编者按： 又到年报季，在接下来的2个月里，房地产企业将陆续亮出成绩单。2020年收成几何？2021年粮草多少？疫情当前如何应对？各家房企资源禀赋不同，经营策略各异，经济观察网将由表及里、表里归一呈现2020年度地产年报的独家打开方式。
2020年度
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“三道红线”压顶绿地一季度转入橙档
绿地因为商办较同行高，所以整体的销售金额稍微拖了后腿，有压力。
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中南建设欲降复合增速至10%左右
销售金额中，一二线城市占比41%，同比略有下降。
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蓝光发展投资降速
蓝光发展2021年计划土地投资总额不超过350亿元，相比2019年年报中披露的2020年计划土地投资总额不超过 400 亿元，降速明显。
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追增恒大股权至2.6%，深圳控股三年投资回报率达35.5%
过往三年，深圳控股从恒大累计收到的分红达19.5亿元，累计投资回报率已经达到35.5%。
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用了半年时间 金科股份由“红”变“绿”
从红档到绿档，金科仅用了半年时间。
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建业地产增收少利
对2020年度的“增收少利”情况，建业地产在年报中解释，主要由于受2020年上半年疫情影响，在部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间；以及车位销售的毛利率由去年的46%减少至今年的约30.7%所导致。
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管理红利时代下 万科的加法与均好
万科历来擅当行业敲钟者角色，也能从危机感中及时自省。
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禹洲年报中的两个关节点
可供确认的销售金额少使得营收下降，毛利率下降导致利润下跌。
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正荣地产：争取明年上半年“由黄转绿”
2021年，正荣依旧对销售额持保守态度，将年度销售目标定为1500亿元，较2020年增长不到5.7%。
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拿地权益比重回97%，中海地产要从旧改、产业合作扩储
以利润为导向的中海地产，选择在2020年收缩合作拿地占比。
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旭辉林峰：未来再无黑马
旭辉管理层并未解释利润率下降的具体原因，仅表示，毛利回归是地产行业趋势，未来地产行业的合理毛利应该在20%-25%的区间。
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合景泰富净利润跌32% 为十一年以来首次下滑
这是11年以来合景泰富净利润首次出现下滑。
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碧桂园莫斌看好这两项新业务
房地产主业之外，碧桂园未来的另外两架马车——机器人和现代农业均有所进展。
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远洋集团：南移西拓 由黄变绿
在“南移西拓”战略下，2020年，远洋集团来自于华东、华南、华中和华西区域的收入，占开发收入的74%，在2019年，该占比为59%。
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富力地产：争取2022年三道红线全达标
预计2021年净负债率降达标，到2022年底，三道红线全部达标。
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招商蛇口：跻身TOP10 合作拿地削弱盈利
超越新城控股、龙湖，年度销售规模跻身中国房地产企业十强。
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时代中国：首进千亿 营收利润双降
时代中国营收减少主要源于物业销售交付面积减少。
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中梁控股：有息负债同比增35% 拿地销售比42%
在增加有息负债的同时，近两年中梁控股保持激进的拿地力度。
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5年目标6400亿 绿城中国要在2023年进绿档
长三角在绿城的未来布局中占据绝对核心位置，新增土储中，61.1%位于长三角，24%位于环渤海，三大城市群与其他节点城市的总占比为14.9%。
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碧桂园服务李长江：2025千亿营收目标未变 年复合增长率需达50%
快速的收购扩展，对碧桂园服务高层的管理半径以及公司管理体制提出了高要求。
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主打非住宅物业，2021年佳兆业美好定下1亿平方米目标
与其他急于“跑马圈地”的物业公司略有不同，佳兆业美好对于规模效应的追求，更倾向于稳扎稳打。
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双集中供地政策下，越秀地产拿地预算要增近30%
双集中供地22个试点城市中，越秀地产目前已经布局的城市达13个。
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恒大物业抛出“全球规模之首”野心的背后
恒大物业对于规模的奋起直追，从上市一个半月后正式启动。
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世茂服务：未来三年将实现5倍增长
到2023年，合约管理面积的目标是5.5亿平方米。
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时代邻里：市场拓展将取代收并购成为规模增长主路径
过去收并购一直是物业公司扩张的主要手段，今年以来，逐步被自主拓展所取代。
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融创服务：2020年在管面积增155% 将优先以市场拓展增规模
收并购花钱多，风险大，只能是辅助手段。但扩展能力一旦建成，可以长期持续产生营收。
2019年度
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世茂造“飞机”
物业和酒店会在未来两三年分拆上市，物业会更快一些。
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建业地产首进千亿 胡葆森去年三个愿望实现了吗
一年过去，胡葆森的三个愿景都实现了吗？
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投资恒大地产三年 深圳控股获得23.3%回报率
