伴随着城市化进程发展和时代进步，消费市场从消费方式、消费群体到消费场景等，每一个环节无不在发生着深远的变化。如何适应新的市场需求，又如何利用创新抢占新的市场机遇，是每一个企业都绕不过去的一道难题。

1月18日，在由《经济观察报》主办的2022 IF·创新领军者盛典上，各位嘉宾深入探讨了创新之下的新产品、新业态和新模式。

本场讨论担任主持人的是原中央电视台主持人杜斌，参与讨论的嘉宾WeWork中国副总裁、中国北方区及南方区总经理全斌和睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬。

对于商业地产当前所面临的形势，郝炬指出，过去一年里国内的商业压力非常大，但是韧劲十足，未来社会零售和消费领域仍有较大的压力。而在面临着巨大的经营挑战和竞争之际，创新便成为了当下的主流。

随着年轻一代逐渐成长为消费的主力，全斌坦言道，不管是产品的设计还是空间的改造，当下做的所有事情其实都是为了要“读懂年轻人”。

他还指出：“未来的办公方式就是年轻人的办公方式，这个过程中，我们不断地要去学习，不断地迭代和不断地成长，跟年轻人一起成长，做年轻人喜欢的产品，这样才能把握未来年轻人的趋势。”

以下为论坛分享实录：

主持人：未来企业在产品创新，模式创新，业态创新方面会有哪些新的趋势？

郝炬：回顾2021年，国内的商业压力非常大，但是韧劲十足，社会零售总额同比还是增长的，大概有12.5%左右的增长率，但是两年平均下来总体上不到4%的增长，总体来讲未来在社会零售和消费领域还是有很大的压力。

在这样的背景下，当下的商业，尤其是购物中心等一些业态会面临着巨大的经营挑战，同时也面临着剧烈的竞争。在这种背景之下，创新成为当下的主流。

从业态角度讲，社区型的购物中心还是未来的主流商业。从创新的角度说，看到了相关商业在未来发展过程中有几个特点，一个是主题化，这是一个老话题了，商业为了避免千店一面，在整个商业的主题设计过程当中都会有自己独特的地方。比如森林的植物园，还有一些体育主题、社交主题，甚至一些新潮的IP主题和游戏主题等。

二是深度的沉浸式体验化，第三个在本地文化的融合方面做了很多特色。除此之外，当下的首店化也是大方向。

从商业发展的角度，尤其是商业地产的模式上也正在发生一些转变，2020年开始由于疫情的原因以及2021年地产行业的下行，使得现在的商业拓展从原先纯以重资产为主，变成轻重结合的方式，轻资产的运营和外拓越来越成为当下连锁型商业运作的主要方式。

可以预见的是，未来商业和金融会有更多结合，尤其是2021年中国REITs试点已经开始了，这将会大大加速我们优质商业运营企业的发展。

全斌：我们的社区里有各种业态和类型的企业，每天在这里办公，我们可以说近水楼台先得月，能够知道企业和行业趋势的变化。

我们发现2021年到2022年初，新消费品类在创新的赛道上发力是比较快的，一方面是宏观经济包括一些调控的影响。新消费品类在我们的观察中趋势增长非常好，有许多品牌非常受Z时代和年轻人的喜欢。今天可以看到，所有企业在目标客群上已经开始调整，并且更加倾向于以年轻人为主的这些消费潜力。

在WeWork经常可以看到入驻的时候可能只有一个人或者几个人，过了半年就变成几十人，一年之后可能变成几百人甚至上千人。

另一方面，传统的大企业在中国依然继续拓展业务，他们的生命力还是很顽强的，虽然受疫情的影响，但是本身恢复起来也比较快。今年可以看到，不论一线城市还是超一线城市，大企业入驻的趋势还是很明显。

本土企业的成长也非常快，雨后春笋一般，以前可能是头部效应，现在越来越多的中小企业成长趋势很明显。疫情虽然还没有结束，但是基本上已经算常态化，大家基本上不再受这方面的影响，后疫情时代更多地思考如何应对这种变化。

我们发现，今天的企业主和HR的负责人最大的挑战是很难预计未来。年关时期，很多企业都在做第二年的预算计划，最难预测的是未来的生意发展情况，人员到底应该招多少，扩张速度是怎样的，今天的不确定性太大，不论是受经济，受宏观的影响，还是受疫情的影响。

