经济观察网 记者 黄静 2015年10月15日-仲量联行今日发布2015年第三季度北京房地产市场报告，报告显示：          

·金融业需求在股市震荡后依然强劲·CBD拥有多元化的需求来源·国际化的首都城市拥有较好的办公楼市场远景·近期人民币贬值，但投资者仍然对北京办公楼市场保持兴趣。·尽管零售环境疲软，三个新项目在本季度强势开业。·制造业与第三方物流企业仍是物流地产主要需求来源·利好的政策环境助力住宅销售增长

甲级办公楼市场

尽管中国经济增速放缓并伴随着股市的剧烈波动，本季度金融类公司依旧在租赁市场中保持活跃。第三季度内资金融及IT公司最为活跃，本季度租赁市场大部分的净吸纳量来自于这两个行业。然而尽管部分该类型企业仍有扩租需求，但受制于供给较少的市场状况，使得本季度来自于这两个行业的吸纳量低于预期。与此同时，全市租赁活动持续放缓；市场环境的变化使得多数公司保持谨慎的态度。“内资公司的需求仍在增长，但较为谨慎，”仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯（Eric Hirsch）表示，“不过，我们观察到内资需求仍有增长空间。”

CBD的需求来源十分多样。由于不依靠单一产业，CBD可以更好地规避单一产业变化带来的需求风险，比如近期的股市波动。全市超过1/3的租户来自金融产业；金融产业是北京甲级办公楼市场的最大租户来源。与此同时专业服务业、IT和制造业也在市场中占据较大份额，全市70%的租户来自这四个产业。由于大量金融类政府监管机构坐落于金融街，使得金融街成为唯一一个金融企业主导的子市场。尽管IT企业是中关村最大的租户类型，但由于甲级办公楼较高的租金以及周边大量产业园的存在，其在租户分类中占比并未过半。“北京拥有不依靠任何单一产业的独特优势，” 贺睿柯说道，“广泛的需求来源有助于拉动市场需求，特别是在经济增长放缓及不稳定时期。”

作为一个国际性都市，北京办公楼市场拥有较好的远景以支持来自于内外资企业的需求。近一半(47%)的甲级办公楼租户来自外资公司。金融街和中关村是北京两个最为“本土化”的办公楼子市场，而第三使馆区拥有全市最高的外资租户占比。与此同时，CBD区域外资租户占比高于内资租户。“来自全球各个地区的各类企业都在寻求现在或未来在北京开拓业务的可能，”贺睿柯认为“这里的机遇是无限的。”

投资市场

尽管近期人民币贬值，投资者仍然对北京市场保持浓厚兴趣。然而部分外资投资者已经倾向于持观望的态度，这些投资者在了解人民币贬值是否会持续以及最终对投资回报产生什么样的影响之前，不会采取较为积极的动作。与此同时，内资投资者持续活跃，在市场中寻找增值型投资机会。“特别是一些外资基金经理已经暂时放缓交易，考虑到新的市场形势，他们不想匆忙深入交易。”仲量联行华北区投资部董事秦子凡（Kevin Qin）表示, “内资投资者并没有太大变化，他们持续对北京市场很感兴趣，市场中可交易资产的持续缺乏正在限制合适交易的数量。”

北京办公楼市场当前的市场条件和未来发展使得它持续强烈地吸引内外资投资者。本季度租金增长趋势持续，因市场供不应求，多数子市场租金上涨。未来项目的入市会使被抑制的需求有所缓解。 例如，在CBD区域，由于缺少可租赁空间，新的吸纳和扩租很少。CBD核心区项目将会给市场带来一些高质量的新办公楼。“北京办公楼市场前景很明朗，”秦子凡（Kevin Qin）补充道，“投资者正在向前展望市场，不仅是现有成熟子市场令人振奋的新前景，而且包括像通州这样正在崛起的市场。我们认为近期北京东部的一些发展规划会给市场带来更多的机会。” 

优质零售物业市场

尽管零售环境疲软，三个新项目通过充分发挥其区位优势从而在本季度强势开业。位于王府井商圈中心的核心项目金宝汇二期以90%的签约率开业，而永旺梦乐城北京丰台店以99%的签约率在城区市场开业 – 在城市的西南部开辟了现代化零售物业的新区域。同时，位于郊区零售市场的金隅•嘉品以90%的签约率开业，继续了北京五环路以外零售项目的供给繁荣。未来郊区零售市场的供给将会在今年年底迎来一个转折点，其供给量将会超过未来市区零售项目的供给量。“零售市场的前景正在发生变化。”仲量联行华北区零售地产部总监罗绮华表示，“尽管城区零售物业市场将会继续增长，我们预计从明年开始郊区零售物业的增长将会开始腾飞。”

因禁止城区购物中心将地下或小于60平方米的空间租售给新的餐饮业租户的新政策的出台，预计将迫使业主重新审视其招商策略。该项旨在升级零售物业总体市场的规定在本季度提出，将会于下季度对市场产生影响。“业主们将会极有可能通过变更其楼层规划来应对此新规定。”罗绮华表示，“因此，我们可以预见部分餐饮零售商将在短期内改变其计划，但除此之外，目前并没有任何证据表明该规定将会对受欢迎的餐饮业态类别的需求产生任何实质性的影响。”

优质工业物业市场

制造业和第三方物流企业依旧是主要的需求来源，但市场中紧缺的可租面积持续限制租赁活动。来自制造业的公司在第三季度十分活跃，在大兴子市场和新兴的平谷子市场均有扩张。本季度没有新的物流项目入市，而唯一一个预计于2015年底前入市的项目被推迟至2016年。“稳定的需求环境和稀缺的供给将导致空置率继续下滑，并拉高租金，”仲量联行工业地产部董事罗蔷蔷（Sharon Luo）表示，“在现有的环境下，租金增长预计将持续至年底。”

投资者仍然对物流项目有较大兴趣，但市场中较少可售项目持续限制整体的交易量。在超过一年没有仓储用地供给的情况下，更多的开发商在寻求二手地块。“考虑到来自制造业、第三方物流、小型电商和实体零售商的需求仍将会保持稳定，开发商热衷于在这个供不应求的市场中发展新的机会。” 罗蔷蔷总结道。

高端住宅市场

本季度利好的政策环境支持了住宅销售的增长趋势。高端住宅市场的销售量持续增加，受益于贷款政策的进一步放宽。本季度豪华公寓出售635套，环比上升3.9%；同时，高端别墅销售299套，环比上涨69.9%。高端住宅租赁需求相对仍较为疲软。多家服务式公寓尝试通过吸引更多的国内租户或短租客人以扩大其租客来源。高端公寓租赁市场的净吸纳量为38套。

预计销售量将保持强劲至年末。尽管外籍人士在中国购买住宅的限制在近期被取消，政策的放松并不会对市场产生重大影响。不过宽松的政策仍会在一定程度上支持现有的住宅需求强度。不过由于开发商始终面临激烈竞争以及来自完成年终销售目标的压力，预计住宅价格也不会在近期大幅提高。与此同时，因年末是租赁市场的传统淡季，服务式公寓的租金不太可能上涨。