成为恒大地产战略投资者的第三年，深圳控股累计收获的分红12.8亿元，累计投资回报率23.3%。
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首进千亿 美的置业调整投资布局
这是美的置业首次加入千亿房企阵列，从111亿元走到千亿门槛用了四年时间。
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后棚改时代 中梁地产”宝马mini换大奔“
中梁地产董事长杨剑曾将布局一二线城市类比为开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。
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正荣地产“千亿后”降速换挡
黄仙枝称，后续毛利率期间将会反弹，加上旧的债务置换，能提升至22%到25%。
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龙光高利润里有讲究
管理层每年都会强调，龙光是有质量的增长。
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融创“洗盘年”三事：借好钱，换好仓，拿好地
对销售额及排名表现出“佛系”态度的孙宏斌强调，融创中国保持前5就挺好，其管理重心是利润。
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龙湖既要又要还要
自由的背后一定是自律，在龙湖内部，吴亚军常说一句话，“别把行情当能力”。
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碧桂园：手持2680亿现金 2020年权益可售资源超9000亿
权益合同销售额的数值低于合同销售额，大部分房企偏向于在年报中使用数字看起来更大的合同销售额。
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规模、毛利、租金 华润置地2020三重考验”
伴随着唐勇转战华润电力，华润置地正式进入一个与“唐勇时代”截然不同的新阶段。
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拿地预算增23% 2020年中海地产锁定4000亿销售目标
在不新增土地储备的情况下，中海地产全年货量总共是6800亿元，只要去化率达到58.8%，即能完成销售目标。
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业绩不及预期 富力地产面临偿债、销售压力
2019年业绩报显示，富力地产年内到期债务高达622.7亿元，同期现金及现金等价物只有229.04亿元。在销售回款下滑的情况下，其偿债也面临较大压力。
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净负债率下降33% “地王收割机”融信中国降杠杆
进入千亿俱乐部第二年，融信的战略重点更多放在了保盈利和降杠杆上。
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远洋2019年净利比上年降26% 已连续两年下降
投资物业收益减少，财务成本激增，少数股东占比上升，是什么吞噬了远洋2019年净利润？
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2019年金科净利增46% 计提存货损失9.8亿元
重庆、安徽、四川、山东、江西等地9个项目计提存货跌价准备9.82亿元，影响归母净利润减少9.56亿元。
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首创置业2019年营收比上年减11% 2020年力争800亿销售额
2018年初，首创置业提出“强投资、快周转、冲规模”的战略，并设定2018年-2020年分别完成800亿元、1000亿元、1400亿元的三年销售目标。
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绿城中国提速
素以产品品质著称的绿城中国，并没有在利润率上呈现出特别优势。
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利润率低于行业均值 中海物业多维度拓展增收渠道
2019年财报显示，中海物业人工成本支出占收入比重达到52.46%。同期碧桂园服务和雅生活的这一比重为42%，蓝光嘉宝只有39%。
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现金同比增五倍 蓝光嘉宝赴港上市首年ROE缩半
但从资产收益角度来看，蓝光嘉宝2019年净资产收益率为32.59%，与2018年67.12%相比，下降了一半，也创下了四年来新低。
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李泽钜接棒李嘉诚第二年 长和、长实交出怎样的成绩单？
虽然收入大幅增加，但长实的利润并没有取得同样的增幅，相反降了三成。
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百货转型数字化 天虹股份2019年线上销售增42%
天虹较早发力的超市数字化，实现90%近万个SKU的商品数字化。
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雅生活收并购后遗症：现金、毛利双下降
通过收并购，雅生活快速在规模上站稳了脚跟，但随之而来的后遗症也需要时间来消化。
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碧桂园服务维持高速增长 “三供一业”短期承压
刨除“三供一业”业务带来的影响，碧桂园服务2019年毛利率为35.9%，计入后的毛利率则为31.6%。
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从年报看万科是如何管理现金流的
万科业绩会上，“现金流”一词不停贯穿于管理层的发言间，在过往实属罕见。作为中国财务状况最稳健的房地产公司之一，万科对自身生存状况也产生了焦虑。
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太古地产溢利之谜：下跌53%与增长138%
除了降低债务和拓展业务，基本溢利的增加，也保证了派息不受经济形势影响。
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九龙仓的2019：除内地投资物业外，所有分部盈利皆下降
成都、长沙国金中心两个项目贡献了九龙仓投资物业收入的半壁江山，单项目产能优秀。
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湖北外复工率超八成 越秀地产2020年拿地预算同比增55%
虽然2020年前两个月房地产市场和开工复下行，但从拿地金额安排上来看，越秀地产扩张速度并没有放缓。
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2020年预期销售增速5% 时代中国称千亿目标已经不重要
2019年时代中国实现合同销售额783.6亿元，同比增幅约29.3%。2020年时代中国销售目标是823亿元，预期增速仅为5%左右。
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宝龙地产下调2020年销售目标 一季度前两月完成去化22.85%
2020年前两个月，宝龙地产合约销售额48.21亿元，占一季度可售货值比重为22.85%。