始困扰都市人的生活。拥堵的交通，低效的出行，忙碌的人群都让人们无法在都市里觅得悠闲和愉悦。在生活、工作、休闲三者之间，人们总需要耗费太多的时间和精力进行转换。

龙湖对于天街系列的构思，便是希望其能成为一个塑造出城市生活新样本的划时代产品。以解决当前城市生活中人们“对丰富资源的高要求”与“生活资源获取的低效率”之间的矛盾。

除此之外，中国中产阶级对家庭生活的重视也极高。在此前香港贸发局的一份《中国中产阶级消费行为报告》上可以得到印证，在参与调查的1050名中国城市中产阶级消费者中，93%的受访者愿意为家人提供最好的物质生活，82%的受访者表示，能够为自己和家人提供舒适和富裕的生活可提升自我形象，而比起外出吃喝玩乐，66%的受访者更享受自己或与家人朋友一起的休闲平静时光。

在高效获取生活资源，全方位服务家庭生活的理念之下，便有了北京长楹天街的规划和设计。“地铁上盖”，拥有“不打伞商业”的“三分钟城市生活圈”，丰富业态“一站式”满足家庭生活需求。“走出地铁就是Mall，下楼就逛街，出门就是公园”，龙湖试图以这样的产品来诠释自己的商业理念，并将成功复制到全国。

谁能把握住中国新兴中产阶级的地需求，谁便能解构出中国城市化的密码，谁便能开发出最受欢迎的商业地产项目。130亿的销售成绩，或许正是龙湖天街系商业综合体成功的注脚。

龙湖天街的选址密码

天街系，这些集合了住宅、商场、写字楼甚至酒店等多种业态的综合体项目毫无疑问是一座大城。

大城所立之处，已开业的商场成为人流汇聚之地，最早面市的重庆北城天街，日均客流量可达15万人次，已达国际上成熟购物中心的行业标准；未完工的住宅和商铺也为市场看好，2012年，北京双天街热销70亿便是明证。

如今，天街系已经进入了14座城市，在19处城市核心或新城发源之地打造“天街城”。象在北京和重庆一样，天街所立之处，无一不成为未来中国城市化急速发展的地方。

“天街造城，需在要城之地”。业内外在赞誉龙湖强大的开发能力之时，也不禁开始夸赞龙湖择址的眼光。

多元选址与城市化

19座天街新城遍布大江南北，14座进入城市集合了一二三线城市类型。龙湖的选址看似多元，但却有其内在的逻辑。

在龙湖进行的分类中，19座天街的布局可分为三类。

北京的新城资源中心论。

杭州、成都的产业龙头版块带动论。

重庆、苏南的城市中心更新论。

假如仅看表面，依旧会被龙湖择址的大框架所迷惑，似乎如此多元，难以寻觅得到共性。但抓住一个词，或许能有助于我们更了解龙湖。

城市化，天街造城，离不开城市化浪潮。而三类完全不同的选址，无疑代表的三种截然不同的城市化模式。

在北京，城市化发展的重心无疑倾向于周边新城的建设。自“两轴-两带-多中心”的城市规划方针被确定以来，过去摊大饼式的城市扩张思路被彻底抛弃，卫星城的建设也被摆上北京市政府的工作重点。

在北京楼市，摊大饼时代的楼市版块论也彻底过时，新时期楼市的发展，无疑将聚集在资源集中的新城和市郊。

龙湖的选择是北京常营。这块未来地铁六号线的贯通之地，三大新兴产业集群（朝阳文化传媒产业、金盏金融示范区、通州电子商务聚集区）汇聚的核心地块于2010年被龙湖收入囊中。奉献出的正是当下的长楹天街项目。

杭州与成都正急速发展的新兴产业区也给龙湖带来了机遇。以成都为例，作为全国制造业的西移的落脚点，成都高新西区成为最为重要的承载之地。自2003年2003年英特尔携60%的芯片生产进驻开始，高新西区已发展成为一个拥有60万产业人口，生产全世界三分之一的IPAD，以及在2012年贡献了四川全省外贸进出口总额40%的地方。

这样的高速发展之地，龙湖自然不会缺席。屹立于此的183万平米的成都时代天街，便因其商业体量而成为亚洲第一商业体。更为重要的是，填补了区域空白，成为高新西区规划中唯一的大型商业设施。

而在重庆和苏南，所面临的又是截然不同的问题。老城市核心已不能适应新城市人居的需求，在既有资源基础上升级已迫在眉睫。

重庆西城天街、上海虹桥天街、无锡悦城天街、常州西城天街便是其中的代表之作。老的商业中心经龙湖升级改造重新焕发活力，得以继续引导城市时尚潮流。

在多种不同的城市化模式中，龙湖均打造出了经典的产品。其择址虽有变通之处，但却都直指一个核心，被卷入城市化浪潮的区域。