明显看到企业在做决策，做招募时候的变化。同时，企业对于生态认识、交流，和对社交的要求也越来越高。过去我们当做增值服务提供给企业，今天发现企业用户越来越有这方面的需求。这是我们的一些观察和思考。

主持人：疫情之后很多行业的格局，逻辑都被重塑了，请嘉宾谈一谈您眼中商业业态的新变化。

郝炬：商业在未来发展趋势中也有共性，同是社交化的大趋势。这种业态的变化是非常明显的，尤其是在文化交流、体验感受、社交活动，以及健康关注等各方面会更加明显。现在对于纯粹的商业来讲，竞争相对比较激烈。2021年到2023年期间，除去部分的一线城市在规划中新增量不大，二三线城市商业的总体新增都将处于高峰期。

如何打造自身的竞争力，这是摆在每一个商业运营企业面前的巨大问题，社交，在疫情稍微消退之后大家还是愿意走出去。我们看到现在商业地产更关注健康属性，健康属性有建筑和空间本身的健康科技的应用，比如说低碳环保、空气清新等因素。

在场景中结合大家对身体健康的更加关注，增加了很多体育体验的设施。这种业态跟疫情之前还有差别，2021年，教育双减对教育的影响比较大，原先学科类的教育是商业引流的重要环节，现在新的业态中增加了兴趣教育，孩子除去学科之外还有兴趣。

还有独特的景观，很多商业中会看到除去室内植物园，还会有包括一些水族馆、开放式街区等，这些都增加了我们直接的体验。还有各种IP主题展览活动，推动了大家在商业购物过程中增加了不同的体验。

这几年看到体育设施会更多，尤其是2022年马上要召开冬奥会，冰雪项目是很多商业中吸引大家关注的点。商业业态的创新过程中结合几个方面，包括家庭，同时Z时代的年轻人会更加关注时尚的IP以及年轻品牌，他们愿意为体验感受付费，这些是非常有特色的点。

重新给自己定位，把自己定位成区域型的社会文化会客厅，这种方式通过对区域周边居住人群和购物人群的生活场景打造，融合了社交消费等各项需求，最终形成了自己的特色性体验。

全斌：刚才讲到了挺重要的一个趋势，就是存量改造，WeWork所有的设计项目中差不多有30%以上都是存量改造，我现在所在的社区是北京的北京坊社区，是历史150年的古建筑。

二是我们的社区文化，我们的社区不是传统意义上的社区，更有点像社群的概念，大家要互相交流，互相认识，互相了解。WeWork鼓励社区文化的产生以及企业间的交流，如果不受疫情影响，每周至少有三场活动。

所有新的会员在入驻WeWork时会有专门的主题，每月有新的会员欢迎月，会创造这种氛围把企业介绍给其他的会员企业。我们还会介绍入住的企业在做什么，让他们讲自己成功的经验，让他们去讲自己的故事，他们的产品，以及他们创业中的一些心得体会。

刚才说我们社区里70%的企业互相认识，50%有相互来往，就是通过这种社区文化的营造。我们有很多手段，比如通过自己的APP，企业可以在上面发布自己的需求，其他企业来应对，把生态在内部做转化，促进大家交流。

一个工作的场景，在周末或者下班的时候变成社交的场景，大家在这里工作不像传统的写字楼，看起来很高档但是没有温度，我们今天在社区里所有空间的转化，这些设计全部都是以人为本，以人的使用需求，社交的属性需求，促进创意的需求来去开发。

当今跨界的趋势很明显，我们很难在赛道上再讲这是一个什么类型的公司，每个人有很多属性。就像WeWork，我们是属于地产、办公还是科技，还是属于服务类的，可能这些属性都有。今天的企业会变得越来越多元化，有主营的产品，但肯定会做一些跨界的事情，肯定希望自己在整个产品领域上能更有厚度，这也是我们今天看到的趋势。

主持人：现在有一些新的引流点，例如首店经济和近两年常说的在地文化，有人说这是新的流量密码，这些流量密码还能活多久，未来是否有新的流量密码出来。

郝炬：我们去某一家店的时候会有一个感受，很多是在原有的建筑中改造形成的，这个就是所谓的差异化，不是千店一面。

从商业本身来讲也是如此，在做的过程中如何打造单商业的特色和差异化，怎么吸引离我更远的消费者过来。在竞争过程当中，我想这是商业运营者最重要的考虑，因此不管是首店经济还是在地文化，都是从中逐步升级形成的。

