经济观察网 记者 肖君秀 房地产市场未来的发展方向如何？未来房价会涨还是会跌？“楼市还是静观其变，要看信贷政策如何变化，税收政策如何变化，新一届政府对房地产如何定位，这些决定了房地产市场未来的走势。”昨日，在中国平安（601318.SH,02318.HK）于深圳举办的“2011中国平安价值论坛”上，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对于投资者关注的房价问题如此表示。

易宪容认为，中国经济最大的问题是房地产泡沫，政府近几年的政策没有看清楚房地产到底是干什么不干什么，把房地产引向了不正确的方向，引向了投资赚钱、投机炒作、财富转移的机制，这个产业面临着巨大的问题，“把房地产泡沫挤出来，中国的经济未来持续、稳定、高速发展十年、二十年、三十年一点都没有问题。”

在其看来， 2009年、2010年这两年房地产价格快速上升，在于过度的信贷政策、过度的刺激政策使得大量的钱涌向房地产市场；2010年政府意识到房地产市场的问题，如果继续推高房地产泡沫，一定会让中国几十年的经济发展毁于一旦，使中国经济陷入银行危机、金融危机、社会危机的风险之中，所以政府2010年“国十条”出台。

他说，深圳的房价2009年翻了一倍以上，北京的房价十年翻了八倍，这样的涨幅一定有问题，所以国十条对房地产市场重新有了新的定义，即要让房地产回归到基本的功能“居住”，“如果房价过高，泡沫过大，一定会导致居住市场的危险，一定会导致经济结构调整的困难，一定会导致经济发展陷入困境，所以面临房地产的投机炒作采取了调控政策，2010年开始房地产市场逐渐开始回归理性，让房地产朝向健康发展之路。但是又担心房地产市场快速调整，会不会影响中国经济，又有新政策补充担心，新‘国八条’出台了住房的限购令、限价令。”

对于目前的保障性住房模式，易宪容认为不会发展得太久，会调整。其理由是如果房地产仅仅作为消费品市场，那么限价房、经济适用房意义就不大了。其称，保障性住房政府的愿望是很好，但是全世界来看，如美国加拿大都不会超过5%；中国希望学新加坡和香港，新加坡300万人口，香港700万人口，他们经历了六、七十年才达到目前的状态；同时香港解决绝大多数居民的住房条件，住宅60%以上是60平米以下。

易宪容认为，住房的产品与其他产品根本性的差别在于，既可是投资品又可是消费品。因为如果是消费品，卖的时候就会贬值；如果是投资品，一定是想以更高的价格卖出去；消费品价格低了买的人就多，价格高了买的人就少。投资品就是面对未来，价格的运行机制、供求关系就不一样，投资品的供求关系是“零到无穷大”。投资者对投资品预期价格上涨，而且杠杆很高，又能借到很低成本的资金，那么可以买得越多越好。但是一旦市场预期发生改变的时候（就会没有人去买）。投资品对价格不敏感，要看市场的预期是看涨还是看跌。

其称，信贷政策改变了当前房地产的投资炒作的融资条件，很多投资者逐渐地会退出市场，当前的房地产市场仍然是一个以投资为主导的市场，这种市场的转型改变也是政策所要达到的目标。现在仅仅是利率在上涨，仅仅是首付比例提高了一些，仅仅是将房地产的投资与消费作一个简单的区分。今后房地产市场发展要密切关注信贷政策如何发展，利率如何变化，杠杆率有多高；第二个要关注税收政策，房地产税收政策对房地产市场有比较重要的杠杆作用，中国房地产为什么能百分之百赚钱，根本上来讲与税收政策有很大的关系。未来房地产政策怎么走，税收是关键问题。房地产是政策市，如果新一任的政府对房地产提出调整，就会发生变化。