2月8日，以“城市旧改”为主题的“对话佳兆业——中国旧城改造高峰论坛”在深圳举行，吸引了一批政府官员、学者、行业专家聚议城市旧改，并畅谈城市旧改模式。

在地产“白银”时代，旧改已是众多房企在一线城市开拓的为数不多的选择。 

事实上，在“快速周转、抢占刚需和城市更新的双轨制战略”下，城市更新已成为佳兆业深耕深圳等一线城市的独特竞争优势，也是佳兆业地产业务发展的有力引擎。

数据显示，目前，佳兆业在全国拥有的旧改项目超过30个项目，总占地面积超过1000万平方米，其中超过一半位于深圳，项目覆盖龙岗、福田、盐田等区域。 

佳兆业的旧改逻辑 

2011年4月正式获批，2011年底完成全部拆迁，2012年11月实现业主回迁，如今这个体量180万平米的巨无霸旧改项目——深圳佳兆业城市广场，已在做对外销售的最后准备了。

资料显示，佳兆业城市广场位于深圳市政府投110亿、华为投200亿总共310亿巨资共同打造的华为科技城核心地段，是集酒店、写字楼、商业购物中心及住宅于一体的综合体项目。

而佳兆业城市广场的前身是全球最大的圣诞树生产基地宝吉旧厂区，这个以手工制造业为主的老厂区，后被列为“华为科技城”旧城改造重点统筹片区。 

即将对外发售的城市广场不仅是佳兆业也深圳的重点项目，也是佳兆业在旧城改造领域的经典案例。 

毕竟，旧城改造作为在大城市做大做强的战略性选择，对于众多房企而言，已无路可退。

深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究小组组长赵新平透露，高速城市化导致目前深圳建设用地占陆域面积的比例达到46%，已经接近其2004年制定的生态控制线，人口密度达到7785人/平方公里，居全国之最。目前，深圳建设用地仅剩约43平方公里，按照其过去的建设速度，1年即可消耗殆尽，2012年，深圳中心城区更是出现零地块出让现象。 

除此之外，由于大多数城市旧改项目地处城区核心地段，土地价值高，给房地产企业投资带来了巨大的空间。依照规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达到1800亿元。

对于旧城改造，佳兆业总裁金志刚有着自己的逻辑，在金志刚看来，旧城改造已被简单粗暴贴上了黑色的标签，城市旧改应先“改造”脑袋，核心在于平衡各方利益。 

金志刚认为，佳兆业在旧改领域成功的秘诀在于一方面认定旧改是一项有荣誉感的事业，另一方面在于能妥善处理相关利益。

金志刚认为，旧改的关键是要处理好六大利益关系 

一是原业主的利益，“不管是选择原地回迁的还是选择货币补偿的，都要尊重和满足业主的要求，我们内部不允许叫‘钉子户’，我们叫‘困难户’，他有困难，你得想办法去帮他”；二是市民利益，旧城改造要让普通市民受益，让市民觉得改得好，多了一处好地方；三是社区利益，要弥补功能配套缺陷，满足城市可持续发展的需要；四是环境利益，改善生存发展环境，建设美丽中国；五是历史文化利益，注意保留城市记忆，保护性开发，承前启后；不要把祖宗丢了什么都一拆了之；六是开发商的利益，开发商搞旧城改造要能赚到钱，否则无法向股民交代。 

在金志刚看来，从一到六，从六到一，反复论证、平衡、分配，得出一个较好的方案来，让各方都得到利益

佳兆业旧改模式 

巨大的旧改项目利益驱使万科、华润、招商、华侨城、卓越、京基等一大批房企参与其中。

但就像并不是所有地产商都能做商业一样，也并不是开发商都能做旧改，甚至这种能力比商业还稀缺。 

目前涉足城市旧改的房地产企业主要有三类，一是具有丰富旧改经验的企业；二是有着大型综合体项目运营经验且资金实力雄厚，比如华润、招商地产等；三是已形成良好商业模式的房企。作为业界公认的“旧改专家”，佳兆业对城市旧改项目形成了自己的独有的优势。

有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。这就要求涉足旧改的开发商具备许多独特能力。这包括，一方面是房地产开发的专业能力，另一方面则是法律、管理等专业能力，旧城改造项目一般存在较多历史遗留问题，涉及法律纠纷、拆迁补偿、历史遗迹保护，因此需要专业人才来处理和解决问题。三是必须具备较强的资源整合能力，平衡各种利益关系。 

在业界，佳兆业从1999年开始涉足旧城改造领域，至今已有13年的旧改经验，先后成功开发了深圳佳兆业•桂芳园、佳兆业•金翠园、佳兆业大都汇、深圳佳兆业中心、广州中石化大厦等众多经典旧城改造项目。 

在13年的旧城改造中，佳兆业的改造对象包括私宅、烂尾楼、厂房等多业态，积累了丰富经验，城市更新和旧城改造也在此过程中上升为公司战略之一。同时，佳兆业集团将旧城改造团队独立出来，成立了佳兆业置业发展有限公司，专门推进旧城改造工作，成为全国第一家专注于旧城改造的企业。 

“我们这个团队聚集了200多名精通规划设计、商业谈判的专业人才，他们在旧改行业的平均从业经验均在8年以上，核心骨干在10年以上。基于十多年的旧改经验，置业公司也形成一整套系统的作业流程和管理规范。因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题时都能得到及时、妥当地处理。” 佳兆业置业公司总经理耿延良说。 

在深圳，除了城市广场项目，佳兆业在深圳还拥有多个项目，包括盐田整体搬迁项目、大鹏第三工业区旧改项目，以及位于深南大道与上步路交汇处的佳兆业环球金融中心项目，该项目建设高度预计将达到500米以上，超过目前的京基100大楼高度。另外，宝吉厂改造（即佳兆业城市广场）、佳兆业环球中心项目、盐田整体搬迁项目还被列入深圳市政府“十二五”重大建设项目。