现在首店的概念更加丰富，除了品牌性的连锁企业引入到商业，现在还有很多其他的创新，比如本地的一些店，从来没有进过购物中心，可能重新包装之后引进到购物中心里面，尤其是餐饮。

在网上兴起来的很多品牌，有服装品牌也有其他的一些消费品牌，这些品牌开始逐步向线下转移，形成了首店，可能在购物中心里开，也可能在其他的商业里开。这些都可以让商场中的店铺组合，从业态上和特色上与其他的商业产生区分，带来吸引力。

商业地产中如何打造自己独特的文化特色，这里有可能是外在的，可能是外立面，也可能是内部的整体装修风格和场景营造。还有一些是内在的，比如一些文化活动、文化展出，甚至是文化体验等，这些都可以让商场更好地受到本地老百姓的文化认同。

我想，下一步的商业创新是非常多的，有可能是充分挖掘本身建筑的一些文化特色，有的是充分挖掘区域的文化特点，比如像吉林、长春会有汽车文化，有电影文化等，这些文化注入到商业里面会更有活力，更容易得到大家的体验感受。

还有增加一些新的元素，有可能是年轻人、Z时代喜欢的二次元文化，有可能是游戏特色，甚至是近期很潮的概念“元宇宙”。其实现在很多商业也在探索如何在未来一段时间内逐步打造自己的元宇宙，带来更多的特色，这些都是未来一段时间商业需要推进和探索的。

全斌：首店经济从业态的角度来说还是为了吸引流量，引爆当地客群。从商业地产的运营来看，我们看到一些趋势的变化，开发商从过去由重开发转向重运营，从重数量到现在重质量。

这个变化过程中引发了商圈的定义，WeWork在北京有运营21个楼宇，21个社区，很多在地标的商圈中，三里屯的太古里、北京坊是北京改造的城市更新项目，隆福寺、望京小街是跟万科合作的，包括大悦城等，这些都是城市更新的项目。

商业地产开发商在做相关的设计和规划之后，一旦开始入市投入，最希望的是有人来，能够形成以商业圈为中心的辐射范围半径越大越好。首店的好处是别人没有，我是独一份。WeWork也会积极参与到商圈的建设过程中，我们发现在过去大家只是把首店引进来，今天业主方和经营方越来越希望引来之后怎样使首店能够持续的盈利，持续造势和持续的引流。大家会发现一旦开完店之后的运营越来越关键。

我们过去在选址的时候也做过一些思考，到底是进传统的写字楼还是去新的城市更新项目，因为进城市更新项目肯定有风险，商圈改造之后没有完整的数据，不知道未来的客流，人群，吸引的用户画像，肯定要做对未来的预判，对商业的规划不像传统成熟的地铁上盖写字楼，本身客流量在那里，统计可以算出来。

WeWork很好地跟这些商业做了结合，以北京坊为例，过去只是商业，吸引的客群主要就是游客。有了WeWork这样企业的入驻，本身入驻的企业员工会在这个商圈消费，不能说一日三餐，至少两餐，一般早餐和中午，会在这里消费。固定客群的引入本身也帮助了商业坪效的提升，这样商户在入驻的时候能够把账算得更好更清楚，本身也规避了入驻全新商圈的风险。

今天的开发商，今天的业主不论在艺术性上，在跟客流的互动上，还是在业态的引入上，都希望能够往纵深方向发展，就是能够有质量。不光只是看到这些传统的业态，希望满足越来越多的消费者，迎合用户消费的趋势，把握未来的方向。

主持人：关于如何获得年轻群体的话题，怎么赢得这部分客户的青睐。

郝炬：我们经常把00后称作Z时代，现在00后逐步进入消费的爬坡期，随着职业生涯未来逐步进入消费的主流。这部分年轻人非常有意思，他们跟我们70后和80后的消费可能完全不同。

客观来说，70后和80后感觉更关注基础的物质保障，关注所谓成熟的或者是成功的大线品牌。Z时代他们成长在生活相对有保障，而且有部分是相对富足的时代，他们更关注体验，关注精神的满足，关注个性化的品牌特质，关注健康的生活方式，关注小众的。我们说Z时代非常有意思，再小的一个领域和概念，比如玩纸飞机或者其他的小概念，都可以做出很多细分社群。

这些特点得跟我们传统的70后和80后是有区别的，而且我们发现他们在消费过程当中并非不务实，他们也会精打细算，但是为了自己能够喜欢的一些消费品，也会一掷千金，尤其是体验情感性消费当中，感性的消费，这些是有独特的地方。

为什么说我们现在商业项目的运营首先要关注本身的体验，这也是未来年轻人在消费过程中的特色。

第二，我们看到现在有社交的社群化趋势，线下商业通过自己的私域流量打造和社群运营，逐步积累起自己的一些小IP品牌和服务品牌，同时增加对于年轻人消费的黏性，使得他们能在消费场所中有更多的认同感。商业里硬件的打造有些时候并不难，有好的概念，有部分投入是可以做到的。但软性的活动，像沙龙、社群运营和消费者精准的画像分析等，这些方面是非常难的。如何结合以Z时代为特色的年轻人消费，这种消费特色逐步改变了现有商业项目运营的特色，我觉得这个是非常关键的。

大家也在这方面做了很多工作，比如说现在所有的商业在运营过程中开始加强对社群的运营，连锁运营商未来一定是属于最大的活动举办方和运营方之一，这方面会有很大的吸引力。

第三是充分利用现有的数据化的高科技技术，进行精准分析，对客群精准画像，运营如何结合大数据的分析，精准地提高消费者的黏性，这个是非常重要。最后，现在的商业项目不断创新，他们也是在不断地找寻符合年轻消费的一些创新型商家，并且利用自己的资源推动这些商家成长，为未来更好地满足消费者的需求。

在未来一段时间，针对年轻一代的创新会一直持续进行，这也会对我们每个商业地产的运营者带来巨大的挑战。在商业运营当中，最大的确定性就是变化，因为消费者一直在成长，他们的消费特点和需求随着年龄结构的变化在不断调整，我想这也是在未来的时候，我们每个商业需要来逐步进一步的完善，优化和持续提升的过程。

全斌：我们对此也深有感触，本身WeWork就是一家非常主张年轻化的公司，我们很多同事都很年轻。从企业的角度来说，也希望年轻人未来能够成为主力，尽早地扛起大旗，企业未来的发展会成长得更好。

刚才郝总提得很对，今天的年轻人非常注重体验，不论是日常办公空间里的行为表现，还是消费观念，实际上都能体现这一点。WeWork的空间有不同的区域划分，外面有公共区域，里面是私人办公区域。我们发现，今天的年轻人即使是里面有自己的私人办公空间，也特别喜欢在公共区域办公、交流和活动。

我们鼓励的是，在这些公共的区域可以把面试、办公、访客接待或者是商务谈判做完，希望在这种比较亲和的，近距离的场景下完成很专业和严肃的事情。这些产品的推出就是因为发现了新一代的年轻消费者的使用习惯，他们更希望所在的空间是有创意的。

一个人怎么在连续工作的时候始终保持能量？空间场景的转化，带来的就是背后的能量转化。另外一方面，今天的年轻人每个都是自己的意见领袖，个性化是主流，每个人不愿意趋同，不愿意从众。怎么样打造环境，让年轻人觉得在这个过程中他是其中的一分子。现在不论是C端的消费品还是to B的产品，可能都会要迎合这样的一个心态。

第三，年轻一代他们更加注重健康，更加注重绿色，更加注重环保，这是很明显的特点，今天我们在想很多企业价值观，比如去做公益，但可能在年轻一代，他们认为这是很正常的事情。

可能我这个年纪在讨论是否应该减肥了，应该经常运动了。现在年轻人一上来要的就是燕麦奶、植物机，讲的就是最新的减碳概念，做的就是绿色环保公益的事情。因为年轻人受到教育更好，整个社会发展也更好，技术应用也更广泛。所以他们的认知度，接受度是完全不同的。

表现在社会行为、社交行为以及对产品的购买行为上，年轻一代和我们的底层思考都是不一样。今天我们在做的所有事情都是为了必须要读懂年轻人，这也是为什么我们公司始终强调要去招年轻人，因为只有年轻人更懂年轻人。

两年前开始，有很多企业在WeWork做直播，做视频沟通等，导致最后我们在产品设计上，专门设计了能够应对直播的空间产品。这种产品的变化和驱动就是从消费者来，从需求来，从年轻人来的。

未来的办公方式就是年轻人的办公方式，这个过程中，我们不断地要去学习，不断地要迭代，不断地成长，跟年轻人一起成长，做年轻人喜欢的产品，这样才能把握未来年轻人的趋势。

主持人：再次感谢两位嘉宾的精彩分享，谢谢。